предложения граждан по противодействию квартирному рейдерству проигнорированы

Мы представили Галине Хованской предложения, которые были проигнорированы. Мы обратились с жалобой на бездействие комитета, который возглавляет Галина Хованская, к руководителю партии «Справедливая Россия», членом которой она является — Сергею Миронову и получили уклончивый ответ «ни о чём».

Тем кто решит голосовать на сентябрьских выборах в Госдуму, советуем учесть данный факт. Ведь около 50 миллионов граждан РФ являются совладельцами общей долевой собственности в виде недвижимости — квартир и домов. И к ним всегда могут прийти в дом рейдеры.

П Р Е Д Л О Ж Е Н И Я

по результатам проведения 02.06.2015 «круглого стола» по теме:

«ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ: ПРОБЛЕМЫ ПРАВОПРИМЕНИТЕЛЬНОЙ ПРАКТИКИ И ПУТИ ИХ ЗАКОНОДАТЕЛЬНОГО РАЗРЕШЕНИЯ»

от общественного правозащитного движения

«Мой дом. Против квартирного рейдерства»

В Указе Президента РФ от 07.05.2012 № 600  «О мерах по обеспечению граждан доступным жильём и повышению качества услуг жилищно-коммунальных услуг» сказано, что до 2018 года гражданам Российской Федерации должна быть создана возможность улучшения жилищных условий не реже одного раза в 15 лет.

Эта возможность реализуется за счёт снижения ставки ипотечного кредитования и стоимости одного квадратного метра жилья на 20%.

До 2020 года предоставить доступное и комфортное жильё 60% российских семей желающих улучшить свои жилищные условия.

Пока что, исходя из практического опыта участников нашего движения, следует, что данный указ президента не исполняется. Он реализуется не за счёт ипотеки и снижения цен на жильё, а за счёт вселения посторонних лиц, не являющихся членами семьи,  в отдельные квартиры граждан, с последующим выселением приватизировавших жильё граждан на улицу или физическим их уничтожением.

Введение в действие ФЗ от 21 декабря 2013 г. №376-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», или так называемый закон о «резиновых квартирах», определившей понятие фиктивной регистрации гражданина по месту жительства и внесённый президентом РФ Путиным В.В., привёл к обратному результату.

Этот закон перенаправил финансовые потоки от недобросовестных граждан к юридическим и физическим лицам, занимающихся квартирным рейдерством. Теперь зарегистрироваться по месту жительства можно только путём приобретения в собственность доли/микродоли в праве на квартиру.

Квартирное рейдерство (термин введён Общественной палатой РФ в 2006 г.), захват квартиры через незаконное приобретение права на долю/микродолю в праве на квартиру, набирает обороты по всей стране, порождая криминализацию и социальную нестабильность в стране, нарушая  основополагающие конституционные права граждан — на безопасность, на право  тайны частной и семейной жизни, на право сохранить качество жизни существовавшее прежде (сохранение приватизированного или приобретённого жилья отдельным, находящимся во владении семьи).

Представленные законопроекты направлены на защиту прав граждан, которые возникли именно из-за нарушения законов и госпрограмм представителями государственных структур, таких как министерство экономического развития, полиция, прокуратура, а также из-за неудовлетворительной работы приёмной администрации президента РФ в Москве, которая отказывается довести эту проблему, связанную с серьёзными социально-политическими рисками, до президента Российской Федерации.

По нашему мнению, Гражданский, Жилищный, Семейный кодексы РФ в своём нынешнем состоянии не позволяют не выделенным в натуре долям/микродолям в общей долевой собственности в виде квартиры, части квартиры, дома, части дома быть предметом купли-продажи или дарения.

Логика и содержание действующих статей 133, 209, 244, часть 1 ст. 246, 247, 252, 554 и 556 ГК РФ понятны гражданам страны:

— статья 209 не позволяет собственнику осуществлять свои права по владению и распоряжению имуществом, если они нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц и противоречат закону;

— статья 244 даёт понятие возникновения общей долевой собственности, которая может быть делимой и неделимой и поступает в собственность нескольких лиц;

— статья 133 как в бывшей, так и в нынешней редакции закрепляет понятие делимой и неделимой вещи

— часть 1 статьи 246 и статья 247 закрепляют нормы и правила осуществления своих прав совладельцев общей долевой собственности по её владению, пользованию и распоряжению по соглашению всех её участников;

— в статье 252 закреплены правила раздела общей долевой собственности либо по соглашению, либо, при недостижении соглашения,  в судебном порядке или выплатой выделяющемуся совладельцу компенсации за его долю остальными участниками общей долевой собственности, либо определения порядка пользования неделимым имуществом.

В вышеперечисленным статьях,  речь идёт об имуществе, без уточнения его видов, таких как движимое, недвижимое имущество и других.

Порядок заключения договоров купли-продажи недвижимости закреплены во второй части Гражданского кодекса РФ:

— в статье 432 прописаны основные положения о существенных условиях, при которых договор можно считать заключённым, существенными условиями считаются условия о предмете договора;

— в статье 554 уточняется порядок определения предмета в договоре продажи (по аналогии — дарение) недвижимости, указывается на то, что в договоре продажи/дарения недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, и данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных договор считается незаключённым.

— в статье 556 указывается на обязательность нормы наличия подписанного сторонами  акта передачи недвижимости от продавца к покупателю (от дарителя к одаряемому).

Высшие суды также разъяснили, что «Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе лишь определить порядок пользования квартирой… При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе» (Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ»).

В Определении ВАС от 4 февраля 2009 года сказано, что незаключенные договоры не порождают для сторон прав и обязанностей.

«Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.» (Информационное письмо ВАС РФ № 165 от 25 февраля 2014 года).

Таким образом, такое явление как квартирное рейдерство, основано на нарушении законов именно представителями государственной власти:

оказывающий государственную услугу регистрирующий орган выдаёт свидетельства о праве собственности на не выделенную в натуре долю на основании незаключённых договоров, превращая отдельные квартиры в квартиры коммунального заселения и в «резиновые»; некоторые судьи вселяют квартирных рейдеров в квартиры; полиция бездействует или содействует рейдерам; прокуратура и администрация президента РФ игнорирует обращения граждан.

Проанализировав ответы сотрудников госструктур на запросы и жалобы потерпевших от квартирных рейдеров граждан, выяснилось, что они полагают законным вселение в комнаты, отдельные квартиры посторонних граждан, не являющихся членами семьи.

Вывод — они находят естественным проживание в одной комнате и квартире разных семей и посторонних друг другу людей, не являющихся родственниками, данное положение соответствует их представлению о высоком качестве жизни граждан и социальном государстве.

Основание уверенности в законности квартирного рейдерства – часть 2 статьи 246 и статья 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

1.Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

2.Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса (предложить долю сначала совладельцам, а при их отказе продать третьему лицу).

Как видно из содержания этой статьи речь идёт об имуществе без указания её видов и делимости или неделимости. Нормы и правила, по которым совладельцы долей в общем долевом имуществе осуществляют свои права по распоряжению долями в различных видах и формах имущества, исходя из их особенностей, закреплены в других статьях.

Вывод – либо сотрудники госструктур намеренно вводят граждан в заблуждение, либо они неквалифицированны,  либо коррумпированы.

Для них слишком сложна конструкция взаимосвязанных статей 133, 209, 244, 247, 252, 554, 556 ГК РФ.

 

Предлагаем срочно внести уточнения в Гражданский кодекс:

 

— статью 246 ГК РФ дополнить пунктом 3. Участник долевой собственности  в имуществе,  которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
реализует свои права распоряжения долей  с соблюдением правил, предусмотренными статьями 247 и 252 настоящего Кодекса.

 

— Вернуть в часть 4 стать 133 ГК РФ указание на правила статей 252, 258, чтобы она звучала так: 4. Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами статей 252, 258,1168  настоящего Кодекса.

 

Предлагаем провести круглый стол в Государственной думе РФ, по проблемам злоупотреблений правами совладельцами общей долевой собственности в праве на квартиру, с представителями структур правительства Российской Федерации: Министерства юстиции, Федеральной нотариальной палаты, Министерства экономического развития, полиции, прокуратуры, приёмной президента РФ и следственного комитета.