ДОКЛАД 28.02.2020. МОСГОРДУМА

28 февраля 2020 в Московской городской Думе прошел круглый стол на тему «Черные риелторы: как защитить права граждан (долевая собственность)». Инициатором обсуждения выступило постоянное депутатское объединение «Моя Москва».

ДОКЛАД 28.02.20

общественного правозащитного движения

Мой дом. Против квартирного рейдерства»

Ещё в 2006 году Общественная палата РФ провела исследование рейдерства и отнесла захват недвижимости к одной из его форм. Было выявлено, что в рейдерстве, помимо непосредственно исполнителей участвуют коррумпированные нотариусы, регистраторы росреестра, судьи и сотрудники правоохранительных органов.

Долевое рейдерство основано на незаконном приобретении в собственность не выделенной в натуре доли в отдельной квартире, а иногда даже в комнате коммунальной квартиры. Посторонние, проживающим в квартире семьям, люди врываются в квартиры, срезают двери, совершают кражи, избиения, грозят физической расправой, отправкой в психиатрическую клинику, с целью вымогательства и принуждения к кабальной сделке.

В 2014 году вступил в силу закон об основах общественного контроля, позволяющий общественным организациям осуществлять общественный контроль и общественную экспертизу.

Контроль в интересах общества постоянно осуществляют СМИ и организации гражданского общества.

Цели общественного контроля: наблюдение за деятельностью органов власти и организациями, осуществляющими публичные полномочия, и общественная проверка, анализ и общественная оценка их актов и решений.

ОБЩЕСТВЕННАЯ ЭКСПЕРТИЗА

Столкнувшиеся с квартирным рейдерством люди, для проведения общественной экспертизы  выработали технологию общения с госструктурами, своеобразное тестирование, которое получали в виде ответов на свои запросы  по темам квартирного рейдерства,  обращаясь в госорганы, делая запросы через суды и правоохранительные органы.

На основании анализа  ответов госструктур, правоохранительных органов, судебной практики,  мы смогли выявить пробелы, неясности в законодательстве, которые позволяют трактовать законы и так и эдак,  порождая противоречивую практику судов, противоречивые ответы государственных и правоохранительных структур.

РОСРЕЕСТР, МИНЭКОНОМРАЗВИТИЯ (теперь будем в правительство)

Много запросов в различных вариантах посылали в Росреестр, и Минэкономразвития, спрашивая, то где же предмет договора при продаже доли рейдерам, что собственно продавец продал и что купил покупатель, спрашивали также — а какова же кадастровая цена доли, где же её можно найти в квартире, материальна она или нематериальна? Где границы этой доли.

К какому типу квартиры теперь, после того как суд вселил туда рейдеров, относится квартира, где нет комнат с кадастровыми номерами, но в ней живут люди не связанные родством. Каково собственно её назначение? В Росреестре она по-прежнему считается отдельной.

Росреестр долго сопротивлялся, но всё же стали поступать грамотные ответы о том, что доля в праве на квартиру не является объектом недвижимости. Но вопрос о том, как то, что недвижимостью не является, оказалось в обороте на рынке недвижимости,  остался без ответа. Как и вопрос о том, где в договоре передачи доли постороннему лицу предмет договора, где границы доли в квартире, каковы её индивидуальные признаки, где кадастровый номер и кадастровая цена.

Росреестр или посылал нас в суд или просто уверенно  писал, что предмет договора – это и есть доля, то есть абстрактная величина выраженная дробью, вот такой у нас в стране существует тип и вид недвижимости, характеристикой которого является дробь.

Такие же ответы мы получили и от Министерства экономического развития.

ПРОКУРАТУРА

Прокуратура на наши запросы и требования провести прокурорскую проверку Росреестра,  пересылала жалобы и заявления граждан в Росреестр, несмотря на законодательный запрет направлять жалобу на рассмотрение в госорган, действие и решения которого обжалуются (п.6 ст. 8 ФЗ № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»).

ПОЛИЦИЯ

Основным инструментом захвата квартир является создание рейдерами невыносимых условий проживания в квартире приоритетным собственников долей, которые приобрели квартиру как единый объект по единому договору приватизации, покупки, либо в результате наследования и проживали в данной квартире до вступления в наследство.

Согласно исследованию, проведённому общественной организацией и поступающим жалобам депутату Н.Б. Метлиной  в большинстве случаев именно полицейские участковые вводят рейдеров в квартиры, службы ппс бездействуют и просто уезжают со ссылкой на то, что у рейдеров есть выписка о собственности на данную долю.

В 2015 прокуратурой ЮЗАО, непосредственно прокурором Ольгой Петровной Вилковой, по согласованию с прокурором  округа О.В. Левченко и начальника управления МВД округа Ю.В. Дёмина была разработана инструкция для полиции, которые ранее объявили в СМИ, что инструкция будет  отправлена в правоохранительные органы, где будет изучена и принята к исполнению. «Любой отход от этой инструкции будет рассматриваться как предательство интересов службы», сказал  Ю.В. Демин.

До сих пор эта уже 4 года назад разработанная инструкция не доведена до сотрудников правоохранительных органов.

Необходимо ознакомиться с инструкцией, согласовать её с предложениями общественных структур, депутатов, экспертов, закрепить её на уровне приказа.

Сотрудники полиции,  должны будут в обязательном порядке, при отсутствии у рейдеров решения суда о вселении и определении порядка пользования квартирой, при попытке рейдерами вскрыть дверь, самоуправном  заселении в квартиру, увозить их в отделение, переписывать их данные, предупреждать о возбуждении уголовного дела при повторной попытке вскрыть двери или вселиться в квартиру.

Отказы сотрудниками  МВД в возбуждении уголовных дел по фактам захвата рейдерами квартир, при явных признаках преступления и наличии уже сложившегося алгоритма возбуждения уголовных дел и вынесенным приговорам рейдерам Махутову, Макарову, Лунгренду, Пушкину и Беляеву.

Проблема подследственности.

Рейдеры пользуются услугами сотрудничающих с ними нотариусов и регистраторов Росреестра, судей. Это подследственность СК РФ.

Вымогательство, склонение к кабальной сделке, мошенничество, истязание, подстрекательство, кража и порча имущества, самоуправство, статьи УК РФ, по признакам которых к ответственности привлекаются рейдеры, относятся к подследственности МВД.

В состав же организованной группы рейдеров входят нотариусы, регистраторы, судьи, часто сотрудники правоохранительных органов, и непосредственные исполнители – «профессиональные соседи».

Это  проблема при возбуждении уголовных дел,  требующая  разрешения.

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

Около трёх лет назад положительная  судебная практика в отношении принудительной выплаты компенсации за долю квартирным рейдерам по реальной рыночной низкой  цене, стала разрушаться из-за недобросовестных действий судебных экспертов-оценщиков.

Они  массово стали проставлять завышенную стоимость не выделенной в натуре доли в праве на квартиру по той цене, которую вымогали рейдеры у приоритетных собственников квартиры.

Общественные структуры провели исследование и выяснили проблемные места в деятельности экспертов-оценщиков, позволяющие им произвольно как занижать, так и завышать стоимость доли.

Как выяснилось, не существует единых методик оценки не выделенных в натуре долей, многие оценщики считают долю недвижимостью, не используют все необходимые понижающие коэффициенты при оценке доли, судебные эксперты оценщики не исследуют и не анализируют судебное дело, которое им и передаётся.

В связи  с чем,  мы видим необходимость согласования и разработки единого стандарта,  единой  методики, не позволяющих произвольно завышать или занижать цену доли в праве на квартиру, организациями оценщиков и  Минэкономразвития.

Эти структуры занимаются разработкой стандартов оценки стоимости жилой недвижимости.

СЛУЖБА СУДЕБНЫХ ПРИСТАВОВ

Вселяют рейдеров в квартиры невзирая на то, что в квартира находится в судебном споре, в квартире есть совладелец или зарегистрированное лицо в отношении которого решение суда нет.

Вселяют при неисполнимом решении суда, когда в решении есть только фраза вселить, но нет определения порядка пользования квартирой, нет перечня всех помещений квартиры, нет фразы о передаче ключа от дверей, при неверном написании данных вселяющихся рейдеров.

Хотя, согласно закону об исполнительном производстве они обязаны вынести постановление о прекращении исполнительного производства в связи с невозможностью его исполнения.

ОРГАНЫ ОПЕКИ И ПОПЕЧИТЕЛЬСТВА

В суды не ходят, права детей, живущих в квартирах не защищают, отказываются писать заключение для суда, хотя Конституционный суд вынес давно Постановление, что при решении и защите жилищных прав детей, органы опеки и попечительства обязаны присутствовать и при наличии у ребёнка родителей, а не только тех, кто находится под социальным опекой государства.

Не проверяют условия жилищные условия детей рейдеров, которые используют их в целях захвата квартир.

В судах принимают сторону рейдеров, не видят нарушения прав ребёнка, к которому будет вселён посторонний человек.

СЕКРИТАРИАТ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА УЖЕ МНОГО ЛЕТ НЕ ПЕРЕДАЁТ ЖАЛОБЫ ПОТЕРПЕВШИХ ОТ РЕЙДЕРОВ ЛЮДЕЙ НА РАССМОТРЕНИЕ В СУД.

Обратившиеся в КС люди прекрасно понимают, что страдает правоприменение, приведшее к противоречивой судебной практике,  рассчитывают, что КС, отказывая в признании статьи 246, 250  ГК РФ неконституционной, в то же время разъяснит, что продана может быть только выделенная в натуре доля в праве на жилую недвижимость, как КС сделал в своём Постановлении от 2008 года, разъясняя, что Налоговый кодекс не предполагает продажи не выделенной в натуре доли в праве на квартиру.

«По смыслу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, граждане вправе продавать жилые помещения, являющиеся как единым объектом права общей долевой собственности, так и выделенными из них в натуре долями, признаваемыми объектом индивидуальной, а не общей долевой собственности

Налоговый кодекс Российской Федерации не исключает возможность как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли в этой недвижимости (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством)

Фактический раздел такого имущества, как квартира, допустим, если имеется возможность выделить долю в натуре»

(Постановление Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. №5-П по делу о проверке положений подпунктов 1 и 2 статьи 220 Налогового Кодекса РФ)

Совершенно очевидно, что нарушаются основные конституционные права человека, ухудшается его положение существовавшее ранее, его принудительно заставляют жить с посторонними людьми, нарушаются права семьи и права детей, право на тайну семйной и частной жизни.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РФ

Противоречивая судебная практика в отношении распоряжения не выделенными в натуре долями возникла уже более 20 лет назад, но до сих пор нет обзора судебной практики ВС по данной  теме, до сих отсутствует разъяснение правопримения статей, регулирующих норма и правила распоряжения долей в праве на общую долевую собственность в виде неделимого объекта недвижимости.

На протяжении последних 20 лет отдельные квартиры граждан меняют своё назначение.

Юридически квартиры, спроектированные по своим санитарно-строительным и санитарно-эпидемиологическим нормам для проживания одной семьи (посемейного заселения), числятся в жилищных фондах, в выписках Росреестра, в бюро технической инвентаризации,  как отдельные квартиры посемейного заселения. 

Фактически сотни тысяч отдельных квартир по всей стране превращены в непригодный для проживания граждан вид жилья, в связи с подселением в квартиры посторонних людей,  профессионально занимающихся рейдерством в области жилой недвижимости.

В сотнях тысяч отдельных квартир,  проживают сегодня не связанные родством люди, что является одной из характеристик квартир коммунального заселения.

 Целью подселения рейдеров является захват всей квартиры для продажи, склонения к кабальной сделке путём вымогательства и физического насилия.

По результатам исследования проблемы нарушения прав граждан, законов и госпрограмм в области жилища, была выявлена одна из самых распространённых схем захвата комнат в коммунальных квартирах, отдельных квартир и индивидуальных домов путём незаконной регистрации права собственности третьими лицами не выделенных в натуре долей в праве на неделимый объект жилой недвижимости.

Исходя из действий, ответов на жалобы, заявления, разрешения исковых требований граждан, столкнувшихся с рейдерством в области жилой недвижимости, следует неутешительный вывод:

 — представители государственных структур, судебной системы, правоохранительных органов уверены в том, что вселение в отдельные квартиры посторонних людей, не связанных родством с семьёй, проживающей в данной квартире вполне естественно и нормально, вопреки общественно признанным сохраняемым ценностям и традициям;

— действиями госструктур вызван юридический конфликт, основанный на деформации правоприменения, на дисбалансе  в организации и функционировании государственно-правовых институтов

Применение норм права основано на необходимости государства разрешать социальные конфликты правовыми и судебно правовыми средствами, а не порождать данные конфликты, как это происходит в сфере жилой недвижимости граждан, находящейся в общей долевой собственности.

Сегодня мы имеем дело с ярко выраженным социально-правовым конфликтом между обществом и государственными структурами, провоцирующим политический конфликт.

Общество, рядовые граждане считают, что нарушаются их конституционные права на жилище, традиционные семейные ценности, тайну частной и семейной жизни, на защиту материнство и детства порочной правоприменительной практикой уполномоченных государственных органов: Росреестра, нотариата, судов.

Законодательство, Гражданский процессуальный кодекс, по-мнению граждан, на сегодня содержит все необходимые нормы, не позволяющие продавать либо дарить не выделенные в натуре доли в праве на отдельные квартиры посемейного заселения, которые по своим техническим характеристикам, санитарно-строительным нормам не предполагают пользование помещением людьми, не связанными родством. Это взаимосвязанная конструкция статей 133, 209, 244, 252, 308, 432, 549-558 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Законодательство не позволяет подселять в отдельные квартиры посторонних людей.

Совладелец квартиры, являющейся неделимым объектом недвижимости,

член семьи, реализует свои права на распоряжение своей долей по правилам статьи 252 ГК РФ путём выплаты ему совладельцами   компенсации  за его долю. В случае возникновения спора о цене доли, суд назначает независимую судебную экспертизу.

Предложения по  резолюции круглого стола по противодействию квартирному рейдерству и защите прав граждан, владеющих общей долевой собственностью в виде отдельной квартиры посемейного заселения.

Одной из распространённых схем захвата жилой недвижимости в виде квартиры является приобретение через договор купли-продажи или дарения не выделенной в натуре доли в праве на квартиру третьим лицом, не связанным родственными отношениями с совладельцами жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности. Целью приобретения такой неликвидной доли является понуждение совладельцев, являющихся приоритетными собственниками, к заключению кабальных сделок по продаже квартиры либо её долей.

Законодательство Российской Федерации, Гражданский кодекс не позволяет продавать либо дарить доли в праве на неделимые вещи, находящиеся в общей долевой собственности по смыслу взаимосвязанных статей 133, 209, 244, 246, 247, 252 ГК РФ. Эти положения в отношении договора продажи недвижимости уточняются и закрепляются в статье 432, 549, 554, 556 ГК РФ, которые обязывают указывать в договоре его существенные условия – предмет договора, индивидуально-определённые характеристики передаваемой покупателю или одаряемому недвижимости.

Граждане России, при заключении сделок с недвижимостью в виде отдельных квартир и индивидуальных домов, находящейся в общей долевой собственности, согласно закону, не наделены правом самостоятельно оценивать юридическую чистоту содержания договоров.

Ответственность за нарушение закона при регистрации и удостоверении сделки возлагается на регистратора Росреестра и нотариуса.

Регистратор Росреестра, согласно Гражданскому кодексу Российской Федерации несёт ответственность за юридическую чистоту сделки, на основании которой вносит запись о в ЕГРН о праве собственности на объекты недвижимости.

Нотариус, согласно закону о нотариате несёт ответственность за соответствие содержания договора закону.

Системная проблема рейдерства в сфере жилой недвижимости, наносящая вред экономике Москвы, провоцирующая дальнейшее развитие криминализации рынка жилой недвижимости может быть урегулирована следующими мерами:

— Обеспечить принцип неотвратимости уголовного наказания в отношении рейдерства  в области незаконного завладения  жилыми помещениями  граждан, принадлежащих им на правах общей долевой собственности, независимо от статуса участника ОПГ, схемы и способа преступления;

— привлекать в качестве ответчиков в гражданский процесс регистраторов Росрестра и нотариусов, также привлекать их для дачи объяснений в доследственную проверку, в дознание и следствие;

— обратиться в Конституционный суд Российской Федерации за разъяснением несоответствия Конституции РФ нормы части 2 статьи 246 Гражданского кодекса в смысле придаваемой ей сложившейся противоречивой правоприменительной судебной практикой и практикой регистрации права собственности на не выделенную в натуре долю в праве на неделимый объект недвижимости Росреестром.

— передать в Московскую городскую думу и Государственную Думу Российской Федерации законодательные инициативы общественных организаций в отношении внесения уточнений и поправок в статьи Гражданского и Жилищного кодексов, касающиеся защиты прав совладельцев общей долевой собственности в виде неделимого объекта недвижимости;

— усилить и развивать общественную экспертизу судебных решений при рассмотрении дел по рейдерству в сфере захвата жилой недвижимости граждан в виде квартир и индивидуальных домов, находящихся в общей долевой собственности.

Доводить результаты общественной экспертизы до председателя Московского городского суда Егоровой Ольги Александровны;

— при участии общественности и уполномоченных структур разработать и утвердить  методические рекомендация для участковых уполномоченных и сотрудников Патрульно-постовой службы, при обнаружении незаконного проникновения квартирных рейдеров в помещение без согласия приоритетных совладельцев квартиры или решения суда о вселении и определении порядка пользования квартирой.

Предложить Минэкономразвития принять единую методику, которую применяют специалисты Минюста и Следственного комитета РФ  за основную,  при оценке не выделенных в натуре долей в праве на квартиру!

Росреестру предложить поддерживать судебные иски о расторжении договоров при переходе прав постороннему лицу не выделенной в натуре доли, поданными гражданами, столкнувшимися с квартирыми рейдерами  по основаниям ничтожности сделок, недействительности и незаключённости, исправлять ошибки регистраторов.

Нотариусам предложить пересмотреть методические рекомендации по удостоверению договоров купли-продажи доли постороннему лицу! Обязать их отзывать в удостоверение  договоров  продажи/дарения не выделенных в натуре долей в квартирах посторонним лицам, не членам семьи. Руководствоваться не статьёй 250 ГК РФ, а статьёй 252 ГК РФ, которая прямо закрепляет порядок распоряжения долей в общем имуществе, выдел которой в натуре невозможен.

Рекомендовать компаниям недвижимости убрать со своих сайтов  информацию о купли-продаже долей в отдельных квартирах и комнатах.

Рекомендовать СК РФ принимать заявления на незаконные действия нотариусов, которые незаконно удостоверяют не заключённые сделки по продаже/дарению не выделенных в натуре долей третьим лицам, и на регистраторов росреестра, которые не проверяя сделку на юридическую чистоту, в нарушение ст.8.1 ГК РФ,  вносят в ЕГРН запись о праве собственности на долю в праве на квартиру постороннему лицу, не являющемуся наследником или членом семьи приоритетных собственником квартиры.

Рекомендовать судам прекратить вселять в квартиры посторонних лиц, квартирных рейдеров, не являющихся членами семьи приоритетных совладельцев квартиры, которые приобрели квартиру как единый объект недвижимости с распределением долей между членами своей семьи.

Рекомендовать судам признавать договоры продажи/дарения не выделенной в натуре доли незаключёнными третьим лицам, практика есть.

Органам опеки являться в суд и признавать недопустимым как вселение к детям посторонних людей, так и втягиванием детей в преступные схемы по отъёму жилья путём полселения рейдеров с детьми в квартиры к посторонним людям.

Инициировать таким недобросовестным родителям при обнаружении их действий по использованию детей в квартирном рейдерстве, процедуру передачи детей в детские дома, поскольку они не могут обеспечить детям комфортные жилищные условия и втягивают детей в преступление.

Полиции при попытке рейдеров ворваться в квартиру, предупреждать их об уголовной ответственности и отправлять в суд, ППС не стоять и хлопать глазами, а забирать, переписывать, вносить в базу (базу создать).

При возникновении затруднений у граждан при выплате компенсации выделяющемуся совладельцу квартиры, находящейся в общей долевой собственности,  ДГИ предоставлять жилищную субсидию для компенсации доли выделяющемуся сособственнику при недостатке средств у приоритетных совладельцев.

Банкам создать линейку кредитования или ипотеки для выплаты компенсации за не выделенную в натуре долю в праве на квартиру.