Регистратор Росреестра вносит в ЕГРН запись о праве собственности на долю в праве на квартиру на основании договора купли-продажи/дарения не выделенной в натуре доли в праве общей долевой собственности на квартиру, не подлежащую коммунальному заселению постороннему лицу. Это нарушает конституционные права градан.
Согласно позиции Верховного суда Российской Федерации (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 марта 2021 г. № 305-ЭС18-3299 по делу № А40-25142/2017) передача доли в праве на квартиру, не подлежащую коммунальному заселению, третьему лицу, «…способствует потенциальному возникновению долевой собственности никак не связанных между собою лиц. Это приводит к ситуации, когда для членов одной семьи квартира, по сути, становится коммунальной. Что в конечном счете нарушает право граждан на достойную жизнь, достоинство личности и неприкосновенность жилища, что недопустимо (статья 25 Конституции Российской Федерации)».
Согласно статье 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, регистратор обязан проверить договор на соответствие его законодательству. Во всех договорах передачи права собственности на не выделенную в натуре долю в праве на квартиру постороннему лицу нарушены законодательные нормы ст.ст. 432, 549-558 ГК РФ.
Именно этот факт незаконной регистрации права на долю по беспредметному договору, привёл к криминализации рынка недвижимости и квартирному рейдерству.
Этим документом добросовестность деятельности Регистратора определяется безусловным соблюдением и обеспечением исполнения:
- Конституции Российской Федерации,
- федеральных конституционных законов,
- федеральных законов,
- иных нормативных правовых актов Российской Федерации,
- законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации,
- приказов и распоряжений правительства Российской Федерации, а прежде Минэкономразвития,
- приказов ФС ГРКиК (Росреестр),
- приказов, распоряжений руководителя Управления Росреестра на местах.
Особые по значимости, имеют следующие нормативно-правовые акты:
- Указ Президента РФ от 12 августа 2002 г. N 885 (с изменениями от 20 марта 2007 г., 16 июля 2009 г.), которым утверждены общие принципы служебного поведения государственных служащих.
Целью соблюдения этих общих принципов является:
- повышение доверия общества к государственным институтам;
- обеспечение условий для добросовестного и эффективного исполнения федеральными государственными служащими и государственными гражданскими служащими субъектов РФ должностных обязанностей;
- исключение злоупотреблений на федеральной государственной службе и государственной гражданской службе субъектов РФ.
- Общие принципы представляют собой основы поведения государственных служащих, как федеральных, так и государственных гражданских служащих субъектов РФ, которыми им надлежит руководствоваться при исполнении должностных обязанностей для достижения указанных выше целей:
— Статьи 17, 25, 35, 40, 55 Конституции РФ, статьи 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод, закрепляющих принцип недопустимости нарушения одним прав других, неприкосновенности жилища, частной собственности, ухудшения положения, существовавшего прежде, неприкосновенности частной жизни, семейной тайны;
— Глава 30 Гражданского кодекса, параграф 7 статьи 549-558 о содержании договора купли-продажи, статьи 431, 432 о толковании договора и существенных условиях договора, статью 8.1 о содержании права собственности и регистрации перехода прав на неё;
— Федеральный закон от 27.07.2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации»:
Статьи 15. Основные обязанности гражданского служащего в Части 2 и 3 Федерального закона корреспондируются с п. 1, 3 и 4 части первой статьи и утверждают:
Одной из основных обязанностей гражданского служащего является соблюдение законодательства, что фактически означает соблюдение прав и законных интересов граждан и организаций.
Конструкция этой статьи такова, что, во-первых, запрещает гражданскому служащему нарушать законодательство, «прикрываясь» поручением своего руководителя, и, во-вторых, вводит соответствующий «контроль» в рассматриваемой сфере за руководителями со стороны подчиненных, поскольку при нарушениях законодательства к ответственности привлекаются и руководитель, и исполнитель.
Статьи 16. Ограничения, связанные с гражданской службой.
К таким ограничениям относится нарушение запретов и неисполнение обязанностей, установленных Федеральным законом «О противодействии коррупции» от 25 декабря 2008 г. N 273-ФЗ. Указанный Федеральный закон определяет коррупцию как злоупотребление служебным положением, дача взятки, получение взятки, злоупотребление полномочиями, коммерческий подкуп либо иное незаконное использование физическим лицом своего должностного положения вопреки законным интересам общества и государства в целях получения выгоды в виде денег, ценностей, иного имущества или услуг имущественного характера, иных имущественных прав для себя или для третьих лиц либо незаконное предоставление такой выгоды указанному лицу другими физическими лицами.
Статьи 17. Запреты, связанные с гражданской службой.
Указанные Запреты означают, что в связи с прохождением гражданской службы, гражданский служащий не вправе осуществлять указанные в Федеральном законе действия «под страхом» привлечения к установленной ответственности.
Статьи 18. Требования к служебному поведению гражданского служащего
С целью повышению доверия общества к государственным институтам служат, в частности, такие основы поведения государственных служащих, как …. принятие мер по недопущению возникновения конфликтов интересов и урегулированию возникших конфликтов интересов. На исключение злоупотреблений на государственной службе направлены такие основы поведения, как уведомление представителя нанимателя (работодателя), органов прокуратуры или других государственных органов обо всех случаях обращения к государственному служащему каких-либо лиц в целях склонения к совершению коррупционных правонарушений;
— Правила ведения Единого Государственного Реестра Прав на Недвижимое имущество и сделок с ним, состав номера регистрации;
— Административный регламент ФС ГРКиК по предоставлению государственной услуги по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
— Административный регламент ФС ГРКиК по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету).
В соответствии с основополагающими принципами Указа Президента РФ от 12 августа 2002 г. N 885 и Федерального закона от 27.07.2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации», каждый главный Регистратор уведомляется о нормах профессиональной деятельности, закрепленных его Должностным регламентом.
В нём установлены нормы профессиональной деятельности Регистратора:
1. В соответствии со статьёй 47 Федерального закона от 27.07.2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации» профессиональную служебную деятельность Регистратора регламентирует «Должностной регламент главного специалиста-эксперта отдела регистрации прав Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее: Должностной регламент).
2. Должностным регламентом установлены квалификационные требования к обладанию Регистратором профессиональными знаниями перечисленных выше законодательных актов. При исполнении обязанностей неукоснительно соблюдать эти акты.
3. Цель должностных обязанностей: соблюдение прав и законных интересов граждан и организаций.
4. Регистратор обязансоблюдать ограничения, выполнять обязательства и требования к служебному поведению, не нарушать запреты, которые установлены Федеральным Законом от 27 июля 2004 года № 79 «О государственной гражданской службе Российской Федерации» и другими Федеральными законами.
5. Регистратор не вправе исполнять данное ему неправомерное поручение.
6. В случае исполнения Регистратором неправомерного поручения, он и давший это поручение руководитель несут дисциплинарную, гражданско-правовую, административную или уголовную ответственность в соответствии с федеральными законами.
7. Регистратор обязан исполнять должностные обязанности добросовестно, на высоком профессиональном уровне.
8. Регистратор исходит из того, что признание, соблюдение и защита прав и свобод человека и гражданина определяют смысл и содержание его профессиональной служебной деятельности.
10. Регистратор не совершает действия, связанные с влиянием каких-либо личных имущественных финансовых и иных интересов, препятствующих добросовестному исполнению должностных обязанностей.
11. Регистратор не совершает поступки, порочащие его честь и достоинство.
12. Регистратор проявляет уважение к нравственным обычаям и традициям народов Российской Федерации, учитывает культурные и иные особенности различных этнических и социальных групп, а также конфессии, способствует межнациональному и межконфессиональному согласию.
13. Регистратор не допускает конфликтных ситуаций способных нанести ущерб его репутации или авторитету государственного органа.
14. Регистратор принимает предусмотренных законодательством Российской Федерации меры по недопущению возникновения конфликтов интересов и урегулирование возникших конфликтов интересов
15. Регистратор принимает меры по предупреждению коррупции.
При осуществлении своих функций, Регистратор выполняет следующие функциональные обязанности:
Проверяет наличие в ЕГРП записей об объекте недвижимости (зарегистрированных правах; ранее заявленных правах; зарегистрированных сделках; зарегистрированных ограничениях (обременениях) права; в том числе арестах, запрещениях заключения сделок, проверяет: юридическую силу правоустанавливающих документов, законность сделки, действительность не правоустанавливающих документов, но необходимых для осуществления государственной регистрации прав.
Принимает решение о их:
приостановлении, отказе или регистрации прав;
подписывает листы подразделов ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним;
подписывает Свидетельство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
формирует выписку из ЕГРП, удостоверяющую проведённую государственную регистрацию;
вносит в ЕГРП записи о зарегистрированных правах и сделках.
За недобросовестную профессиональную служебную деятельность Регистратор несёт дисциплинарную, гражданско-правовую, административную или уголовную ответственность в соответствии с федеральными законами за не исполнение (ненадлежащее исполнение) требований, ограничений и запретов, установленных статьями 15, 16, 17, 18 Федерального закона от 27.07.2004 г. № 79-ФЗ «О государственной гражданской службе Российской Федерации» и за:
— не исполнение (ненадлежащее исполнение) своих должностных обязанностей,
— действия и (или)бездействие, ведущие к нарушению прав и законных интересов граждан,
— не исполнение (ненадлежащее исполнение) приказов и распоряжений.
— Регистратор несёт персональную ответственность за правильность и достоверность записей, вносимых в ЕГРП.
Исходя из положений Должностного регламента главного специалиста-эксперта ФС ГРКиК отдела регистрации прав, иначе государственного регистратора следует:
Смысл и цель профессиональной служебной деятельности Регистратора заключается в признании, соблюдении и защите прав и свобод человека и гражданина Российской Федерации на основе строгого соблюдения законодательства и нормативных актов ФС ГРКиК в рамках установленной законодательством компетенции государственного органа с учётом культурных и иных особенностей различных этнических и социальных групп.
Регистратор несёт дисциплинарную, гражданско-правовую, административную или уголовную ответственность в соответствии с федеральными законами, а также персональную ответственность за правильность и достоверность записей, вносимых им в ЕГРП.
Регистраторы намеренно игнорируют смысл и цель своей профессиональной служебной деятельности при государственной регистрации Договора купли/продажи или дарения не выделенной в натуре доли в праве общей долевой собственности на единый неделимый объект жилой недвижимости (квартира) с последующей регистрацией перехода этой доли в праве к новому сособственнику, не являвшемся до этого сособственником в этом же общем имуществе.
Совершая такие действия, Регистратор превышает установленную законодательством компетенцию ФС РГКиК, свои полномочия Должностного регламента, что приводит к его отрицанию признания, соблюдения, защиты прав и свобод человека и гражданина Российской Федерации.
Суммарно, совершаемые Регистратором деяния есть покушение на основы конституционного строя РФ: отрицание своей профессиональной служебной деятельностью конституционно защищаемого принципа неприкосновенности права частной собственности, закрепленного статьями 25,35,40, 55 Конституции РФ.
Регистраторы, при регистрации права собственности на долю в праве на квартиру, не подлежащую коммунальному заселению, постороннему лицу, не входившему ранее в круг совладельцев, которые приобрели квартиру в общую долевую собственность, нарушают статьи 431, 432, 549-558 ГК РФ, поскольку вносят в ЕГРН запись о праве собственности на основании незаключённого договора купли продажи.
Поскольку невыделенная в натуре доля в праве не является недвижимостью, то отсутствует предмет договора купли/продажи или дарения. Отсутствие предмета в договоре влечёт невозможность его исполнения сторонами требований статьи 556 ГК РФ: передачи такой доли продавцом и её приёма покупателем.
Порядок распоряжения не выделенной в натуре доли в праве общей собственности регулируется статьёй 252 ГК РФ. В соответствии с ней, сособственник, приобретший квартиру в долевую собственность, обязан выделить либо выделить её из общего имущества, создав вторую квартиру с отдельным входом и местами общего пользования, либо при невозможности выдела доли обратиться к участникам общей собственности за выплатой ими компенсации, либо определении порядка пользования квартирой
При возникновении спора, возникающего между совладельцами квартиры, он разрешается в судебном порядке. Иной порядок распоряжения не выделенной в натуре долей в праве на общее имущество законодательством не предусмотрен, как нарушающий конституционно защищаемый принцип неприкосновенности частной собственности в РФ.
Поэтому внесение Регистратором в ЕГРП записи о зарегистрированных правах и сделках на не выделенную в натуре долю в праве общей собственности на квартиру постороннему лицу, ранее не являвшимся сособственником в общем имуществе на квартиру противоречит нормам законодательства.
Согласно ст. 556 ГК РФ именно Акт приёма/передачи недвижимости с её индивидуально-определёнными характеристиками, является фактическим подтверждением перехода права на неё от Продавца к Покупателю на основании исполнения сторонами своих обязательств по Договору.
В случае не выделенной в натуре доли в праве на общее имущество исполнение существенного условия норм вещного права: приём/передача такой не выделенной в натуре доли, постороннему лицу, ранее не входившему в круг совладельцев квартиры, невозможен.
Не требуется акт-передачи в случае, если доля передаётся совладельцу, который уже владеет квартирой, находящейся в общей долевой собственности, либо совладельцы квартиры заключили с ним соглашение о порядке пользования квартирой – п.1 ст. 246 ГК, ст. 247 ГК.
Законодательно утвержденная невозможность оформления сторонами беспредметного договора купли/продажи Акта приёма/передачи не выделенной в натуре доли в праве на общее имущество постороннему лицу, у которого не возникло право пользования квартирой, так как он приобретает на рынке долю в праве, а не конкретное помещение с характеристиками недвижимости.
В таком случае у Регистратора отсутствуют основания для оказания государственной услуги по юридически значимому подтверждению события о законности перехода права по беспредметному Договору и внесения записи о праве собственности на долю в ЕГРН.
Согласно ст. 67 Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 30.04.2021) «О государственной регистрации недвижимости» Регистратор Росреестра несёт ответственность за внесение несоответствие сведений, внесенных им в Единый государственный реестр недвижимости, представленным на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию прав.
Также подлежат квалификации по ч.1 ст.293 УК РФ, как халатность, то есть ненадлежащее исполнение должностным лицом своих обязанностей вследствие небрежного отношения к службе, если это повлекло существенное нарушение прав и законных интересов граждан и охраняемых законом интересов общества и государства. Статьи 285, 286 УК РФ, превышение должностных полномочий.
Внесение в реестр заведомо недостоверных сведений – статья 285.3 УК РФ, а именно возникновение зарегистрированного права собственности у лица, основанное на регистрации незаключённого договора купли-продажи доли в праве на квартиру, отсутствующего в силу прямого закона и не имеющего юридических последствий, нарушающего права третьих лиц.
Заведомо подложный документ – часть 3 ст. 327 УК РФ.
Подследственность Следственного комитета Российской Федерации.