Круглый стол по теме: Актуальные вопросы защиты прав граждан и собственности в новых форматах цифровой экономики.

19 cентября 2019 в Общественной палате Российской Федерации прошёл круглый стол, где по приглашению ОП РФ выступила с докладом «Методы защиты прав граждан, владеющих на правах общей долевой собственности объектами жилой недвижимости в виде отдельных квартир посемейного заселения» Елена Евсеева.

Одна из задач нацпроекта Цифровая экономики – это  создание системы правового регулирования цифровой экономики, основанной на гибком подходе к каждой сфере, в том числе, внедрение гражданского оборота на базе цифровых технологий, и их внедрение  в сферу оказания госуслуг в интересах населения.

Это касается и такой крайне криминализированной сферы как гражданский оборот на рынке жилой недвижимости, процесс криминализации которого  имеет тенденцию к расширению.

В 2006 году Общественная палата РФ выпустила памятку о противодействии рейдерству и отнесла захват жилой недвижимости к одной из форм  рейдерства, участниками которого, как и в бизнес-рейдерстве, являются коррумпированные регистраторы Росрестра, нотариусы, судьи и сотрудники правоохранительных органов.

Сформировалось такое понятие как квартирное рейдерство — захват квартиры через незаконное получение в собственность не выделенной в натуре доли в праве на квартиру третьими лицами, не являющимися членами семьи совладельцев общей долевой собственности, с целью склонения к кабальной сделке.

Объективной причиной существования рейдерства в такой важной социальной сфере как жилище, провоцирующее общество на протестные акции и формирующее негативное отношение к власти, служит слабость государственных институтов, призванных поддерживать правила цивилизованных рыночных отношений и социально-экономического развития страны.

В основе квартирного рейдерства лежит порочное правоприменение, размывание законодательных норм, действующих ранее, их несогласованность.

Например, из ст.133 ГК РФ «Неделимая вещь» исчезла ссылка на ст.252 ГК РФ, устанавливающей нормы и правила распоряжения долей в праве на общедолевую собственность при невозможности выделить долю в натуре.

 Из статьи 554 ГК РФ исчезла ссылка на ст. 168 ГК РФ, в соответствии с которой при отсутствии в договоре индивидуализации недвижимости сделка считается недействительной.

Согласно ст. 8.1 ГК РФ, ст. 67 ФЗ №218ФЗ о регистрации недвижимости, регистратор обязан проверить юридическую чистоту сделки, и несёт ответственность за несоответствие сведений внесённых в ЕГРН.

В абз. 4 п. 1 ст. 31 Закона о регистрации сказано, что при государственной регистрации прав, на основании нотариально удостоверенной сделки, регистрирующий орган не несет ответственность за законность сделки.

В ЖК РФ вообще отсутствует понятие отдельной квартиры посемейного заселения, хотя в России с 1957 года строятся только отдельные квартиры, так как правительством было принято постановление о ликвидации коммунальных квартир, они были признаны экономически невыгодными, проживание семей не связанных родством – неестественным.

Это привело к противоречивому правоприменению на всех уровнях.

Регистраторы Росреестра и Арбитражные суды считают сделки по продаже нежилой недвижимости незаключёнными при отсутствии предмета договора -индивидуализации объекта недвижимости, границ, кадастрового номера, кадастровой цены, со ссылкой на ст. 554 ГК РФ.

Гражданские суды общей юрисдикции отказывают в признании сделки незаключённой со ссылкой на то, что предметом договора является не выделенная в натуре доля в праве, а сделка не может считаться незаключённой, так как она зарегистрирована в Росреестре. То есть, решение регистратора Росреестра выше решения суда, а доля в праве, по мнению судей, это объект недвижимости.

Одни нотариусы удостоверяют незаключённые беспредметные сделки, другие отказывают, третьи в содержание договора вносят пункты, что стороны предупреждены о том, что договор может быть признан недействительным либо незаключённым.

Одни полицейские полагают, что выписки о собственности на долю достаточно для того, чтобы квартирный рейдер спилил дверь в вторгся в жилище, избил людей, похитил документы и вещи, склонял к кабальной сделке – это всё они квалифицируют как гражданско-правовые отношения.

Другие полицейские возбуждают уголовные дела по статьям мошенничество, вымогательство, истязание,  подстрекательство, склонение к кабальной сделке.

Квартирное рейдерство уже 20 лет распространено по всей стране и связано с такими угрозами как:

— увеличение коррумпированности государственных служащих, сотрудников правоохранительных органов и представителей судейского корпуса;

— дискредитация представителей федеральной и региональной власти, правоохранительных органов и судов;

— дальнейшее формирование и развитие правового нигилизма в среде правоохранительных структур и общества;

— уклонение от уплаты налогов;

— формирование теневого капитала, направленного на финансирование криминальных структур, экстремизма;

— нанесение экономического вреда городским структурам, системе ЖКХ;

— изменение назначения жилой недвижимости: юридически квартира остаётся отдельной квартирой посемейного заселения, фактически приобретает форму коммунального барака, ночлежки, хостела;

— постоянное увеличение нагрузки на суды и правоохранительные органы;

— отсутствие реальных статистических данных соотношения отдельных и коммунальных квартир в стране, Росстат считает только построенные квадратные метры жилой площади;

— дальнейшее ухудшение качества жизни граждан в жилищной сфере;

— протестные настроения среди населения, отсутствие доверия к институтам государственной власти, решение проблемы гражданами вне рамок закона.

Предложения

1.Нотариат при защите прав собственности граждан в сфере распоряжения общей долевой собственностью в виде жилой недвижимости, может сыграть решающую роль, учитывая закреплённую законом обязанность нотариально заверять сделки по распоряжению жилой недвижимостью.

 Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, включая наличие у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности (п. 1 ст. 163 ГК РФ).

Для эффективности защиты прав  необходимо разработать подробные методические рекомендации для нотариусов, используя общественную экспертизу, взаимодействие с группами активных граждан, столкнувшихся с проблемой квартирного рейдерства, которые могут предоставить информационный и аналитический обзор проблемы, судебную, уголовную практику последствий игнорирования законодательства при оформлении сделок.

2.Расчёты при купле-продаже недвижимости должны  проводиться  только через электронные платёжные системы, для предотвращения формирования серого капитала, коррупции и для прозрачности сделок. Это снизит нагрузку на суды и правоохранительные органы.

3. Выработка подхода к предупреждению преступлений в сфере жилой недвижимости, основанного на социальной профилактике, распространении правовой грамотности среди граждан.

4. В научно-юридической литературе давно предлагается ввести в УК РФ норму (сейчас только ст.67 ФЗ о регистрации недвижимости, предполагает ответственность регистратора), предусматривающую уголовную ответственность за преступные действия регистраторов, причем как государственных, так и частных.

5. Разработать единую форму визуализации данных в выписках  регистрирующего органа о праве собственности на жилую недвижимость  в виде квартир и индивидуальных домов, для упрощения восприятия и понимания информации, логически упорядоченных, с понятным форматом чисел и данных, смысловым выделением, с читабельным цифровым рядом, и читабельным размером шрифта.

6. Ввести в выписки регистрирующего органа права на объекты недвижимости в виде квартир, индивидуальных домов обязательные графы о родственных связях совладельцев этой общей долевой собственности, графу о назначении квартиры – отдельная квартира посемейного заселения или квартира коммунального заселения.

7. Согласно ч.1 ст.1 Федерального закона «О полиции», числе основных предназначений полиции является охрана собственности. Необходимы методические указания полиции, инструкция, в отношении противодействия квартирному рейдерству, выполнение которых будет являться обязательным для сотрудников правоохранительных органов.

Формирование полицией электронной базы квартирных рейдеров, с возможностью доступа к ней  регистраторов Росреестра и нотариусов.

Методы защиты прав граждан, владеющих на правах общей долевой собственности объектами жилой недвижимости в виде отдельных квартир посемейного заселения, как социально значимые,  должны постоянно совершенствоваться тестированием и анализом  правоприменительной практики, в том числе судебной, с помощью инструментов общественного контроля и взаимодействия с общественными структурами.

Елена Евсеева

Нас не оставляет надежда доказать представителям госструктур, что доля в праве на квартиру не является объектом недвижимости, не может находиться на рынке недвижимости, её оборот ограничен членами семьи, которые приобрели квартиру в долях по единому договору.

Также не оставляет надежда доказать, что проживание в квартире с посторонними людьми неестественно, н соответствует стандартам качества жизни согласно программам по улучшению жилищных условий граждан РФ

Если это удастся сделать, то криминализация рынка недвижимости сократиться вполовину.