Проект

В связи с тем, что для нотариусов, удостоверяющих сделку по продаже недвижимости и регистраторов Росреестра, регистрирующих и подтверждающих от имени государства право собственности на недвижимость, является затруднительным определение материальности и нематериальности, делимости и неделимости объекта недвижимости, определение предмета договора, индивидуализирующего характеристики недвижимости, считаем необходимым уточнить статьи 133, 246, 554 ГК РФ.

Отсутствие прямого указания на то, что не выделенную в натуре долю нельзя продать третьему лицу породило не только криминализацию в обществе, коррупцию и рейдерство,  но и многочисленную противоречивую судебную практику, которая была исследована и проанализирована общественными экспертами.  Анализ проблемы показал, что есть необходимость уточнить законы, сделать их прямыми и доступными для понимания людей, получивших диплом о юридическом образовании.

 

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ  ЗАКОН

О внесении изменений в часть первую, часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и в Федеральный закон Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
по вопросу возникновения прав на не выделенную в натуре долю в общей долевой собственности в виде неделимого объекта имущества, о владении, распоряжении и пользовании долей в праве

Статья 1.

 Внести в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации  следующие изменения:

— Содержание пункта 4 статьи 133 дополнить следующим уточнением текста:

«Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь при разделе наследства регулируются правилами части  третьей главы 16, статьи 1168 настоящего Кодекса».

Статью 133 дополнить пунктом 5 следующего содержания:

«Отношения по поводу долей в праве на неделимую вещь  при распоряжении, владении, пользовании и разделе  регулируются правилами части первой главы  16 статьи 247, статьи 252 настоящего Кодекса»

 

Статью 246 дополнить пунктом 3 следующего содержания:

«Участник долевой собственности  в имуществе,  которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона, реализует свои права распоряжения долей  с соблюдением правил, предусмотренными статьями 247 и 252 настоящего Кодекса».

 Статья 2.

 Внести в часть вторую  Гражданского кодекса Российской Федерации следующие изменения:

1). Содержание статьи 554 дополнить следующим уточнением текста:

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны индивидуальные характеристики объекта,  позволяющие  определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение и границы недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, кадастровый номер объекта, площадь объекта.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным и не порождает для сторон прав и обязанностей.

2).Содержание статьи 574 дополнить пунктом 4 следующего содержания:

«Содержание и условия договора дарения недвижимости регулируются правилами части второй главы 30 статей 554, 556 настоящего кодекса».

Внести в Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и в новый  закон «О регистрации прав на недвижимость» следующие изменения.

Статья 42. Особенности государственной регистрации права общей собственности на недвижимое имущество

1). В содержание пункта 4  внести в текст следующие уточнения:

При продаже выделенной в натуре  доли в праве общей собственности на делимый объект недвижимости лицу, не являющемуся сособственником, к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются документы, подтверждающие, что продавец доли известил в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. К заявлению о государственной регистрации прав могут прилагаться документы, подтверждающие отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли и оформленные в соответствии с законодательством Российской Федерации. Государственная регистрация перехода права на долю в общей собственности проводится не ранее трёх месяцев,  с даты получения сособственниками нотариально заверенного извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.

Статью 42 дополнить пунктом 5 следующего содержания:

«В случае неделимости объекта   недвижимости государственная регистрация перехода прав на долю в общей долевой собственности ограничена составом сособственников. Сособственник неделимого объекта недвижимости реализует свои права распоряжения долей в праве на неделимый объект недвижимости по нормам и правилам статей 247, 252 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации».

При переходе права собственности на не выделенную в натуре долю в праве общей долевой собственности  на неделимый объект недвижимости к заявлению о государственной регистрации прав прилагается нотариально заверенный договор о выплате компенсации за долю в праве выделяющемуся сособственнику остальными сособственниками, либо нотариально заверенное соглашение о согласии всеми сособственниками о переходе прав к лицу, не являющемуся сособственником, или решение суда.

Внести дополнение к статье 42.

Статья 42.1

«В случае неделимости жилого объекта недвижимости  в виде квартиры либо дома посемейного заселения  государственная регистрация перехода прав на долю в общей долевой собственности ограничена составом сособственников – членов одной семьи. Сособственник неделимого объекта недвижимости реализует свои права распоряжения долей в праве на неделимый объект недвижимости по нормам и правилам статей 247, 252 и 258 Гражданского кодекса Российской Федерации».

При переходе права собственности на не выделенную в натуре долю в праве общей долевой собственности  на неделимый объект недвижимости в виде квартиры или дома посемейного заселения, к заявлению о государственной регистрации прав прилагается нотариально заверенный договор о выплате компенсации за долю в праве выделяющемуся сособственнику остальными сособственниками, либо нотариально заверенное соглашение о согласии всеми сособственниками о переходе прав к лицу, не являющемуся сособственником, но находящемуся в с ними в родственной связи, или решение суда.

 ПОЯСНИТЕЛЬНАЯ ЗАПИСКА

К проекту Федерального закона

О внесении изменений в часть первую, часть вторую Гражданского кодекса Российской Федерации и в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимость».
по вопросу возникновения прав на не выделенную в натуре долю в общей долевой собственности в виде неделимого объекта имущества, о владении, распоряжении и пользовании долями  в праве на неё

На основе анализа обращений, поступающих от  граждан, общественных групп и правозащитных движений к депутатам Государственной Думы, следует, что  в России процветает такое общественно опасное явление как рейдерство в сфере недвижимости, в том числе жилой недвижимости.

Общественными экспертами это явление характеризуется как форма социального терроризма, которое порождает протестные настроения, недоверие к институтам государственной власти, к судебной системе и к президенту РФ, как к гаранту Конституции, неспособного наладить согласованное взаимодействие трёх ветвей власти .

Рейдерство в сфере жилья, квартирное рейдерство давно получило значительный общественный резонанс. Явление рассматривается обществом как отрицательное, нарушающее не только права граждан и детей, но и традиции и обычаи посемейного проживания, разрушающие нравственные основы семьи, угрожающее жизни и здоровью людей, в том числе социально незащищённых групп – детей, сирот, стариков и инвалидов.

Как следует из заявлений граждан, самый распространённый способ завладения квартирой находящейся в общей долевой собственности семьи (иногда  комнатой в коммунальной квартире или домовладением)  – захват квартиры через покупку/дарение не выделенной в натуре доли третьим лицом, квартирным рейдером.

Затем вселение рейдером в квартиру  без решения суда путём вскрытия дверей, кражи и порчи вещей и документов, физического насилия по отношению к другим совладельцам, создание невыносимой жизни совладельцам с целью принуждения к кабальной сделке, в результате которой семья лишается квартиры.

Большинство граждан Российской Федерации  являются совладельцами общей долевой собственности в виде квартиры либо дома.

Семьи приватизировали квартиры, которые в советский период получали по ордеру на семью, либо покупали квартиры уже в Российской Федерации для семьи по единому договору купли-продажи с распределением долей между членами семьи.

В связи с этим, проблема затрагивает 70% граждан РФ – столько отдельных квартир посемейного заселения (отдельных) было у людей к 1991 году, большинство которых на данный момент приватизировано. И более 70% имеют в общей долевой собственности квартиры посемейного заселения, предназначенные для проживания семьи, которые куплены уже в Российской Федерации, часто в ипотеку.

Общественная экспертиза, в том числе и Общественной палаты РФ, в 2006 году, выявила, что участниками рейдерских захватов жилища являются сотрудники Росреестра, нотариата, судов, полиции, др..

Гражданским кодексом Российской Федерации не предусмотрена передача не выделенной в натуре доли в праве на общее долевое имущество в виде неделимого объекта имущества, в том числе и недвижимости, путём купли-продажи либо дарения третьим лицам.

Взаимосвязанной конструкцией статей 133, 209, 244, 247, 252 ГК РФ  предусмотрены нормы и правила передачи права на  не выделенную  в натуре долю в квартире, исключительно путём выплаты компенсации выделяющемуся совладельцу другими участниками общей собственности. Возможна и принудительная компенсации, при признании судом доли незначительной и если совладелец не имеет существенного интереса в её использовании.

Не выделенную в натуре долю в праве на недвижимость невозможно реализовать на основании договора купли-продажи, так как согласно статье 432 ГК РФ существенным условием договора является определение предмета договора.

Нормы и правила определения предмета договора при продаже недвижимости закреплены в статье 554, 556 ГК РФ, которые предполагают наличие индивидуально-определённых характеристик недвижимости в виде её границ, и соответствия понятию материального объекта и недвижимости.

Законодатель никогда не допускал возможности оборота на рынке недвижимости нематериальных объектов в виде не выделенных в натуре долей. Однако, в обороте на рынке недвижимости уже двадцать лет находится нематериальный объект – доля в праве.

На протяжении 20 лет Росреестр превращает квартиры посемейного заселения в бараки, где проживают люди и семьи не связанные родством.

Сложилось порочное, не соответствующее закону, правоприменение со стороны государственных структур, в первую очередь Росреестра и нотариата, которое послужило причиной формирования криминальных структур, занимающихся рейдерством в сфере недвижимости, нарастанию недовольства сложившейся правоприменительной практикой обществом, требованиями провести парламентское расследование действий такой правительственной структуры как Росреестр.

Росреестр и нотариат, которые обязаны проверить содержание договора на соответствие его закону, на юридическую чистоту, не руководствуются  положениями статей о договоре купли-продажи 549-558 ГК РФ, исключающими продажу нематериального объекта.

Данные структуры, взяли на себя правозащитную функцию и применяют    исключительно общие нормы и правила распоряжения  долей в праве в общей долевой, собственности, закреплённых в части 2 статьи 246 ГК РФ. Нормы данных статей  относятся исключительно к делимым вещам.

Нормы и правила по распоряжению долей, выдел которой в натуре невозможен, в неделимой вещи, закрепленных в статьях 247, 252 ГК РФ, игнорируются сотрудниками Росреестра и нотариата.

В связи с тем, что для регистраторов Росреестра, регистрирующих и подтверждающих от имени государства право собственности на недвижимость, является затруднительным определение материальности и нематериальности, делимости и неделимости объекта недвижимости, определение предмета договора, индивидуализирующего характеристики недвижимости, считаем необходимым уточнить статьи 133, 246, 554 ГК РФ.

Отсутствие прямого указания на то, что не выделенную в натуре долю нельзя продать третьему лицу породило не только криминализацию в обществе, коррупцию и рейдерство,  но и многочисленную противоречивую судебную практику, которая была исследована и проанализирована общественными экспертами.

Наличие противоречивой судебной практики в отношении распоряжения не выделенными в натуре долями в праве на квартиру нарушает конституционные права граждан и носит глубокий и долговременный характер, правовая система до сих пор не  в состоянии справиться с гармонизацией противоречивой судебной практики, следовательно нуждается в корректировке и уточнении законодательной базы.

1 комментарий: ЗАКОНОПРОЕКТ о распоряжении не выделенной в натуре долей в праве на квартиру

  • Людмила говорит:

    Очень даже замечательный проект! Хватило бы ума у законников его принять. Но вопрос с долями, даже после введения этого проекта в действие, останется открытым, т.к. в проекте ни слова о том, как и на ком основании срока давности и по какой цене выкупать уже проданные рейдерам дольки.

    [Ответить]

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Записи