Заявление на незаконные действия Росреестра, который легализует квартирное рейдерство, выдавая свидетельства о собственности на не выделенные в натуре доли в праве на квартиры рейдерам, можно подавать одновременно с другими исками против квартирных рейдеров.
Или подать в первую очередь, потому что суды могут отказать в принятии такого заявления, сославшись на то, что Вы должны подавать иск к сторонам сделки.
Тогда Вы сможете сослаться на это определение суда и подать иск о признании сделки незаключённой к рейдерам, которые приобрели долю в праве на Вашу картиру.
По новым правилам заявление к Росреестру рассматривается по административному кодексу РФ. Представителем в суде может быть только адвокат. Но никто не отменял того, что Вы можете самостоятельно защищать свои права в суде.
Очень часто, рейдеры врываются в квартиры, предоставляя только свидетельство о собственности или даже доверенность на распоряжение долей.
Часто, как мы видим по практике, из полученных правоустанавливающих документов, становится известно, что и свидетельство и договоры купли-продажи, либо дарения были поддельными. Или регистратор работал в сговоре с рейдерами и, уходя, изъял документы из папки правоустанавливающих документов на квартиру.
В правоустанавливающих документах могут отсутствовать сведения о некоторых рейдерах, а в выписке, которую можно получить свободно в Росреестре о зарегистрированных правах на доли – эти рейдеры присутствуют.
При рассмотрении дела по такому заявлению, Росреестр обязательно должен представить в суд папку с правоустанавливающими документами, которая Вам и нужна. Там есть все данные на рейдеров, на их доверенных лиц.
Можно и не ходить в суд, подав ходатайство о рассмотрении дела в Ваше отсутствие. Но при этом можно в канцелярии ознакомиться со своим делом и с документами, присланными Росреестром.
Заодно, такое заявление будет прекрасной проверкой судьи.
Действительно ли он независим, профессионален и не коррумпирован.
Судья, не замешанный в квартирном рейдерстве, признает действия Росреестра незаконными, запись в ЕГРП – недействительной, а договор – незаключённым. Право собственности — отсутствующим.
В соответствии со ст. 304 ГК («Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения») собственник вправе требовать устранить нарушения его права, если они и не связаны с лишением владения — п. 52 постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». В этом Постановлении сказано, что оспорить зарегистрированное право можно с помощью иска о признании его отсутствующим, если запись в ЕГРП нарушает право истца, которое нельзя защитить иным путем.
Заодно посчитаем, сколько в стране пособников квартирных рейдеров в судебной системе.
ОБРАЗЕЦ ЗАЯВЛЕНИЯ НА РОСРЕЕСТР
В______________суд
Адрес суда:
Заявитель: ФИО
Адрес______________
Заинтерсованное лицо: Росреестр
Адрес:_____________
ЗАЯВЛЕНИЕ
На признание действий Росреестра по регистрации
права собственности на долю в праве на квартиру
и внесению недействительной записи в ЕГРП
на основании незаключённых договоров купли-продажи/дарения
незаконными
«__»_____ г. между ФИО (первый продавец либо даритель доли, являющийся членом семьи либо наследником) и ФИО (покупатель либо одариваемый) был заключён договор купли-продажи/дарения n/n доли в праве на квартиру по адресу:_______________________________
Совладельцами других долей являются___________________(перечислить).
Данная квартира в долях была приватизирована/приобретена семьёй заявителей__________________(описываются обстоятельства приобретения квартиры семьёй по договору приватизации или единому договору покупки квартиры).
(Далее можно перечислить все последующие перепродажи/передаривания долей, если они были)
Данные отдельные договоры продажи/дарения невыделенной n/ n доли в праве на квартиру третьему лицу, не являющемуся членом семьи, были зарегистрированы управлением Росреестра по городу _______.
На основании вышеуказанных договоров были зарегистрированы права собственности на n/n доли в квартире, выдел доли в натуре в которой невозможен по техническим причинам.
Согласно вышеуказанного договора продажи/дарения n/n доли, который зарегистрировал Росреестр, его предметом является дарение n/n доли в праве на недвижимое имущество в виде квартиры общей площадью ___кв. м, расположенной по адресу:_____________________________
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных нормативных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида.
В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре купли-продажи (дарения) недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных вдоговоре, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным с наступлением последствий, предусмотренных пп. 1 и 2 ст. 167 ГК.
В соответствии со статьёй 556 ГК РФ «Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество».
Таким образом, содержание зарегистрированного Росреестром договора не соответствует требованиям закона – статьям 432, 554, 556 ГК РФ.
Доля в праве на квартиру не является недвижимостью и вещью, не обладает границами и неизвестно её местонахождение в квартире.
Рынок недвижимости – это рынок товаров с индивидуальными характеристиками.
Свидетельство о праве собственности на долю в праве на квартиру выдаётся только совладельцам – семье, которые приобрели квартиру как единый объект по единому договору, по соглашению друг с другом, либо в силу наследования.
Не выделенная в натуре доля в праве на квартиру не может находиться в обороте на рынке, так не соответствует понятию недвижимости и товара.
Зарегистрированное право собственности отсутствует!
Момент возникновения права собственности на недвижимое имущество по закону определяется датой внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации прав.
В данном случае никакого права не существует, и обжаловать в этом смысле нечего. Чтобы удалить неправомерно совершенную запись из ЕГРП, необходимо судебное решение. Для достижения поставленной цели данное решение должно быть принято, в соответствии со ст. 304 ГК («Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения») собственник вправе требовать устранить нарушения его права, если они и не связаны с лишением владения — п. 52 постановления Пленума ВС и Пленума ВАС от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
В этом Постановлении сказано, что оспорить зарегистрированное право можно с помощью иска о признании его отсутствующим, если запись в ЕГРП нарушает право истца, которое нельзя защитить иным путем, также в порядке признания обжалования ненормативного акта государственного органа, как незаконного и незаконных действий госоргана по внесению недействительной записи в ЕГРП.
В Постановление Пленума Верховного суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 №10/22, пункт 56 сказано «если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ с учетом подведомственности дела», пункт 57 «Вместе с тем в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется».
Законность сделки была подтверждена регистрацией права собственности на n/n доли в праве на квартиру третьим лицам. Закон о регистрации сам называет государственную регистрацию «актом признания и подтверждения государством» определенных обстоятельств.
Регистрационный орган осуществил регистрацию прав на объект недвижимого имущества без каких-либо оснований, но данная запись существует, и она согласно ст. 2 Закона о госрегистрации является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии со статьёй 8.1 ГК РФ Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.
В государственном реестре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить объект, на который устанавливается право, управомоченное лицо, содержание права, основание его возникновения.
В соответствии со статьёй 13, 17, 20, 31 ФЗ №122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:
— регистратор проводит правовую экспертизу документов и проверку законности сделки;
— проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляемым государственную регистрацию прав;
— в государственной регистрации может быть отказано, если «документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства»;
— органы осуществляющие государственную регистрацию прав несут ответсвенность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним.
В связи с вышесказанным невозможно оспаривать действия сторон вышеуказанной сделки в исковом производстве, так как стороны сделки не наделены правом определять законность сделки.
До регистрации права собственности и внесения записи в ЕГРП договор в соответствии с законом считался незаключёнными, то есть не мог иметь никаких правовых последствий.
Закон возлагает на регистрирующий орган проверку юридической чистоты сделки и ответственность за точное исполнение своих обязанностей.
Общая концепция ГПК исходит из того, что при рассмотрении дел, возникающих из публично-правовых отношений, суд не рассматривает спор о праве, а осуществляет проверку законности обжалуемых актов или действий.
Мы своего права собственности не лишены, отсутствует спор об имущественных правах со сторонами вышеуказанных сделок.
Нами, заявителями (заявителем) предъявляются требования собственника об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения по основаниям статей 208, 304 ГК РФ, так как изменение записи в ЕГРП, основанной на незаключённом договоре, повлекло нарушение и ограничение наших прав и законных интересов существовавших прежде.
Данное заявление в суд на признание действий Росреестра незаконными удовлетворяет требованиям судопроизводства, вытекающего из публичных правоотношений, поскольку оспаривает ошибки – несоответствие содержания договора требованиям законодательства –ст. 432, 554, 556 ГК РФ, в действиях государственного органа, допущенные при оформлении перехода права на n /n долю в праве на квартиру третьему лицу.
Регистраторы Росреестра не проверили содержание договора на юридическую чистоту, внесли недействительную запись в ЕГРП.
Действия регистратора по внесению недействительной записи в ЕГРП повлекла нарушение и ограничение наших прав и законных интересов, существовавших прежде – существенно ухудшили наши жилищные условия, превратили квартиру посемейного заселения в барак, создали препятствия в пользовании квартирой в полном объёме.
Мы не лишены своего права собственности, в связи с этим положение статьи 31 ФЗ о государственной регистрации о возмещении государством причинённого нам ущерба действиями регистратора на нас не распространяется.
Просим:
— затребовать из Росреестра правоустанавливающие документы на объект недвижимости в виде квартиры по адресу:_______________________;
— в обеспечении иска наложить арест на квартиру по адресу:____________________________;
— признать незаконными действия Управления Росреестра по регистрации незаключённых договоров продажи/дарения и внесению в ЕГРП сведений о регистрации права собственности на n/n доли в квартире по адресу:______________ на основании незаключённого договора продажи/ дарения от «___»____года между (ФИО продавца/дарителя) и (ФИО покупатели/одаряемого) на основании незаключённого договора
- признать зарегистрированное право отсутствующим;
— обязать Росреестр исключить в сведениях из ЕГРП записи о праве собственности на n/n доли в праве на общее имущество в виде квартиры по адресу: ________________________ ФИО покупателя/одаряемого
Приложение:
— план и экспликация квартиры
— свидетельство о праве собственности на доли заявителей
— свидетельство о праве собственности и договоры рейдеров (если есть)
— экспертиза о невозможности выдела доли в натуре (если есть)