Company_15301_NAz1jpCF4zBIEfMuzqcehkx

С 1 января 2016 года вступил в силу новый закон, который закрепил обязательность нотариального удостоверения сделок, в том числе и договоров купли-продажи и дарения недвижимости.

В начале 2015 года мы обсуждали этот вопрос на мини круглом столе в Федеральной Нотариальной палате, разъясняя нашу позицию. Но, к сожалению, и здесь юристы так и не поняли, что не выделенная в натуре доля не является рыночным продуктом и её оборот ограничен кругом лиц — совладельцев квартиры или дома.

Уже появились тревожные факты, когда нотариус по-прежнему, не вызывая к себе совладельцев, заверяет договоры купли-продажи третьим лицам, квартирным рейдерам. Мы были вынуждены вновь обратиться к руководству Федеральной Нотариальной палаты вот с таким заявлением.

notarius

ПРЕЗИДЕНТУ ФЕДЕРАЛЬНОЙ  НОТАРИАЛЬНОЙ  ПАЛАТЫ  РФ

КОРСИКУ КОНСТАНТИНУ АНАТОЛЬЕВИЧУ

От координаторов общественного правозащитного движения

«Мой дом. Против квартирного рейдерства»

Сайт ОПД  http://moyidom.ru

Сайт: http://dolya.org+

 

Уважаемый Константин Анатольевич!

 

Закон N391-ФЗ, подписанный президентом страны в конце декабря 2015 года, проблемы квартирного рейдерства не разрешил, а только убрал возможность создавать «резиновые» квартиры, оставив возможность создавать и далее инновационные типы жилья: квартиры-бараки для российских семей.

Безусловно, то, что все договоры теперь необходимо регистрировать в нотариате, вызывать всех совладельцев общей долевой собственности – положительна.

Закон  не решает проблему квартирного рейдерства, а лишь создаёт устойчивый финансовый источник для нотариусов. Похоже, что тема квартирного рейдерства использована как одно из оснований для принятия закона, но основная проблема возникновения квартирного рейдерства так и не была решена.

Судя по статьям на сайте ФНП и в СМИ, нотариусы и впредь собираются заверять договоры купли-продажи/дарения не выделенных в натуре долей в праве на квартиру/дом, руководствуясь статьёй 250 ГК РФ, в которой говорится о преимущественном праве покупки.

Этот правовой бред по-прежнему невозможно остановить, потому что нотариусы не в состоянии отличить материальный объект от нематериального, делимый объект недвижимости от неделимого, часть недвижимости от доли в праве на недвижимость.

Доля в праве на квартиру не является недвижимостью, вещью. Она не может участвовать в обороте на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости – это рынок товаров с индивидуально-определёнными характеристиками.

На сайте ФНП написано следующее: «Так как отказать собственнику вправе распоряжаться своей долей, какая малая она не была бы, невозможно, теперь законом установлено обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи долей на недвижимое имущество, если эти сделки совершаются с посторонними лицами, которое вступает в силу с 01.01.2016 года.

Сразу следует отметить, что если размер доли позволяет выделить отдельную комнату в квартире, то такой случай под закон уже не подпадает».

Подобные высказывания свидетельствует о том, что нотариусы некомпетентны.

Собственники ограничены в распоряжении своей долей в праве на общее долевое имущество в зависимости от её вида, назначения, делимости и неделимости.

Также, судя по таким заявлениям, нотариусы не читали пункт 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, где ясно и чётко прописано, что права одного гражданина не могут нарушать права другого.

Конституционный суд в своих постановлениях о жилище неоднократно разъяснял, этот принцип, который уточнён в статье 209 Гражданского кодекса РФ.

Причём здесь размер доли? В законе ясно и чётко прописано, что общая долевая собственность может быть делимой и неделимой – ст. 244 ГК РФ.

В зависимости от делимости и неделимости объекта собственности совладелец и реализует своё право на распоряжение долей.

Делимый объект по нормам и правилам статей  246, 250 ГК РФ – предлагая в течении месяца выкупить долю;

неделимый объект по нормам и правилам статей 247, 252 ГК РФ – путём денежной компенсации выделяющему совладельцу остальными совладельцами.

Под какой такой закон не подпадает? В каком именно законе написано, что можно продавать не выделенную в натуре долю в праве на неделимый объект недвижимости, если она соответствует комнате?

Гражданский кодекс не менялся. Как и статья 133 ГК РФ определяющая делимость и неделимость объекта собственности. И Верховный суд и Конституционный суд уже разъяснял, что объектом недвижимости является квартира, а не комната в квартире, продана может быть только реально выделенная в натуре доля.

1451909585_photo_2016-01-04_14-47-17

Во-первых, не выделенную в натуре долю продать/подарить нельзя, это будет беспредметный незаключённый договор, не соответствующий закону – статьям 432, 554 ГК РФ.

В статье 432 ГК РФ сказано, что существенным условием договора является его предмет. Как определить предмет договора при продаже/дарении недвижимости, закреплено в статье 554 ГК РФ, где прямо сказано, что в договоре должны быть определены границы недвижимости и её местоположение в другой недвижимости.

Доля в праве на недвижимость такими характеристиками не обладает.

Это доля в праве, а не в объекте недвижимости. Право пользования всем этим объектом возможно только по соглашению всех совладельцев, либо по решению суда – ч.1 ст. 246, ст.247 ГК РФ.

«Тот факт, что объектом недвижимого имущества признается квартира в целом, а не комната, входящая в ее состав, вытекает из содержания главы 18 ГК РФ, в ст. 289 которой объектом прав собственности на жилые помещения признается квартира в многоквартирном доме» (Из Определения Верховного суда РФ от 22 июня 2004 по делу №5—В04-68).

Во- вторых, комната в квартире не выделяется в нашей стране с 1958 года, с этого же года не делятся лицевые счета. Правительство СССР признало неестественным проживание в квартире нескольких семей. Коммунальные квартиры — экономически невыгодными. Это была вынужденная  мера в связи с индустриализацией и послевоенной разрухой.

Все квартиры в многоквартирных домах 60-лет в нашей стране проектируются для посемейного проживания. Все санитарно-строительные нормы и правила можно найти на сайте Министерства строительства, в том числе и минимальный размер жилой площади на одного члена семьи.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 года N 8 (в редакции от 25 октября 1996 года) разъяснено,

что «Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе лишь определить порядок пользования квартирой».

В-третьих, позволяет или не позволяет размер доли определить (а не выделить комнату!!!) порядок пользования квартирой – решает только суд, а не нотариус.

Судебная практика сегодня складывается:

— как отказ третьему лицу, которое приобрело не выделенную в натуре долю в праве на квартиру, не члену семьи совладельцев,  во вселении и определении порядка пользования квартирой;

— как признание доверенностей на распоряжение долями квартир с вселением в эти квартиры недействительными;

— выселение доверенных лиц действующих по доверенности на распоряжение не выделенной в натуре долей;

— как признание злоупотреблением правами граждан, которые заключили  договор дарения/купли-продажи не выделенной в натуре  доли третьим лицам и попытки вселения третьих лиц  к людям, которые приобрели квартиру по единому договору, пользовались ею, порядок пользования сложился и они являются семьёй;

— как признание сделок мнимыми;

— как признание права титульных совладельцев о принудительной денежной  компенсации рейдерам за их долю в праве, причём по минимальной цене.

Следовательно, будет увеличиваться поток судебных исков к нотариусу.

 В-четвёртых, суд может только определить порядок пользования квартирой, определив порядок пользования комнатами между совладельцами, родственниками, которые приобрели квартиру по единому договору (доля в праве на квартиру может быть продана только при продаже всей квартиры и последующим распределением суммы пропорционально долям совладельцев).

В–пятых, сейчас квартиры сдаются в эксплуатацию со свободной планировкой и  числятся в БТИ  однокомнатными. Площадь таких квартир может быть равна 200-300 кв. метрам. И каков же минимальный размер доли в такой квартире? В ней можно нагородить 10-15 комнат.

В-шестых, совладельцы долей в квартире, являющиеся семьёй, не продают друг другу доли, а подписывают соглашение о компенсации и могут закрепить его у нотариуса, или обратиться в суд, если не могут договориться о размере выплаты за долю в праве на квартиру.

Компенсация отличается от продажи тем, что совладелец не должен определять границы и местоположение доли в праве на квартиру, так как он  уже был вселен на основании ордера при приватизации квартиры или единого договора покупки всей квартиры, как единого объекта, владел и пользовался квартирой вместе со всеми членами семьи.

Если выдел доли в квартире возможен, и возможно технически создать вторую квартиру, то в БТИ для утверждения предоставляется проект переоборудования квартиры, который затем прикладывается к иску о выделе доли в натуре.

Нотариус не является специалистом в области строительства, архитектуры и средового дизайна, профессионально занимающимся проектированием пространства квартир.

Заверив договор продажи либо дарения не выделенной в натуре доли в праве на квартиру, нотариус втягивает стороны сделки, нарушившие права совладельцев квартиры, в бесконечные судебные разбирательства, в том числе и по искам к самому нотариусу, который заверит беспредметный договор продажи/дарения доли постороннему лицу.

Нотариус обязан разъяснить владельцам не выделенных в натуре долей в квартирах вне зависимости от их величины, что они могут подписать с совладельцами соглашение о выплате компенсации за долю в праве на квартиру, а если договориться не удаётся, то выдел доли путём компенсации разрешается в судебном порядке.

Нотариусы, злоупотребляя своим правом, заверяя незаключённые договоры продажи/дарения долей, доверенности на распоряжение долей путём вселения в квартиру, не обладающих правом собственности на долю в праве на квартиру, наносят существенный вред гражданам, нарушая их права и законные интересы, подвергая их жизнь и здоровье опасности.

Нотариусы удостоверяют сделку по продаже либо дарению третьему лицу, не являющемуся членом семьи, в которой отсутствует предмет договора, несмотря на то, что согласно закону, нотариус должен отказать в совершении нотариального действия, если содержание договора купли-продажи либо дарения  не соответствует требованиям закона.

Более того, большинство нотариусов выдают доверенности на распоряжение не выделенной в натуре доли в праве на квартиру третьим лицам/арендаторам, у которых нет свидетельства о праве собственности  на долю в квартире,  с указанием в тексте документа на право квартирных рейдеров входить и вселяться в квартиру. Хотя такое право ограничено набором определённых действий по оплате коммунальных услуг и представлению интересов совладельца общего долевого имущества в виде квартиры в различных организациях, и никак не предполагает пользование квартирой и проживание в ней.

Вселение в квартиру постороннего лица, владеющего долей в праве на квартиру и проживание в ней против воли совладельцев, возможно только по решению суда и только при определении порядка пользования квартирой.

Нотариус не может наделить  правами вселения и определения порядка пользования квартирой совладельца доли, третьего лица, подменяя собой суд.

Доля в праве не может быть сдана в аренду для проживания,  даже если суд определил порядок пользования квартирой – он определён для конкретных лиц, указанных в судебном решении.

Несмотря на то, что суды уже стали выселять подобных доверенных лиц, которые являются участниками квартирного рейдерства, нотариусы продолжают выдавать подобные доверенности в нарушение закона, прав и законных интересов граждан.

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

Договор продажи/дарения доли в праве на квартиру не предусмотрен законодательством, в котором чётко прописано, что продана может быть только часть квартиры, часть дома, квартира, дом.

Заверяя договор купли-продажи/дарения не выделенной в натуре доли в праве на квартиру либо дом, следует руководствоваться статьями 432 и 549-558 ГК РФ, в которых закреплены нормы и правила наличия в содержании договора продажи/дарения  недвижимости индивидуальных характеристик недвижимости.

И не толковать общую  статью 246 ГК РФ как дающую  безграничные права совладельцам общей долевой собственности, без учёта статей 209, 247 и 252 ГК РФ.

Если будет сохраняться тенденция закрепления нотариусом незаключённых договоров продажи/дарения не выделенных в натуре долей третьим лицам, не являющимися членами семьи, что является прямым пособничеством квартирным рейдерам, то совладельцы такой квартиры, конституционные права которых нарушаются,  будут подавать в суд на незаконные действия нотариуса и продавца/дарителя такой доли.

575

Данные нотариусов, которые удостоверяют подобные противозаконные сделки, будут распространяться в социальных сетях, договоры анализироваться – в рамках Федерального закона 212ФЗ «Об основах общественного контроля».

Нотариус может закрепить соглашение о компенсации за долю в праве на квартиру совладельцам этой квартиры, но не договор продажи/дарения не выделенной в натуре доли постороннему лицу.

Либо заверить предложение совладельца общей долевой собственности о компенсации за свою долю сособственникам.

Мы предлагаем, в целях ухода от конфликтных ситуаций и недопущения обострения противостояния общества и нотариата, разработать инструкцию для нотариусов по оформлению сделок с долями в праве на  квартиру/дом в общей долевой собственности.

Довести до нотариусов данное заявление в рамках связей с общественностью и установления благоприятного двухстороннего диалога с гражданами.

 

 

2 комментария: СОВЕТЫ НОТАРИУСУ

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *