Или краткая история квартирного рейдерства через захват доли в отдельной квартире
Квартирное рейдерство, использующее схему захвата городской квартиры через покупку доли в праве на отдельную квартиру не подлежащую коммунальному заселению, появилось в России в начале двухтысячных.
К концу 90-х годов, после вступления в 91 году в силу закона о приватизации, принятого ускоренными темпами, так как нужен был рынок жилой недвижимости, на рынке недвижимости все 90-ые годы процветали криминальные схемы отъёма квартир (не долей в квартирах), ставших собственностью граждан.
Но к началу нового века, практически все коммунальные квартиры в центре городов были расселены. Часто для расселения этих квартир использовались убийства, поджоги, вывоз в отдалённые деревни собственников, люди просто исчезали. Не гнушались поддельными дарственными и завещаниями.
Все отдельные квартиры, где жили одинокие люди и алкоголики, тоже стали редкостью. И тоже были давно прибраны к рукам ушлыми риэлторами и компаниями недвижимости. Покупать квартиры в новостройках люди не очень хотели – как из-за высокой стоимости, мошенничества, долгостроя, исчезновения застройщика, проблем с получением свидетельства о собственности на такую квартиру, так и из-за неудобства при вселении, ведь ремонты квартир там могли идти годами, а это и постоянный шум, и постоянный строительный мусор. Вторичный рынок был предпочтительнее для покупателей.
У большинства же
граждан остались в общей собственности квартиры, где они были долевыми
собственниками, приватизированные или купленные семьёй.
В СССР с 1957 года все квартиры проектировались для проживания одной семьи, с
одной кухней, ванной комнатой и туалетом. Именно такими квартирами, не
подлежащими коммунальному заселению, и владеют в России люди. Согласно закону, в таких квартирах доли
нельзя продать, это внутренняя валюта семьи, так как выделить долю в помещении,
где нельзя сделать ещё один выход и разделить места общего пользования тоже по
закону нельзя. Не выделенная доля в недвижимости вообще продаже не полежит, у
неё нет кадастрового номера. Рынок недвижимости встал, сумма продаж уменьшилась.
Да и менталитет россиян таков, что они и по сей день не особенно любят
переезжать.
Срочно риэлторам, компаниям недвижимости надо было искать выход. И он был найден.
В 2001 – 2002 году большие и маленькие компании недвижимость начали вести агрессивную кампанию в СМИ, убеждая сособственников отдельных квартир в том, что они легко помогут совладельцам разъехаться и разменять квартиры, а юридическую поддержку в судах, нотариате, росреестре они обеспечат и все риски возьмут на себя, выкупив не выделенную долю в отдельной квартире.
На самом деле юристы компании вводили людей в заблуждение, пользуясь их правовой безграмотностью. Но надо отдать должное тому, что они сумели убедить буквально всех, и продолжают убеждать, что можно продать не выделенную долю руководствуясь частью 2 статьи 246 Гражданского Кодекса РФ и статьёй 250, хотя это общие статьи, которые имеют отношение к имуществу с выделенными долями. В этих статьях не уточняется вид имущества. Оно может быть движимым, недвижимым, делимым, неделимым. Это может быть акционерное общество или многоквартирный дом, где таким выделенным фрагментом является квартира, комната в коммунальной квартире, то есть недвижимость имеющая кадастровый номер и кадастровую цену, или другое имущество в виде ценных бумаг, денег, коллекций.
Люди, ставшие жертвой квартирных рейдеров, намеренно обращались во все инстанции с целью получить вразумительный ответ от правоохранительных органов. Но во всех ответах тиражируется ссылка на статью 209, 246, 250 ГК РФ и игнорируется статья 432, 554 ГК РФ ГК РФ о содержании договора, его существенных условий. Существенным условием считается предмет договора и другие условия, которые при реализации недвижимости закреплены в статьях 549-558 ГК РФ, а именно наличие индивидуализации недвижимости. Доля же не является недвижимостью.
Таким образом, в оборот на рынок недвижимости были введены не выделенные доли в квартирах, не являющиеся недвижимостью!
Вот такие у нас в России крутые юристы! Они всерьёз считают, что одни статьи Гражданского Кодекса могут наделять человека правом нарушать другие статьи Гражданского Кодекса. Право собственности может нарушать другие неотъемлемые права человека, такие как право жить одной семьёй, тайну частной и семейной жизни, жилищные права и отношения… Хотя юридическая наука и многие судьи придерживались и придерживаются другого мнения. То есть, возникла противоречивая судебная практика, а это означает нарушение конституционных прав граждан на равенство в суде, когда при одних и тех же обстоятельствах выносятся разные решения.
На самом деле такие объекты как квартира, выдел доли в которой невозможен в натуре, являются неделимыми вещами. И собственник доли в такой квартире может получить компенсацию за эту долю только от других сособственников этой квартиры по основаниям статьи 252 ГК. И такая практика давно сложилась в том числе и в Верховном суде РФ.
В результате тот, кто приобрёл на рынке долю в праве на квартиру, а не квартиру в долевую собственность с членами своей семьи, не обладает правом пользования квартирой, поскольку у него нет соглашения с совладельцами о пользовании квартирой. По-существу, он приобретает долю в праве на вещь, без права пользования и владения этой вещью. Поэтому и доля на рынке недвижимости стоит ничтожно мало — 70% от рыночной стоимости квартиры.
Правовая конструкция содержания права собственности, которая включает в себя право распоряжения, владения и пользования вещью в случае с вещью, которая находится в общедолевой собственности оказалась сложной для понимания даже судьями, игнорирующими основное – квартира находится в долевой собственности, а не в индивидуальной, и правила распоряжения такой собственностью – это соглашение всех совладельцев!
Квартирные рейдеры обошли закон, создав противоправное порочное правоприменение, уверяя всех и бесконечно тиражируя в СМИ то, что закон плох, и закон, а не они, превращают отдельные квартиры в коммунальные, в бараки и общежития. Порочное правоприменение породило противоречивую судебную практику, противоречивая судебная практика выявила именно те пробелы в законодательстве, которые позволяют неоднозначное и порочное правоприменение.
Суть рейдерства состоит в получении материальной выгоды: не оплачивая реальную рыночную цену за долю в праве, являющуюся неликвидом на рынке недвижимости, рейдеры приобретают долю с целью вымогательства, а не использования по назначению для проживания. Квартирное рейдерство характеризуется особым цинизмом, так как оно направлено против граждан, которые зачастую не имеют возможности обратиться к юристу, более того, цена вопроса – крыша над головой. Даже при наличии средств на оплату услуг адвоката, судебные споры могут затянуться на годы, оплата защиты прав пострадавших может многократно превышать стоимости доли, а в случае победы часто невозможно вернуть затраченные средства. Как правило рейдеры числятся безработными, они не состоят в браке, счета в банках отсутствуют.
Характерные и неизменные действия квартирного рейдера – угрозы физическим насилием, в том числе сексуальным, психологическое насилие, такое как оскорбления, индивидуальное и публичное унижение, клевета, создание невыносимых жилищных условий для совладельцев – вселение в квартиру агрессивных людей от 5 человек и более, с целью заставить их совершить кабальную сделку: выставить квартиру на продажу, выкупить у рейдеров долю по завышенной цене, или продать свою долю по заниженной цене.
Схема квартирного рейдерства простая.
У совладельца доли в квартире, который намерен расстаться со своими сособственниками, за смехотворные деньги покупается доля. Иногда используется ложное оформление договора дарения доли, чтобы избежать осведомлённости других собственников квартиры о том, что доля продаётся.
Договор дарения или купли-продажи доли оформляется у нотариуса, как правило, своего. Затем этот договор несут в росреестр на регистрацию этой сделки.
Именно в росреестре происходит легализация незаконного договора купли-продажи или дарения доли, реже мены или отступного!
Именно здесь совершаются действия, придающие документу юридическую силу. Покупателю выдают свидетельство о собственности на долю в праве на квартиру, на основании незаключённого договора.
Дело в том, что до 2013 года регистрация права собственности происходила в два этапа: сначала регистрируют сам договор купли-продажи, а потом, после того как имущество будет вручено покупателю и составлен акт передачи этого имущества, регистратор регистрирует право собственности на недвижимость. В 2013 году вступил в силу новый закон, где регистрация договора регистратором была отменена, но в статье 8.1 ГК РФ и в Федеральном законе о регистрации недвижимости осталась и ответственность регистратора за ненадлежащее исполнение обязанностей и обязанность проверять сделку на юридическую чистоту.
Регистратор обязан отказать регистрировать договор купли-продажи доли, дарения доли постороннему лицу, в котором отсутствует предмет договора. Более того законом предусмотрена только продажа квартиры как единого объекта недвижимости, но не доли в праве не являющейся недвижимостью. Долю в праве, не выделяя её в натуре могут подарить или выплатить за неё компенсацию только участники общей долевой собственности, которую приобрели квартиру как единый объект, поскольку они уже владеют и пользуются квартирой.
Далее, после регистрации права собственности на долю в праве, действия рейдеров различны и зависят от того, к какой группе они принадлежат. Представители компаний недвижимости предпочитают действовать с помощью суда и судебных приставов. Выждав несколько месяцев, они подают в суд на то, что якобы совладельцы квартиры препятствуют их проживанию в квартире, не впускают, не дают пользоваться своей собственностью. На этом основании они просят определить порядок пользования квартирой и вселить их туда, не чинить им препятствий. И совладельцы квартиры только в суде узнают о том, что доля продана или подарена постороннему лицу, квартира превратилась в коммунальную по факту, но осталась юридически отдельной.
Судебная практика противоречива. Одни судьи отказывают рейдерам во вселении, другие с большим удовольствием вселяют посторонних людей в отдельные квартиры, оказывая неоценимую помощь рейдерам в принуждении совладельцев к кабальной сделке. Хотя сам по себе иск рейдеров о вселении и определении порядка пользования квартирой подтверждает факт того, что квартира неделима, следовательно, она не выделенная в натуре доля не могла быть продана постороннему лицу, которое ранее не входило в круг совладельцев.
В результате люди становятся должниками по исполнительному производству, что само по себе абсурдно, так как они никогда никаких договоров и соглашений с рейдерами не заключали, они не являются стороной сделки, на основании которой рейдер приобрёл долю в праве, и не обязаны исполнять условия такого договора, согласно ст. 308 ГК РФ.
Для людей начинается настоящий ад, хождение по судам, обращение в правоохранительные органы, боязнь оставить квартиру и детей, ощущение абсолютной беззащитности перед рейдерами, на стороне которых стоят и суды, и правоохранительные органы, не желающие вмешиваться и разбираться. Полиция ссылается на то, что рейдеры имеют право на всё, так как у них есть это самое свидетельство о собственности на долю, выданное росреестром.
Рейдеры, действующие, как правило, в группе людей с криминальным прошлым, под руководством юридически грамотного лица, которым часто бывает адвокат, без суда и приставов спиливают дверь и врываются в квартиру. Они уверены в своей безнаказанности, и в том, что полиция не будет вмешиваться.
Следующий шаг – это склонить совладельцев квартиры к продаже всей квартиры целиком, немалая прибыль создаётся за счёт финансовых потерь продавца доли, который первым продал свою долю рейдерам, так и за счёт собственников квартиры, ставших жертвой рейдеров, которые часто просто остаются без жилья и денег в лучшем случае. Рентабельность такой мошеннической схемы очень высока – от 50% до 300 % вложенных средств.
Как пишут, столкнувшиеся с квартирным рейдерством « Не верно полагать, что на удочку квартирных рейдеров могут попасть только одинокие, не имеющие наследников пенсионеры. На практике потерять собственность может любой человек, например, из-за конфликта в семье. Для этого нужно только что бы обстоятельства сложились нужным образом и хотя бы один из участников общей долевой собственности на фоне конфликта потерял бы желание использовать свою долю».
Общая долевая собственность обычно возникает во время раздела имущества супругов или же в процессе наследования объекта недвижимости несколькими людьми. Лицо, продавшее свою долю, получает за неё небольшие деньги и избавляется от надоевшего родственника, с которым у него произошёл конфликт, по-существу «заказывает» своего родственника рейдерам. Рейдер же надеется со временем получить в собственность всю квартиру, причём по цене, намного меньшей рыночной.
Таким образом, оставшийся в квартире участник общей долевой собственности получает на свою голову соседа, который всеми силами пытается создать для него абсолютно невозможные для проживания условия.
По наиболее типичному сценарию в дальнейшем ситуация развивается следующим образом: в связи с тем, что рейдерство происходит на территории родного дома, выдержать его практически не представляется возможным. Более того, выбирая жертву, квартирные рейдеры тщательно собирают о ней всю возможную информацию. Доведенный до крайнего отчаяния человек принимает единственное, как ему кажется, возможное решение, а именно – продать, и как можно скорее свою долю. Однако, к сожалению, найти покупателя с подобным соседом практически невозможно. Спустя некоторое время собственник понимает, что его долю в квартире реально готов выкупить только его новый сосед и естественно, практически за бесценок, полученных от такой сделки средств, в самом благоприятном случае, хватит на комнату в неликвидном районе города. Альтернативой в данном случае может быть лишь принудительная выплата компенсации за долю рейдера, однако цена этой доли будет сильно превышать рыночную, поскольку коррумпированные судьи принялись сами считать рыночную стоимость доли рейдера, используя линеный принцип методики определения цены доли. То есть просто берут рыночную стоимость квартиры и делят её пропорционально долям.
Такой расчёт был бы актуален для членов семьи, которые приобрели квартиру в долевую собственность, но не для рейдера, приобретшего долю за бесценок на рынке и у которого не возникло права пользования данной вещью, который знал, что совместное пользование квартирой людьми не связанными родством исключено.
Таким образом, обязание судом одного участника долевой собственности выплатить компенсацию постороннему лицу, приобретшему долю в праве собственности на квартиру за бесценок, рассчитанную путем простого математического деления оценочной стоимости квартиры, т.е. без учета скидки на низкую ликвидность доли, не будет обеспечивать баланс интересов сторон, т.к. это фактически легитимизирует деятельность недобросовестных участников, квартирных рейдеров, приобретающих не выделенные в натуре доли в праве собственности на квартиру по цене с учетом скидки на низкую ликвидность доли, в расчете на то, чтобы недобросовестными методами вынудить собственников других долей продать квартиру или выплатить им сумму исходя из расчетной стоимости квартиры целиком.
Разница в стоимости, приходящаяся на скидку на низкую ликвидность доли в праве, будет обеспечивать такому участнику долевой собственности необоснованный доход. А такую деятельность по купле-продаже долей, носящую как систематический, так и не систематический характер, так как рейдеры часто используют подставных лиц, есть все основания рассматривать как незарегистрированную предпринимательскую.
Квартирные рейдеры воздействуют на психику собственников огромным количеством способов. Они могут менять замки или сдавать принадлежащую им долю в аренду, а также прописывать к себе различных людей в любом количестве, в этом случае купленная рейдером доля может делиться на абсурдно малые части и продаваться заинтересованным лицам. Хотя это всё незаконно, но полиция не вмешивается – она не всегда, но часто на стороне рейдера. Суды выселяют людей, не являющихся собственниками долей в квартире, кроме несовершеннолетних детей собственника. В связи с чем рейдеры стали использовать многодетные семьи в качестве «профессиональных соседей».
Квартирные рейдеры подселяют в квартиры больного гипатитом, туберкулёзом, болотной лихорадкой, проказой, опасного психопата, штук 20 мигрантов, в пандемию – больных ковидом. В Москве по-прежнему создаются резиновые квартиры, где зарегистрировано до 50 человек на 7 метрах, среди которых 40 — это несовершеннолетние дети рейдеров, что ложится огромной нагрузкой на бюджет города.
Общественная палата РФ ещё в 2006 году предупредила о том, что квартирное рейдерство угрожает жизни граждан и «по сговору с рейдерами может быть вынесено заведомо неправосудное судебное решение в пользу рейдеров»
Люди, их дети и близкие беззащитны, так как у рейдеров есть «законный» доступ в квартиру. Попытка защититься может закончиться для владельцев квартиры сфабрикованным уголовным делом. Если на квартирных рейдеров уголовное дело не возбуждается годами, то в отношении приоритетного совладельца квартиры уголовные дела полицией возбуждаются мгновенно.
Люди попадают в экстремальные условия существования. А неизбежное следствие экстремальных ситуаций – это разрушение базовой потребности человека – потребности в безопасности. Это приводит к тяжёлым последствиям: стрессу, невротизации, депрессии, потере веры в справедливость, в себя, в государство.
Ученые из США выяснили, что нерешенность квартирного вопроса приводит к снижению иммунитета у человека. В исследовании ученых приняли участие 152 человека в возрасте от 18 до 55 лет. Анализ показал, что каждый год жизни, прожитый в съемном не своем жильем, увеличивал заболеваемость на 9%.
Согласно Конституции РФ, государство выступает гарантом безопасности человека и гражданина. Его охрана и спасение от кого-либо или чего-либо жизненно неприятного, враждебного, опасного реализуется на основе действия соответствующего аппарата государственной власти и представляет собой систему организационно-правовых мер.
Но мы наблюдаем совсем иное, рядовой гражданин не может найти защиту своих прав нигде!
Странно, что права одних собственников государство защищает – квартирных рейдеров, которые создают социальную напряжённость. Права добросовестных собственников, которые не хотят превращать свои квартиры в коммунальные, государство защищать не желает.
И даже обвиняет их в злонамеренном злоупотребление своими правами.
Хотя все мы понимаем на бытовом уровне, что порядочный и добросовестный гражданин не будет лезть жить в чужую семью, в незнакомый дом и пользоваться семейными ссорами для того, чтобы нажиться. Исходя из практики, только квартирные рейдеры покупают не выделенные в натуре доли в праве.
Наличие собственного жилья – это основа и критерий качества жизни народа. Собственный дом – это самая священная собственность!
Жилище, плохие жилищные условия во все времена являлись одной из основных причин, приводивших к взрыву недовольства населения.
Традиционно считается, что дом нужен для создания семьи, для продолжения рода, личной безопасности, неприкосновенности частной и семейной жизни, повышения качества жизни. Прежде чем заниматься профессией, человек должен иметь жилище, одежду, еду…. Это ключевой вопрос, это показатель отношения государства к гражданину. Это показатель социальной эффективности государства. Все социальные революции начинались с недовольства ужасающими условиями жизни людей. Результат – демографический кризис, разводы в семьях, отказ от рождения детей.
Попавший под пресс рейдеров человек попадает в экстремальные обстоятельства. Неизбежное следствие экстремальной ситуации – это разрушение базовой потребности в безопасности, нарушение стабильной картины мира. В результате – стресс, невротизация, депрессивные состояния.
Было выяснено, что практически 60% людей, к которым вторглись квартирные рейдеры были вынуждены пойти на их условия и выставили квартиры на продажу. Рейдеры фактически от такой сделки получили прибыль в несколько миллионов, учитывая, что многие из них владеют десятками, а то и сотнями долей. Это происходит по всей стране, серый каптал от подобных сделок составляет по стране полтора триллиона рублей.
И главное все довольны и не хотят ничего менять в этой «очаровательной» схеме, поскольку с одной квартиры гражданина все получают свои дивиденты: росреестр, нотариат, судьи и сотрудники правоохранительных органов, непосредственные исполнители – квартирные рейдеры.
Именно поэтому люди в течение почти двух десятилетий не могут добиться справедливости в государственных структурах.
В феврале 2021 году проблема доведена до президента страны. Законопроект, защищающий от квартирного рейдерства разработан Московской городской Думой под редакцией депутата Наталии Метлиной
Только остались жертвы, принесённые во благо великого и могучего оборота на рынке, который пока что доминирует над конституционными законами, принципами справедливости и правопорядка.
