В настоящее время все больше людей обращаются в суды на основании ст.252 ГК РФ за восстановлением своего права на выплату денежной компенсации за не выделенную в натуре долю в праве собственности на отдельную квартиру, предназначенную, по своим санитарно-строительным нормам, для проживания семьи, которое было нарушено продавцом доли и государством.
Собственники долей сталкиваются с необходимостью проведения грамотной оценки доли в праве собственности квартиры для определения ее действительной рыночной стоимости. Специализированных баз данных, при помощи которых можно было бы легко определить рыночную стоимость долей, не существует, грамотных оценщиков работающих с долями мало. Многие молодые компании, осуществляющие оценочную деятельность, предоставляют населению некачественные услуги, умышленно искажая результаты при проведении оценочной экспертизы.
В результате, оценка доли судебным экспертом-оценщиком квартирному рейдеру равняется сумме, которую рейдер и вымогает у совладельцев. Более того, часто неадекватные судьи угрожают добросовестным гражданам в суде тем, что если они не заплатят высокую цену за неликвидную долю рейдерам, то они тогда вселять рейдера в квартиру.
Возникла проблема мониторинга недобросовестных судебных экспертов-оценщиков с сомнительным опытом и образованием.
Кроме того, риелторы, навязывая услуги по продаже недвижимости, также не являются профессионалами в данной сфере. Некоторые риелторы сознательно вводят в заблуждение клиентов, предлагая продавцам долей заниженную цену от 300 до 500 тысяч рублей с отсроченным платежом, обещая выплатить большую сумму через полгода, за которые они собираются «уговорить» совладельцев выставить квартиру на продажу.
Так и появляются на рынке недвижимости объявления о продаже долей в праве собственности по значительно завышенным ценам, на которые ориентируются малограмотные эксперты при проведении расчета.
Оценка доли в праве жилой недвижимости является довольно сложной и трудоемкой процедурой для профессиональных участников рынка.
Следует отметить, что доля в праве общей собственности на объект недвижимости не является недвижимостью, это нематериальный объект, у которого нет кадастрового номера, кадастровой цены, границ в квартире, границ на плане БТИ, доля не отмечена в экспликации квартиры.
Это объясняется тем, что квартира прошедшая технический учет и техническую инвентаризацию, состоит из комнат конкретного расположения и метража по экспликациям и поэтажным планам БТИ, т.е. рассматривается как имущество в гражданско-правовом смысле. В то же время, доля в праве общей собственности на недвижимое имущество является исключительно имущественным правом (не материальным), так как доля в праве не имеет индивидуально-определенных характеристик, позволяющих её выделить в натуре, отделив от доли другого участника в квартире. Следовательно, доля не является частью квартиры, и не является недвижимостью.
Доля в праве не может находиться в обороте на рынке недвижимости, так как рынок недвижимости – это рынок товаров с индивидуально-определёнными характеристиками.
Как указал Верховный суд «Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе лишь определить порядок пользования квартирой».
Доля в праве – это не квадратные метры в квартире, являющейся неделимым объектом жилой недвижимости, это внутренняя валюта семьи, оборот которой ограничен совладельцами, членами семьи к которым данная квартира поступила в собственность как единый объект недвижимости, по единому договору как совместная или общедолевая собственность!
В рамках правоотношений долевой собственности на недвижимое имущество правомочия владения, пользования долями не могут быть индивидуально реализованы участниками и решаются по соглашению между ними.
То есть, участник долевой собственности не может продать либо подарить не выделенную в натуре долю в праве на квартиру или индивидуальный дом третьему лицу, не являющемуся совладельцем квартиры или дома. При невозможности выдела доли в натуре совладелец доли реализует своё право на распоряжение долей по нормам и правилам статьи 252 ГК РФ путём требования выплаты ему компенсации остальными совладельцами.
Однако, выделяющийся совладелец сталкивается с тем, что нотариусы, юристы, риэлторы вводят его в заблуждение, объясняя, что он может продать, предварительно известив совладельцев о своём намерении через нотариуса о продаже доли и преимущественном праве её покупки совладельцами, либо подарить долю третьему лицу. Позиция этих «профессионалов» объяснима. Ведь, если совладелец будет действовать в соответствии с законом, финансовые потоки потекут мимо их карманов.
Договорившись мирно о цене компенсации, можно нотариально заверить соглашение о компенсации, если возник спор по-поводу цены, то выделяющийся совладелец может подать иск о выплате ему компенсации и назначить независимую судебную оценку доли.
Если всё же доля в праве на отдельную квартиру продаётся третьему лицу, то совладельцы, права которых нарушены, не впускают в квартиру постороннего, так как у него нет соглашения о порядке пользования квартирой с приоритетными совладельцами. То есть, отсутствует право пользования квартирой, при наличии права собственности на долю в праве в данной квартире.
Следует череда вызовов полиции, попытки спилить дверь, скандалы, возбуждение уголовного дела.
Совладельцы квартиры и полиция отправляют постороннего человека в суд, требуя, чтобы суд вынес решение о вселении и определении порядка пользования квартирой, и вселение произошло по закону с приставом и на основании решения суда и постановления об открытии исполнительного производства.
Таким образом, покупка доли третьим лицом может обернуться годами судебных разбирательств, а то и приговором за так называемое «профессиональное соседство».
Данные положения законов указывают на низкую ликвидность доли в праве, которая рассматривается на рынке исключительно как имущественное право, которое трудно продать, так как реализовать право пользования долей практически невозможно. Судебная практика складывается как отказ третьим лицам во вселение в отдельную квартиру. В связи с этим, доли в праве на квартиру скупают только криминализированные структуры, в задачу которых входит принуждение остальных совладельцев к кабальной сделке.
Очень многие, так называемые эксперты , понятия не имеют что такое доля в праве собственности квартиры и при расчете делят рыночную стоимость квартиры на доли с последующим применением безосновательной средней корректировки в 30-40 %. Это неверно, нельзя применять средний размер корректировки без учета реального размера доли в каждом рассматриваемом случае на основании того, что чем больше размер доли — тем, как правило, выше стоимость квадратного метра. Данный усредненный понижающий коэффициент малограмотными экспертами применяется без обоснования и без проведения расчета в нарушении ФЗ №135ФЗ.
Мало кто из малограмотных экспертов использует для определения среднего корректировочного коэффициента расчет методом парных сравнений, который обосновывается на выводах о наиболее вероятной средней величине этого дисконта при проведении анализа информации по нескольким парам сравнения.
Размер дисконта определяется ликвидностью объекта. Если продаваемая доля меньше чем у других сособственников, то это значительно понижает ее номинальнуюстоимость ( http://o-nedvizhke.ru/kvartira/kak-rasschitat-stoimost-doli-v-kvartire.html).
При оценке долевой собственности на объекты недвижимости необходимо также учитывать обесценение, обусловленное воздействием внешних правовых и организационно-экономических факторов. Размеры этого обесценения могут быть весьма значительными и достигать 80-85%.
Далее, после вычисления усредненного корректировочного коэффициента, экспертам при расчете необходимо учитывать существенные особенности каждой расчитываемой доли в праве собственности на квартиру, влияющие на стоимость доли, к которым относятся следующие факторы:
— Невозможность определить порядок пользования в квартирах по техническим причинам и предназначенным для проживания одной семьи, тем более в однокомнатных квартирах и в квартирах с проходными (смежными) комнатами;
— Несоответствие жилой площади, приходящейся на продаваемую долю;
— Отсутствие доступа в квартиру, отсутствие права пользования;
— Наличие судебных споров и их результаты;
— Количество сособственников и проживающих в квартире, несовершеннолетние;
— Небольшая кухня и совмещенный санузел;
— Приобретение доли не у первого по счету ее собственника;
— Слишком значительная или незначительная по размеру доля и т.д.
— Наличие обременения, мешающие быстро и без проблем продать недвижимость, (арест при наличии долговых обязательств по коммунальным услугам и судебным спорам; наличие прописаных лица, сохраняющих по закону право пользования всей квартирой ).
— Низкая ликвидность доли (длительный срок реализациии сложности в процессе продажи по рыночной цене) и т.д.
В данном заключении по проведению расчетов по определению рыночной стоимости доли в праве собственности, описаны самые существенные ошибки, которыми пренебрегают безграмотные эксперты и риелторы, вводя в заблуждение рынок по поводу реальной рыночной стоимости.
Более того, уже и на этом рынке начинают формироваться структуры, имеющие разрешение на ведение оценочной деятельность в сфере жилой недвижимости, пренебрегающие законом и находящиеся в сговоре с квартирными рейдерами, включая и организации, которые имеют право проводить независимую судебную оценку.
В связи с тем, то суды всё чаще удовлетворяют иски по выплате компенсации за долю третьим лицам, которые приобрели не выделенную в натуре долю, оценка которой требует независимой судебной экспертизы, сюда уже подтянулись недобросовестные оценщики, вступающие в сговор с квартирными рейдерами.
Реальная стоимость доли в праве на квартиру можно определить только тогда, когда в судебном споре по выплате компенсации, участвуют стороны, которые являются законными совладельцами доли в праве на квартиру, а не третьими лицами, приобретшими долю в нарушение закона. Это – бывшие члены семьи, которые приобрели квартиру в общую долевую собственность по договору приватизации или покупки, а также наследники.
Как правило, даже наследники, ранее не проживавшие в квартире, не приобретают права пользования долей в праве на квартиру, и могут только получить за неё компенсацию от приоритетных совладельцев постоянно проживающих в квартире, либо, по соглашению с ними, выставить всю квартиру на продажу с распределением полученной суммы пропорционально долям.
В случае спора между родственниками-совладельцами, суды учитывают, что квартира, это практически совместно нажитое имущество, также вклад совладельцев в благоустройство квартиры, и другие детали, при которых цена доли может быть рассчитана близкой к рыночной, за минусом 20-30%.
Мы будем формировать базу недобросовестных и малограмотных экспертов-оценщиков неликвидных долей, принадлежащих квартирным рейдерам, в том числе и судебных экспертов-оценщиков, завышающих стоимость долей до нужной рейдерам цены.
Ирина Кургина