Наша страна удивительное место – сказочное.
Все помнят, что в сказках не очень хорошие персонажи любят посылать героев туда, не знаю, куда и принести то, не знаю что. Как выяснилось, это вовсе не выдумка, а самая настоящая печальная реальность.
На рынке недвижимости уже 20 лет торгуют тем, не знаю чем, которое находится где-то там… пам-па-рам…
Это, конечно же, она – доля в праве на квартиру, нечто нематериальное, обнаружить в квартире её границы и нахождение невозможно даже с лупой. Некоторые юристы пишут, что это нечто, растворённое в каждом атоме имущества. Вот именно эта взвесь и находится на рынке недвижимости, который как известно является рынком товаров с определённо-индивидуальными характеристиками присущими недвижимости — границы недвижимости, площадь, кадастровый номер, но никак не дробь!
В договорах приватизации квартир писалось ранее, что участник общей долевой собственности не имеет права продавать свою долю вправе на квартиру. Этот пункт договора соответствует закону, который прост и доступен для понимания любому человеку, находящемуся в здравом уме и твёрдой памяти.
Квартира предназначена для проживания семьи, людей связанных родством, она является неделимым объектом общего долевого имущества, её приобрели в целом, и семья распоряжается ею по соглашению друг с другом, ну, а если в семье нет согласия, возник конфликт, связанный с пользованием или распоряжением этой квартирой, то надо обратиться в суд.
Гражданский кодекс не позволяет продавать третьим лицам не выделенные в натуре доли в праве на квартиру – это внутренняя валюта членов семьи, так как можно только обратиться за компенсацией к родственникам, можно через суд или закрепить соглашение о выплате компенсации у нотариуса.
И механизм давно отработан и понятен – хочешь съехать от родственников, оцени долю у профессионального оценщика, напиши иск в суд о выплате компенсации, приложи рыночную оценку доли (стоит она, конечно, мало), у суда не будет оснований отказать в иске, он абсолютно законен, и он обяжет совладельцев выплатить компенсацию. При отсутствии нужной суммы банки часто идут на встречу. В крайнем случае, при трудностях с выплатой банку, квартиру всегда можно выставить на продажу и купить меньшую, выплатив кредит.
Если бы все так поступали, а именно, по закону, никогда бы не возникло такого отвратительного явления как квартирное рейдерство.
Виноваты в этом не только сами люди, но и те, так называемые специалисты с дипломом о юридическом образовании, которые по смыслу их профессиональных обязанностей должны помогать гражданам ориентироваться в законах, правах и обязанностях.
Однако, они, как попугаи, твердят одно и то же — Вы должны сначала предложить свою долю в праве на квартиру совладельцам-родственникам, а если они откажутся, то можно продать третьему лицу. Это было бы абсолютно верно, если бы наши квартиры были акционерным обществом, но квартира или дом – это жилая недвижимость и для неё прописаны специальные нормы и правила продажи.
Не верьте им и знайте, что Вас ждёт, если Вы продали или подарили долю в праве на квартиру третьему лицу, не члену семьи, который является совладельцем квартиры.
Первое – гражданский суд может признать сделку недействительной по различным основаниям – нет предмета договора, продавец либо даритель злоупотребил своими правами, сделка прикрывает другую сделку, является мнимой. Обиженный совладелец может подавать по этим основаниям иск за иском, втянув Вас в бесконечные судебные тяжбы.
Второе – тот, кто купил долю в праве на квартиру, не может просто прийти в квартиру и вселиться, так как у него есть лишь право собственности, но не возникло право пользования квартирой. Оно возникает при наличии соглашения о порядке пользования квартирой с другими сособственниками или по решению суда. Как правило, семья против вселения постороннего человека и ему придётся обращаться в суд с иском о вселении и определении порядка пользования квартирой.
В последние годы судебная практика складывается как отказ третьим лицам во вселении в квартиру и определении порядка пользования.
Причины следующие — третье лицо не имеет родственных связей с приоритетными совладельцами, совместное пользование квартирой невозможно, оно ухудшает жилищные условия совладельцев, существовавшие прежде, покупая или принимая долю в праве на квартиру третье лицо знало, что пользование квартирой невозможно. При таких обстоятельствах суд может вообще отказать такому приобретателю доли в защите, сославшись на злоупотреблении им своими правами.
В третьих. Даже если суд вселит третье лицо в квартиру, в правовом поле есть множество оснований, по которым приставы не смогут вселить приобретателя доли в квартиру и тяжбы затянуться на годы.
В четвёртых. В продаже и покупке долей в праве на квартиру есть и признаки уголовного преступления. В 99% доли в праве покупают квартирные рейдеры, или как их называют «профессиональные соседи», «чёрные риэлторы». Схема простая – создать совладельцам невыносимые условия проживания в квартире и склонить их к заключению кабальной сделки. В ход идёт всё – спиливание дверей, истязание, угрозы физическим насилием, порча имущества.
Совладельцы обращаются в полицию с заявлением о возбуждении уголовного дела по таким фактам. Раньше в возбуждении подобных дел отказывали, но в последнее время всё чаще профессиональные соседи получаю реальные сроки, как например, Махутов и Макаров, организовавшие целые группы профессиональных соседей и выкупившие десятки долей.
Следствие и суд не забывают наказывать и тех, кто продал свою долю рейдерам. Их судят по уголовной статье – подстрекательство. Полтора года с браслетом на ноге, в лучшем случае – не слишком приятная перспектива для тех, кто таким образом решил наказать своих родственников, а практически заказал их бандитам. Стоимость доли у мошенников не более 100-500 тысяч рублей. И то, часто продавцы и её не получают.
Так что – ВСЕ В СУД!
Получите свою компенсацию за долю и не кормите бандитов.
Хочу обратить также внимание на странный и настораживающий факт, что информационное поле в интернете по этому вопросу такое, что создает только «пораженческие» настроения! Анализируя оценки и советы которые даются на сайтах агенств недвижимости, а по запросу о долевой собственности их сайты выползают в первую очередь, складывается впечатление, что противостоять квартирным рейдерам так сложно!!!, что лучше и не пытаться это делать! Лучше согласиться на условия продажи другой доли т.к. защиту в суде часто не найти! Такой «информационный шум» только на руку этим правонарушителям.
Совершенно согласна с Вами.
К тому же все пытаются данную проблему рассматривать исключительно со стороны частной внутрисемейной ссоры, типа родственники не могут никак поделить недвижимость.
Это не так. И в проблеме квартирного рейдерства виновато исключительно государственные органы, которые и обязаны при возникновении спора между гражданами решать его в соответствии с законом.
А закон никогда не позволял продавать не выделенные в натуре доли третьим лицам. Доли в праве на квартиру — это внутренняя валюта семьи, и оборот этих долей ограничен совладельцами квартиры, участниками общей долевой собственности.
Поэтому тут чётко и ясно прослеживается коррупционная составляющая.
Причем теми родственниками , между кем она возникла эта собственность. И после ее образования или продать всю квартиру и поделить деньги или только между собой передавать ее.
Добавлю к коменту выше — сайты , выдаваемые по поиску , наоборот кричат что «Все хорошо! Можно долю продавать! Только отправьте уведомление!» Все ссылаются на статью 246 ГК РФ , вот только там ДОЛЯ , а не ДОЛЯ В ПРАВЕ. А в 250 как раз наоборот , ну и статьи про неделимые объекты никто не отменял.