Если совладельцам не удалось предотвратить продажу либо дарение не выделенной в натуре доли в праве на квартиру третьему лицу, квартирному рейдеру, и он получил на руки выписку о собственности на долю в Вашей квартире, то необходимо в первую очередь: не впускать рейдера в квартиру и объяснить, что у него есть право собственности, но не возникло права на вселение в квартиру, и не возникло права права пользования квартирой.
Право на вселение даёт ордер на квартиру, договор о покупке квартиры, так как она приобретена единовременно, как единый объект недвижимости по единому договору с определением долей совладельцев, согласных пользоваться и владеть квартирой совместно и являющихся членами одной семьи.
Право пользования возникает при соглашении со всеми совладельцами квартиры, а при возникновении спора о порядке пользования квартирой, дело разрешается в судебном порядке — ст. 247 ГК РФ.
Некоторые наши робкие граждане, запуганные недобросовестными сотрудниками полиции и непрофессиональными людьми с дипломами о юридическом образовании, которые вводят их в заблуждение и объясняют, что квартирный рейдер имеет право входить в квартиру и делать что угодно, впускают бандитов в квартиры. И даже позволяют сдавать в аренду комнату и впускают их «друзей» и «родственников».
ЗАПОМНИТЕ!
Без решения суда о вселение и определение права пользования квартирой, посторонний человек со свидетельством о праве собственности на не выделенную в натуре долю в вашей квартире, не имеет права в неё войти. Вселяют исключительно судебные приставы-исполнители, вынесшие постановление о вселении в помещение определённое судом, на основании решения суда вступившего в законную силу.
Судебная практика противоречивая. Но всё же суды склоняются к отказу рейдерам во вселении и определении порядка пользования квартирой. Ниже представлено возражение на вселение рейдеров, по которому потерпевшие от рейдеров неоднократно выигрывали суды. Возражение обязательно надо представить в суд в судебном заседании, как только Вы получите иск рейдера о вселении и определении порядка пользования квартирой. Это Ваше право и судья не может отказать Вам в приобщении возражения к материалам дела.
В __________ районный суд г. ____________
Адрес:_________________________________.
Истец: ФИО рейдера____________________
Адрес:_________________________________
Ответчик: ФИО_________________________
ВОЗРАЖЕНИЕ
На исковое заявление о вселении, обязании ответчиков не чинить препятствий
в пользовании жилым помещением и определении порядка пользования жилым помещением
Истец, ФИО, купил в собственность не выделенную в натуре а/а долю в праве на отдельную (одно, двух, трёх…) комнатную квартиру посемейного заселения, которая является неделимым объектом недвижимости, будучи посторонним лицом для ответчика/ов, являющихся приоритетным/и совладельцем/ами квартиры по адресу: __________________________________________
В квартире проживает семья приоритетного совладельца а/а доли в вышеуказанной квартире ФИО _______________________, состоящая из: перечислить членов семьи__________________________________________
Данную а\а долю в праве на спорную квартиру истцу продал/а ФИО члена семьи или наследника, продавшего долю рейдеру__________________ ответчика, нарушив его права, нормы и правила статьи 252 ГК РФ, в соответствии с которой при невозможности выделить долю в натуре совладелец реализует своё право путём обращения к остальным совладельцам за выплатой ему компенсации.
Истец ФИО рейдера _______________ перед покупкой доли в праве на квартиру, квартиру не осматривал, с совладельцем квартиры ответчиком ФИО ___________ соглашения о вселении и определении порядка пользования квартирой не подписывал. Истец ФИО рейдера_________________ пытался ввести меня в заблуждение и самоуправно, принудительно самостоятельно вскрыть дверь и проникнуть в квартиру без решения суда о вселении и определении порядка пользования квартирой и без постановления судебных приставов-исполнителей.
Мною, ответчиком/амии и сотрудниками правоохранительных органов истцу ФИО рейдера ______________было разъяснено, что при отсутствии согласия приоритетных совладельцев квартиры, проживающих в ней, у него не возникло права пользования квартирой, хотя право собственности зарегистрировано в Росреестре, и ему надлежит обратиться в суд.
Как указывал Конституционный Суд РФ,
«признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора»
(Определение Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 г. N 274 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Ореховой Натальи Петровны на нарушение ее конституционных прав положениями статей 135 и 136 Жилищного кодекса РСФСР»).
Таким образом, при рассмотрении данной категории споров судам следует соблюдать основополагающий конституционный принцип (ст. 17 Конституции Российской Федерации) о недопустимости нарушения прав и свобод одних лиц осуществлением прав и свобод других».
Согласно статье 209. собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Истец ФИО рейдера____________________ приобрёл в собственность имущество, которое не является объектом недвижимости, не имеет индивидуально-определённых характеристик недвижимости, признаками которого является наличие границ в другом недвижимом имуществе – ст. 554 ГК РФ, наличие кадастрового номера и кадастровой цены.
Доля в праве на квартиру не является жилым помещением, пригодным для постоянного проживания. ЭТО ДРОБЬ.
Как следует из Постановления Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. №5-ПДолю в праве на квартиру можно продать или купить только в составе всего имущества «… граждане вправе продавать жилые помещения, являющиеся как единым объектом права общей долевой собственности, так и выделенными из них в натуре долями, признаваемыми объектом индивидуальной, а не общей долевой собственности. Фактический раздел такого имущества, как квартира, допустим, если имеется возможность выделить долю в натуре».
В договоре, заключённым ФИО рейдера _______________отсутствует предмет договора, а именно жилое помещение, соответствующее характеристикам недвижимости.
Действуя недобросовестно и злоупотребляя правом, истец ФИО рейдера______________ возложил на суд определение ему в пользование одну из комнат в квартире – предмета договора, так как изначально приобрёл в собственность, не выделенную в натуре долю, не являющуюся недвижимостью и жилым помещением, не имеющую кадастрового номера и кадастровой цены.
Исковые требования совладельца а/а доли в праве на квартиру истца ФИО рейдера ___________________, не являющегося членом семьи приоритетного совладельцев квартиры ФИО ответчика_______________, о вселении, обязании не чинить препятствий в пользовании жилым помещением и определении порядка пользования спорной квартирой удовлетворить невозможно.
Исковые требования истца ФИО рейдера_______________являются надуманными и неисполнимыми по следующим обстоятельствам.
Жилищным кодексом установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) (ч. 1 и 2 ст. 15 ЖК РФ).
К жилым помещениям относятся: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната (ч. 1 ст. 16 ЖК РФ).
Согласно ч. 1 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
В силу п. 2 ст. 288 ГК РФ и ч. 1 ст. 17 ЖК РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.
Существенными для дела обстоятельствами является:
– квартира является отдельной квартирой, предназначенной для проживания семьи (квартира посемейного назначения), спроектированной согласно санитарно-строительным и санитарно-эпидемиологическим норма для проживания людей, связанных родством, членами семьи.
— выделить долю в натуре в отдельной квартире посемейного заселения невозможно:
1.Согласно статье 133 ГК РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части. Замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются.
В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 года N 8 (в редакции от 25 октября 1996 года) разъяснено,
что «Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа.
2.В соответствии с п. 1 и 2 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
По смыслу приведенной нормы, применительно к жилому помещению, как к объекту жилищных прав, а также принимая во внимание то, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, в отсутствие соглашения собственников жилого помещения о порядке пользования этим помещением, участник долевой собственности имеет право на предоставление для проживания части жилого помещения, соразмерной его доле, а при невозможности такого предоставления — с учетом площади жилого помещения и других обстоятельств, право собственника может быть реализовано иными способами, в частности путем требования у других собственников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В данной квартире невозможно предоставить истцу изолированную часть помещения.
Принадлежащая истцу ФИО рейдера ___________а/а доли в праве общей собственности на квартиру не может являться самостоятельным объектом жилищных отношений, а/а доли выделить в натуре невозможно. Истец является посторонним для приоритетных собственников человеком.
Соответственно, отсутствует реальная возможность использования для проживания приходящейся на долю истца жилой площади в квартире, без нарушения прав проживающей в квартире семьи совладельца (или просто совладельца, если он один) квартиры ответчика ФИО__________________________.
В квартире давно сложился порядок пользования (члены семьи могут быть не собственниками, а просто зарегистрированными в квартире): в комнате____ кв. метров проживают ФИО проживающего/их___________, в комнате____ кв. метров проживает ФИО проживающего __________, комнату____ кв. метров занимает ФИО проживающего__________
Квартира является единственным местом жительства ответчика/ов!
Ответчик ФИО ответчика________ и члены его семьи (если есть) в большей степени нуждаются в использовании данного жилого помещения, в силу наличия (перечислить основания) ________________
Возникшие правоотношения между участниками долевой собственности по поводу объекта общей долевой собственности в виде отдельной квартиры посемейного назначения, свидетельствуют о наличии исключительного случая, когда данный объект не может быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав приоритетного совладельца ответчика ФИО ___________________и членов его семьи.
Одновременное владение и пользование квартирой всеми сособственниками, не являющимися членами одной семьи, невозможно!
Истец фактического интереса в использовании квартиры не имеет: просто остальным жильцам квартиры пытается создать невозможные условия для проживания, чтобы оказать в дальнейшем давление в продаже своей доли по завышенной цене. Кроме того, у истца, занимающегося скупкой долей в квартирах с противоправной целью, в собственности и были и есть жилые помещения в Москве (или другом городе):
Перечислить, если Вам от таковых известно!!!
Как следует из сложившейся судебной практики, участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении.
Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от соглашения собственников.
Верховный суд Российской Федерации в Определение от 03.12.2013 г. № 4-КГ13-32 указал на то, что «участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении».
Подобным образом складывается и остальная судебная практика:
Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда Дело № 33-16422 от 15 июля 2010 года «…суд правомерно исходил из того, что право выбора гражданином места жительства не должно порождать нарушение прав собственников жилых помещений на их использование по своему усмотрению, тогда как право на вселение для стороны в силу ст. 247 ГК РФ не является безусловным…»;
Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда по делу № 33-39182 от 16 декабря 2010 года «…Суд так же правильно учел, что истец прибрел долю в квартире, которая не была выделена в натуре, порядок пользования определен не был, истец знала о невозможности реализации жилищных прав… … Согласно ст. 247 ГК РФ участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение, а, следовательно, на пользование общим имуществом…»;
Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда по делу № 33-21214 от 15 июля 2010 года «Решение суда в части отказа в иске о вселении и не чинении препятствий Истцу является законным и обоснованным… …Из содержания ст. 247 ГК РФ следует, что участник общей долевой собственности не обладает безусловным правом на вселение, а следовательно, на пользование общим имуществом».
Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Так, право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав собственников жилых помещений.
Согласно Определению Конституционного суда от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О
«Статья 252 ГК Российской Федерации закрепляет общий принцип, который предполагает необходимость достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности о способе и условиях раздела имущества, находящегося в долевой собственности, или выдела доли имущества одного из них (пункты 1 и 2).
Вместе с тем данная статья предусматривает, что недостижение участниками долевой собственности соответствующего соглашения не лишает их субъективного права на раздел общего имущества или выдел из него доли в натуре и что заинтересованный участник вправе предъявить в суд требование о выделе своей доли из общего имущества, а если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей долевой собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3)».
Продавцом доли (ФИО родственника продавшего долю рейдеру) ______________ данная норма статьи 252 ГК РФ не была соблюдена, доля продана/подарена постороннему лицу, что привело к нарушению прав ответчика ФИО ___________________на выплату компенсации (ФИО родственника продавшего долю рейдерам) и разрешении дела в судебном порядке, при возникновении спора о рыночной стоимости доли в праве на квартиру.
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому липу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Изложенные обстоятельства дают основания расценивать действия истца по предъявлению иска о вселении в жилое помещение как злоупотребление правом, поскольку эти действия привели к нарушению прав ответчика и членов его семьи.
При осуществлении гражданских прав не должны нарушаться права и охраняемые законом интересы других лиц; обладатели гражданских прав должны действовать разумно и добросовестно; гражданские права должны осуществляться в соответствии с их назначением.
Пунктом 1 ст. 10 введен запрет на злоупотребление правом, т. е. действия субъектов гражданских правоотношений, которые опираются на имеющиеся у них права, но выходят за их пределы.
Действия нарушителя, истца (ФИО рейдера), формально опираются на принадлежащее ему право.
Однако при конкретной реализации права собственности, предполагающей возникновение права пользования: (ФИО рейдера) хочет пользоваться квартирой и просит вселить его в квартиру к посторонним ему людям, они (права) приобретают такие формы и характер, что это приводит к нарушению прав и охраняемых законом интересов ответчиков и членов их семьи, открыто пользующихся квартирой, порядок пользования в которой сложился, в течение многих лет.
При этом следует иметь в виду, что в силу п.2,3 статьи 308 ГК РФ, если каждая из сторон по договору несет обязанность в пользу другой стороны, она считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать.
Обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).
Договор передачи квартиры в общую долевую собственность, был подписан ответчиком (ФИО ответчика) и его (ФИО родственника, продавшего долю рейдеру) с государственным органом, передавшим квартиру в частную собственность семье в рамках государственной программы приватизации (или квартира куплена семьёй по единому договору), которая постоянно проживала в данной квартире.
Ответчик (ФИО) не подписывал с истцом (ФИО рейдера) никаких договоров, в связи с чем, у него не возникло обязанности исполнять условия договора, который истец (ФИО рейдера) заключил с (ФИО родственника продавшего долю рейдеру), нарушившему закон и права своего совладельца (сына, дочери, матери, указать родственную связь) на выплату ей/ему компенсации по основаниям статьи 133, 252 ГК РФ.
Покупка/принятие в дар а/а не выделенной в натуре доли в праве на квартиру является злоупотреблением правом.
В Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»даны следующие разъяснения:
1. Положения Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 ГК РФ), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ.
Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.
Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались.
Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд, в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения, отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).
Приобретая не выделенную в натуре долю в праве на квартиру посемейного заселения, спроектированную по санитарно-строительным нормам и правилам не предполагающим проживание в ней посторонних друг другу людей, не членов одной семьи, истец (ФИО рейдера) знал, что выделить долю в натуре в данной квартире невозможно, осуществление жилищных прав и проживание также невозможно без ущемления прав совладельцев, знал, что он не является родственником ответчикам.
Ответчики, считают поведение истца (ФИО рейдера) недобросовестным, нарушающим нормы, традиции и правила гражданского оборота – не выделенная в натуре доля в праве на квартиру не может участвовать в обороте на рынке недвижимости, рынок недвижимости – это рынок товаров с индивидуальными характеристиками.
У доли в праве на квартиру отсутствуют границы, площадь, неизвестно её местоположение в квартире, что прямо нарушает статьи 432 и 554 ГК РФ. Передать не выделенную в натуре долю в праве на квартиру по акту, с описанием её определённо индивидуализированных характеристик невозможно, что нарушает статью 556 ГК РФ.
Противоправное поведение и исковые требования (ФИО рейдера) о вселении в отдельную квартиру к совладельцам, с которыми он не связан родственными отношениями, нарушают обычаи и традиции посемейного проживания в квартире и являются неестественными, противоречащими общественной нравственности и морали.
Истец (ФИО рейдера) нарушил закон – статью 247 ГК РФ, статью 209 ГК РФ, статью 17 Конституции Российской Федерации.
Истец (ФИО рейдера) не может отличить материальный объект от нематериального, он не в состояние уяснить, что доля в праве на квартиру не является недвижимостью и вещью, у доли в праве на квартиру нет границ в квартире, нет кадастрового номера и кадастровой цены, неизвестно её местоположение, её площадь. Где именно находится его доля определить невозможно. Только квартира с кадастровым номером или комната в коммунальной квартире имеющая кадастровый номер, является объектом недвижимости, которая может находиться в общей долевой собственности.
Истец приобрёл в собственность права на а/а доли в праве на квартиру, то есть дробь, но не недвижимость. Право на вещь отдельно от вещи не продаётся.
Истец злоупотребляет своими процессуальными правами.
Ответчики не являются сторонами сделки, требования истуа (ФИО рейдера) и претензии должны быть направлены к продавцу не выделенной в натуре доли в праве на спорную квартиру, к нотариусу, который не проверил содержание беспредметного договора на соответствие закону, к регистратору Росреестра, который не проверил сделку на юридическую чистоту.
Таким образом:
— Истец (ФИО рейдера), злоупотребляя своим правом, действовал недобросовестно, с умыслом причинить вред ответчикам с целью путём создания невыносимых условий склонить к покупке у него доли по завышенной цене;
— Истец (ФИО рейдера) не нуждается в данной доле в общей долевой собственности в виде спорной квартиры, что подтверждается его предложением продажи доли и наличием в собственности долей в других объектах недвижимости;
— Долю в праве на квартиру не может быть выделена в натуре по техническим основаниям, отсутствует возможность сделать второй вход и отдельные места общего пользования, что подтверждается представленным поэтажным планом и экспликацией;
— совместное пользование квартирой истцом (ФИО рейдера) невозможно, он не является членом семьи приоритетного совладельца (ФИО ответчика) , данного факта (ФИО рейдера) не отрицает.
Согласно сложившейся судебной практике, учитывая фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе, отсутствие реальной возможности совместного пользования, учитывая также то, что истец прибрел долю в квартире, которая не была выделена в натуре, порядок пользования определен не был, истец знал о невозможности реализации жилищных прав, и, исходя из того, что право выбора гражданином места жительства не должно порождать нарушение прав собственников жилых помещений на их использование по своему усмотрению, тогда как право на вселение для стороны в силу ст. 247 ГК РФ не является безусловным, а, следовательно, и на пользование общим имуществом.
Считаем, что при таких обстоятельствах вселение истца в спорную квартиру и определение порядка пользования квартирой невозможно,
Просим суд:
— В исковых требованиях истцу (ФИО рейдера) отказать в полном объёме.
— Приобщить данное возражение с приложениями к материалам дела
Приложение:
Копия возражения по числу участвующих лиц
Приложить к материалам дела всё, что считаете необходимым для подтверждения Ваших доводов…