Размещение на моей странице разъяснения прокуратуры о разделе квартиры, находящейся в общей долевой собственности по нормам ст. 252 ГК РФ, вызвало бурю ругательств и нападок со стороны рейдерского сообщества.
Но мы видим, что на страницах многих компаний недвижимости прямо рекламируется продажа-покупка долей и разъяснения о том, что доля в праве продаётся по нормам статьи 250 ГК РФ, а на платформе Циан выставлены на продажу доли, находящиеся в праве на квартиру.
Большинство владеют квартирами и индивидуальными домами, находящимися в общей долевой собственности.
Конституционный суд разъяснил, что продана может быть только выделенная в натуре доля, поскольку доли находятся в праве, а не в помещении и недвижимостью доли не являются.
Однако у нас уже на протяжении 20 лет на рынке недвижимости действуют эдакие юридические инфоцыгане, убеждающие всех, что доли в праве можно продавать посторонним лицам, что доля это как акция, а отдельная квартира спроектированная по санитарно-строительным нормам для отдельно взятой семьи – это пережиток советского времени. В этом можно убедиться, почитав статьи на сайтах некоторых компаний недвижимости.
К чему это привело!
Возникли организованные криминальные сообщества, занимающиеся скупкой долей, по незатейлевой схеме – купить долю в праве задёшево, ворваться в квартиру, крушить мебель, сантехнику, угрожать физической расправой, избивать людей, с целью принудить их продать квартиру или выкупить у них долю по завышенной цене, продать им долю по заниженной.
Возникло устойчивое обозначение скупщиков долей – долевые квартирные рейдеры, поскольку рейдерство характеризуется участием в захвате имущества сотрудников госструктур и правоохранительных органов.
Все слои населения не застрахованы от подобного сценария, и квартиры по 200 квадратных метров и однушки на окраине. Конечно пенсионеры, одинокие матери, инвалиды в большей степени страдают от долевого рейдерства.
Сейчас это инфоцыганство и криминал перекинулось и на новые территории России.
Несовершеннолетнюю дочку погибшего в СВО бойца выкинули из собственного дома вместе с матерью, где ей принадлежала ½ доли. Девочка обратилась к президенту.
В сети появился ролик, где, якобы юрист, вдалбливает жителям новых территорий, что долю можно продать постороннему лицу, предложив сначала членам своей семьи долю по правилам статьи 250 Гражданского кодекса.
Тут и кроется основной обман, поскольку неделимые объекты, в которых нельзя выделить долю в натуре делятся между собственниками квартиры или дома по правилам статьи 252, в которой указано, что при невозможности выдела доли в натуре, можно или определить порядок пользования или обратиться за выплатой компенсации за долю другими собственниками. После получения денег право на долю переходит к семье, проще говоря квартира или дом остаётся в общей собственности семьи и не превращается в ночлежку.
Согласно действующему законодательству продать можно только выделенную в натуре долю.
Это означает, что необходимо сделать отдельный выход в подъезд или во двор, в квартире – отдельную кухню и санитарную зону, то есть фактически создать вторую квартиру по согласованию с БТИ, присвоить кадастровый номер в Росреестре и оформить собственность на вновь созданную квартиру.
В большинстве случаев технически это сделать невозможно.
Такая возможность есть только в квартирах, где есть два выхода воды и можно сделать перепланировку, соответствующую санитарно-техническом нормам и требования к жилым помещениям.
В 2019 году депутат Московской городской думы Наталия Метлина занялась этой проблемой, создала рабочую группу, которая проанализировала законодательство и обнаружила неточности в нём, которые используют долевые рейдеры. Разработанный ею законопроект все депутаты Мосгордумы поддержали единогласно. Он направлен в Госдуму № 42326-8
Были отработаны важные правовые моменты по защите от долевых рейдеров.
Первое – не впускать их в квартиру, вызывать полицию, заставлять полицию писать предостережение рейдерам о недопустимости вселения в квартиру без решения суда о вселении и определении порядка пользования квартирой, при попытке вскрыть дверь будет расцениваться как самоуправство.
Второе – разработали образец возражения на иск рейдеров о вселении в квартиру. На сегодня большинство судов отказывают во вселении в квартиру указывая на то, что рейдер приобрёл долю, которая находится в праве, а не помещение, у него отсутствуют родственные связи с проживающей в квартире семьёй, выдел доли в натуре невозможен, совместное пользование квартирой невозможно без нарушения прав приоритетных собственников, рейдер должен был проявить осмотрительность при покупке доли, не являющейся помещением.
Несмотря на это объявления о продаже -покупке долей по прежнему находятся в свободном доступе. Нотариусы договоры заверяют, росреестр регистрирует право собственности.
Что самое забавное, что доля, находящаяся в праве, как разъяснил Конституционный суд, необходима для внесения коммунальных платежей пропорционально своей доли. По факту долевой рейдер покупает право платить коммунальные платежи в квартире, право пользования которой у него не возникло.
Однако рейдерское сообщество не сдаётся.
Отказ судами во вселении сильно подкосил их бизнес, основной инструмент истязания людей и создание им невыносимых условий жизни в квартире, был потерян. Поэтому возникла следующая идея – рейдеры подают иски на выплату им компенсации за пользование их долей, которая находится в праве.
Грамотные судьи отказывают, потому что понимают, что жить в праве нельзя, аренда долей прямо запрещена законом.
Но есть коррумпированные или непрофессиональные судьи, которые подобные иски удовлетворяют, по существу принуждая людей платить дань рейдерам.
Судебная практика Верховного суда Российской Федерации сложилась как отказ рейдерам в выплате им компенсации за пользование долей.
О рисках инфоцыганства уверяющего, что долю можно продать постороннему лицу по нормам ст. 250 ГК РФ для граждан:
— пока что на сайтах компаний недвижимости висят объявления о продаже и покупки долей, никто из нас не застрахован от того, что в один прекрасный день услышит визг болгарки и в квартиру как тараканы вбежит группа людей, которые будут орать, что теперь это их квартира.
— пока что юридические инфоцыгане рассказывают про то, что продажа долей законна, долевое рейдерство будет продолжаться
О рисках для долевых рейдеров:
— отказ суда во вселении в квартиру
— отказ суда в выплате компенсации за пользование долей
– возбуждение уголовного дела, приговор, колония
Рискуют и те, кто по- существу заказывают своих родственников, продавая долю в праве постороннему лицу
– получить приговор по статье подстрекательство