Федеральная нотариальная палата
2 июня 2015 года в Государственной Думе состоялся круглый стол на тему «Правовой режим общей долевой собственности на жилое помещение: проблемы правоприменительной практики и пути законодательного решения». В заседании круглого стола принял участие член Комиссии по законодательной и методической работе Федеральной нотариальной палаты Илья Радченко.
Проблема квартирного рейдерства обострилась за последние несколько лет. Среди десятков способов захвата жилья мошенники активно используют махинации с долями квартиры. Нередко квартира достается в наследство сразу нескольким собственникам: одному, допустим, две трети, а второму — оставшуюся треть. Если оба наследника люди порядочные, они решают вопрос миром: соседствуют или продают свою долю друг другу. А если нет, в дело могут вступить квартирные рейдеры.
Обычно тот владелец, который задался целью выжить из квартиры конкурента, дробит свою долю на несколько микродолей и «дарит» одну из них третьим лицам — откровенным бандитам, которые на основании владения этой «микродолей» вселяются в квартиру и делают все, чтобы живущим в ней собственникам стало просто невозможно там находиться. Часто в квартире только одна комната, а значит, второй собственник вынужден находиться в ней с чужими людьми, которые набиваются туда десятками, пьянствуют, ломают вещи, угрожают. Рейдеров не останавливают ни возраст собственника, ни наличие у него детей, ни отсутствие другой жилплощади. Часто живущий в невыносимых условиях человек сдается: подписывает дарственную или за бесценок отдает свою квартиру второму владельцу, который платит рейдерам, выкупает у них «подаренную» микродолю и становится единственным владельцем квадратных метров.
Полицейские, которых вызывают перепуганные вторжением жильцы, были бы и рады помочь, но не имеют права — по бумагам все законно. Та же ситуация и с регистраторами Росреестра — пакет документов собран, все оформлено правильно, и сотрудники Росреестра не могут отказать в регистрации; и с нотариусами — если один из владельцев доли хочет подарить часть своей доли третьему лицу, нотариус не имеет оснований отказать ему в удостоверении такой сделки.
Часто те владельцы доли в квартире, которых рейдеры пытаются выжить с квадратных метров, подают в суд. Однако судебная практика при разрешении конкретных дел противоречива. Разнообразие судебной и административной практики связано с коллизией законов, универсальное разрешение которой в рамках действующего законодательства отсутствует.
Очевидно, что проблему необходимо решать комплексом мер, обсуждением которых и занимались в Государственной Думе РФ на круглом столе «Правовой режим общей долевой собственности на жилое помещение: проблемы правоприменительной практики и пути законодательного решения».
Модератором мероприятия стала председатель Комитета Государственной Думы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская. Также в круглом столе приняли участие: первый заместитель председателя Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева; ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев; зам. Председателя Экспертного совета при Комитете ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, руководитель секции жилищной политики Экспертного совета Валерий Казейкин; члены инициативной группы общественного движения «Мой дом. Против квартирного рейдерства Елена Евсеева и Александр Мигунов; генеральный директор ООО «УК «Земельное развитие» Павел Романов, а также представители органов Верховного Суда РФ, Прокуратуры и МВД РФ. Нотариальное сообщество представлял член Комиссии по законодательной и методической работе Федеральной нотариальной палаты Илья Радченко.
После приветственного слова Галины Хованской, первый заместитель председателя Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева обрисовала обсуждаемую проблему и то, какие шаги были уже предприняты для ее решения. «Для того, чтобы искоренить появление „резиновых квартир“, в январе 2011 года в Государственную Думу рядом депутатов был внесён законопроект, № 49420-6 „О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации“, который направлен на ограничение злоупотреблений собственниками жилых помещений своими правами путём совершения сделок, в результате которых возникает общедолевая собственность на жилое помещение, — рассказала Елена Леонидовна.- Вместе с тем данный законопроект не принят, потому что на него пришло отрицательное заключение Правительства Российской Федерации. По мнению Правительства, данная инициатива не может быть поддержана, поскольку предлагаемые изменения ограничивают право собственности в части пользования жилым помещением и права на свободу передвижения в части запрета на вселение и жилое помещение». В планах Комитета ГД по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству доработать данный законопроект с учетом всех пожеланий и поправок, чтобы вновь вынести его на рассмотрение, и, таким образом, пресечь рейдерские захваты квартир.
Председатель Комитета Государственной Думы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Галина Хованская отметила, что начала действовать определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда, по которой не допускается вселение на долю третьих лиц без согласия живущих в этом жилом помещении. «Она не распространяется только на самого собственника, несовершеннолетних детей и членов семьи, — пояснила Галина Петровна.- В соответствии с таким положением, нам легче стало объяснять на приёмах гражданам, что они могут себя защитить от посторонних лиц, которые вселяются, например, в однокомнатную квартиру».
Однако это норма не снимает большинство проблем, возникающих про владении долей жилого помещения. Чтобы урегулировать взаимоотношения владельцев долей, ведущий юрисконсульт направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев предложил ограничивать количество долей санитарными требованиями, таким образом, чтобы вселение большого количества людей на маленькую площадь стало невозможным. Звучали также предложения ужесточить некоторые статьи Гражданского кодекса, в частности, чтобы ограничить права тех, кто постоянно не проживает на указанной жилплощади и т.п.
Члены инициативной группы «Мой дом. Против квартирного рейдерства» поделились своими историями захвата их жилья, а также внесли предложения, которые помогут на законодательном уровне остановить рейдеров.
Елена Евсеева предложила передать собранную ими практику случаев захвата квартир на изучение Верховному Суду, а также внести дополнения в Гражданский кодекс. Александр Мигунов заострил внимание на злоупотребление полномочиями сотрудников полиции на местах, помогающих рейдерам или же пользующихся служебной информацией, и предложил меры урегулирования данной проблемы. В частности, Александр Николаевич убежден, что «квартирное рейдерство» должно стать официальным термином, внесенным в Уголовный кодекс РФ, по которому работа будет вестись по определенной, выверенной схеме.
Член Комиссии по законодательной и методической работе Илья Радченко не согласился с тем, что нужно ограничивать именно размер доли в праве собственности, как предлагала часть докладчиков. «Нужно создать такие условия, когда нельзя будет злоупотребить микродолей, и тогда никому не нужно будет искусственно создавать эту долю, останутся только естественные доли, которые создаются в процессе наследования, в материнском капитале, в прочих случаях, и никто не будет создавать искусственных долей. Тогда эта проблема в значительной мере снята, — отметил Илья Радченко, — но даже в той части, в которой они останутся от старых времен, допустим, если нельзя будет этим злоупотребить, то они также естественным образом начнут рассасываться, потому что их будут продавать, их будут выкупать по преимущественному праву и так далее». Среди практических мер, предложенных Ильей Владимировичем, были: необходимость продумать вопрос государственного учета одиноких людей, которые остаются без контроля и надзора, так, чтобы у мошенников не было возможности оказывать на них давление; внесение специальных норм в Гражданский и Жилищный кодексы, которые бы включали в себя дополнительные нормы для выкупа долей, регламентирование преимущественного права на проживание и способах компенсации другим собственникам, нормативы вселения для всех, кроме близких членов семьи, несовершеннолетних детей, престарелых родителей и нетрудоспособных и т.п.
Позицию члена Комиссии ФНП по законодательно и методической работе поддержал заместитель председателя Союза юристов Москвы Александр Толмачев. «Я полностью поддерживаю Гордеева, Романова и Радченко в том, что не нужно сейчас трогать гражданское законодательство, а нужно трогать только право пользования жилым помещением, — подчеркнул Александр Васильевич, — нужно требовать исполнения нормы закона о том, что жилое помещение должно соответствовать санитарным нормам. На Западе, где такие нормы существуют, собственник не получает подлинник на руки. Он остается у нотариуса, и нотариус отвечает за то, настоящий он или не настоящий. И регистрирует сделку сам. Там проблем не возникает о подделке документов и появлении микродолей, потому что нотариус имеет право сказать, что собственник не сможет пользоваться долей согласно нормативу. И мошенничество перестает быть выгодным. У них норматив такой: если ты приобретаешь долю, например, одну тысячную долю в квартире или в кондоминиуме — нет проблем, ты право собственности получаешь, но право пользоваться ты получишь, только если у тебя свыше пяти квадратных метров жилой площади».
В заключение обсуждения модератор круглого стола Галина Хованская попросила направить в Комитет ГД РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству все рекомендации и предложения по итогам круглого стола для дальнейшего обсуждения в рамках Комитета и доработки законопроекта № 49420-6 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».