Обзор судебной практики в сфере споров по оспариванию договоров купли-продажи/дарения не выделенной в натуре доли в праве на неделимый объект недвижимости в виде квартиры третьим лицам, по вселению третьих лиц, не членов семьи в квартиры посемейного проживания на не выделенные в натуре доли в праве на неделимый объект недвижимости

Общие положения

После вступления в силу Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 212-ФЗ «Об основах общественного контроля в Российской Федерации»  председатель Конституционного суда Российской Федерации Дмитрий Зорькин, выступая в декабре 2014 года на IV Московской юридической неделе, сделали акцент на низком уровне доверия граждан к правосудию, призвав развивать профессиональные и общественные экспертизы судебных постановлений.

В России процветает и продолжает развиваться, меняя свои схемы, такое общественно опасное явление как квартирное рейдерство, форма социального терроризма, которое порождает протестные настроения, недоверие к институтам государственной власти, к судебной системе и к президенту РФ, как к гаранту Конституции, неспособного наладить согласованное взаимодействие трёх ветвей власти.

Законам, указам и программам  президента, направленным на формирование высокого качества жизни граждан через улучшение жилищных условий противодействует судебная система и институты исполнительной власти.

Общество, группы активных граждан и общественные правозащитные движения объединились и в рамках закона противодействуют квартирному рейдерству, последовательно выходя на все уровни государственного управления, исследуя и анализируя судебную практику и практику взаимодействия общества с правоохранительными органами.

Было выяснено, что источником квартирного рейдерства последние 20 лет является Росреестр.

Регистраторы Росреестра регистрируют право собственности на не выделенную в натуре долю в праве на неделимый объект недвижимости в виде квартиры посемейного проживания третьим лицам на основании договора купли-продажи либо дарения, в котором отсутствует предмет договора – объект недвижимости с его индивидуально-определёнными характеристиками.

Договор не соответствует закону и, согласно статье 432, 554 Гражданского кодекса считается незаключённым. Особенности продажи недвижимости и определение предмета договора при продаже недвижимости закреплены в статьях 549-558 ГК РФ, в них отсутствуют нормы и правила продажи недвижимости в виде доли в праве, согласно данным статьям можно продать/подарить только часть квартиры/дома или квартиру/дом, то есть выделенный фрагмент недвижимости,  имеющий кадастровый номер, площадь, границы расположения в другой недвижимости.

Однако, на основании такого незаключённого договора вносится запись в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество.

Такие же незаключённые сделки заверяют и нотариусы.

Регистраторы и нотариусы обосновывают законность своих действий нормами и правилами части второй статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, отказываясь учитывать неделимость объекта недвижимости в виде квартиры посемейного заселения, нормы и правила закреплённые законодателем для неделимых объектов имущества,  социальный статус жилья, антисоциальность сделки, в результате которой квартира превращается в ночлежку, населённую людьми не связанными родством.

Имея  свидетельство о собственности на долю в праве на квартиру,  квартирные рейдеры врываются в дома и, путём создания невыносимых условий для проживания семье или другому совладельцу, принуждают его к кабальной сделке.

Общество расценивает действия регистраторов Росреестра и нотариусов, как легализацию бандитизма в сфере недвижимости, формирующую устойчивые криминальные группы.

1.Судебная практика по отказу в исках по признанию не заключёнными сделок по продаже третьим лицам не выделенных в натуре долей в праве на квартиру, выдел доли в натуре в которой невозможен

 Суды отказываются признавать сделки по продаже/дарению не выделенной в натуре доли в праве на квартиру третьим лицам недействительными либо незаключёнными (позиции ВАС РФ и ВС РФ  различны по этому вопросу),  ссылаясь на часть 2 статьи 246 ГК РФ, как на основание законности подобных сделок.

Также суды в обоснование законности сделки по продаже/дарению доли в праве на квартиру третьему лицу ссылаются на то, что договор прошёл государственную регистрацию и в ЕГРП внесена запись о собственности.

В своих исках и заявлениях о признании сделок по продаже/дарению не выделенных в натуре долей в праве на квартиру, выдел доли в натуре в которой невозможен, граждане ссылались на Постановление Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. №5-П по делу о проверке положений подпунктов 1 и 2 статьи 220 Налогового Кодекса РФ, где говориться о возможности продажи только реально выделенной доли.

«По смыслу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, граждане вправе продавать жилые помещения, являющиеся как единым объектом права общей долевой собственности, так и выделенными из них в натуре долями, признаваемыми объектом индивидуальной, а не общей долевой собственности…

Налоговый кодекс Российской Федерации не исключает возможность как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли в этой недвижимости (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством)

Фактический раздел такого имущества, как квартира, допустим, если имеется возможность выделить долю в натуре.

Граждане  столкнулись с правоприменительной практикой, которая отказывается руководствоваться  решениями Конституционного Суда Российской Федерации,  не учитывает разъяснений правоприменительной практики Верховного суда Российской Федерации и конституционно-правовой смысл закона, выявленный КС РФ в своём постановлении, искажает его смысл.

 Суды, отказывая в требованиях признать сделку не заключённой проигнорировали вышеуказанное постановление КС РФ, сославшись  на то, что при продаже не выделенной в натуре доли соблюдены нормы и правила части 2 статьи 246 и 250 ГК РФ, а также право собственности зарегистрировано в Росреестре. Данные факты дают основание считать сделки заключёнными и действительными, а их содержание соответствующим закону.

Вышеуказанное Постановление КС, по мнению судов, касается исключительно Налогового кодекса РФ и не может относиться к нормам и правилам Гражданского кодекса РФ.

По смыслу, суды допускают, что нормы Налогового кодекса, не предполагают продажу не выделенных в натуре долей в праве на объекты недвижимости в виде квартиры посемейного заселения, находящиеся в общей долевой собственности, а нормы Гражданского кодекса РФ – позволяют продавать не выделенные в натуре доли в праве на квартиру третьим лицам.

 Таким образом, часть 2 статьи 246 ГК РФ легко преодолела права и свободы граждан, гарантированные им статьями 19 части 1, 17 части 3,  23, 25, 10, 55 Конституции РФ и статье 8 Конвенции о защите прав человека и основных свобод.

Часть вторая статьи 246 также преодолела нормы и правила статей 133, 209, 244, 247, 252, 432, 554, 556 Гражданского кодекса РФ, которые определяют нормы и правила распоряжения общей долевой собственностью в виде неделимых объектов собственности, нормы и правила, соблюдение которых обязательно  для содержания договора при продаже недвижимости.

Апелляционная и кассационная инстанции Московского городского суда и Верховный суд РФ оставляет в силе конституционно дефектные решения судов, которые отказывают в исках по признанию сделок не заключёнными,  либо недействительными к совладельцам, которые передали права на не выделенную в натуре долю в праве на квартиру третьим лицам, не являющимися членами семьи и сособственниками.

Заявления на незаконные действия Росреестра по регистрации права собственности на не выделенную в натуре долю на основании незаключённого договора купли-проджи/ дарения  третьим лицами, внесение недействительной записи в ЕГРП и права на долю не возникшим, остались без рассмотрения по различным основаниям.

 В суды людьми, в квартиры которых были вселены третьи  лица, были поданы иски, написанные по единым образцам, о признании договоров о продаже/дарении не выделенных в натуре долей незаключёнными.

 Судебные решения  по этим искам  противоречат сложившейся ранее судебной практике и игнорируют прямые законы – статьи 133, 209, 244, 247, 252, 432, 554, 556 ГК РФ, согласно которым законодатель предусмотрел различные нормы и правила распоряжения долей в праве на общее долевое имущество для делимых и неделимых объектов.

Требования заявителей/истцов к Росреестру  и  к сторонам сделки, были  направлены на констатацию безусловного факта отсутствия между сторонами правоотношений в связи с несогласованностью предмета зарегистрированного Росреестром договора – статья 432, 554 ГК РФ, отсутствием акта приема передачи недвижимости – статья 556 ГК РФ.

Суды, отказывая признавать сделки незаключёнными, запись в ЕГРП недействительной, права не возникшими,  полагают, что доводы истцов несостоятельны.

Доводы заявителей о том, что указанный объект имущества, подлежащий передаче, нельзя идентифицировать —  правового значения для осуществления государственной регистрации перехода прав не имеет.

В решении Гагаринского районного суда г. Москвы от 16 мая 2017 года №2-176/2017 по иску Савиной Т.С. к Бондаренко Д.Б. по иску о признании сделки по купле-продаже ¼ доли в праве на квартиру посемейного заселения семьи Татьяны Савиной незаключённой отказано со следующим обоснованием.

«Действующее законодательство не содержит запрета на распоряжение имуществом в виде доли в праве собственности, и для отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимого имущества, выдел доли в натуре не предусмотрен законом, возможность сделки по отчуждению доли в праве на недвижимое имущество прямо предусмотрено ст. 246 ГК РФ, при условии соблюдении требований ст. 250 ГК РФ».

Решение прямо противоречит позиции Конституционного суда и статьям 432, 554, 556 Гражданского кодекса российской Федерации.

В апелляционном определении Московского городского суда по гражданскому делу №11-3172/2013 по иску  о признании договора дарения 1/3 доли третьему лицу не заключённым указано, что «достоверных доказательств, свидетельствующих  о порочности заключённого между ответчиками договора, в том числе в связи с неопределённостью предмета договора дарения, стороной истца в ходе судебного разбирательства не представлено».

Хотя истец представил договор дарения доли в праве на квартиру, в котором явно и безусловно не мог быть индивидуализирован объект недвижимости, ни один из пунктов договора не содержал описания индивидуальных характеристик передаваемого помещения – площади, кадастрового номера, границ расположения на плане БТИ, поскольку доля в праве на квартиру не является вещью, недвижимостью и материальным объектом. Её продажа/дарение либо приобретение возможно только при продаже или покупке/приватизации в собственность квартиры как единого объекта имущества с распределением долей в праве всех участников единого договора.

Решение прямо противоречит позиции Конституционного суда и статьям 432, 554, 556 Гражданского кодекса российской Федерации.

В решении Зюзинского районного суда г. Москвы от 28 апреля 2014 года по делу № 2-1378/2014 по иску  о признании договора купли-продажи третьему лицу, незаключённым, сказано, что в договоре определены «технические характеристики квартиры, указан этаж, на котором находится квартира, количество комнат, размер общей и жилой площади, а также приведён адрес расположения квартиры, а также данные о сособственнике квартиры, что свидетельствует  об определении предмета договора… оспариваемый договор содержит необходимые данные, отвечающие требованиям ст. 554 ГК РФ, является заключённым. Доводы истца о том, что доля квартиры не может быть самостоятельным объектом договора купли-продажи, поскольку доля не выделена в натуре, суд считает несостоятельными, поскольку ст.244 ГК РФ предусмотрена возможность нахождения имущества в общей совместной или долевой собственности».

Суд описывает в качестве объекта продажи индивидуально-определённые характеристики квартиры, хотя продана доля в праве на квартиру.

Решение прямо противоречит позиции Конституционного суда и статьям 432, 554, 556 Гражданского кодекса российской Федерации.

В Определении Московского городского суда от 06 июня 2014 №4г/8-59924 по иску в интересах несовершеннолетнего Крюкова Николая о признании договора дарения ½ доли в праве на квартиру  третьему лицу, незаключённым,  указывается на то, что «Доводы Крюковой Т.А. о том, что ½ доли в праве собственности, принадлежавшая В.А., не была выделена в натуре, в связи с чем Крюкова В.А. не могла её подарить, основаны на неверном толковании норм права, поскольку для совершения сделки с долей в праве общей собственности обязательный выдел данной доли в натуре действующим законодательством не предусмотрен».

Решение прямо противоречит позиции Конституционного суда Российской Федерации и статьям 247, 252, 432, 554, 556, 133, 252 ГК РФ.

Дорогомиловский районный суд г. Москвы также отказал в иске о признании договора купли-продажи 1/3 доли в праве на квартиру третьему лицу незаключённым. В решении от 18 апреля 2013 года по делу  №2-300/2013 утверждается, что «Доля в праве собственности как имущественное право является объектом гражданских прав (ст.218 ГК РФ), в отношении оборотоспособности которого закон не установил ограничений, помимо права преимущественной покупки (ст.250 ГК РФ)».

Решение прямо противоречит позиции Конституционного суда Российской Федерации и статьям 209, 247, 252,432, 554, 556, 133, 252 ГК РФ.

Судья Люблинского суда Жукова Н.Ю.  своим решением от 01 сентября 29016 года по  гражданскому делу №2-3064-16 по иску Кравцовой Л.В. к группе лиц, передаривших друг другу ½ долю в праве на квартиру, где ей также принадлежала ½ доли, о признании договоров о дарение и продаже не выделенных в натуре долей третьим лицам,  в заявленных требованиях признать сделки незаключёнными ввиду отсутствия в них предмета договора, отказала с формулировкой:

«… суд не усматривает оснований для признания оспариваемого договора незаключённым по основаниям отсутствия выделенной доли.

При этом суд отмечает, что Гражданский кодекс РФ не обязывает при заключении договора отчуждения доли имущества указывать определённые признаки отчуждаемого имущества в виде комнаты или части квартиры, для заключения и исполнения договора купли-продажи или дарения в договоре должна быть указана только доля в праве на предмет недвижимости».

Решение прямо противоречит статьям позиции Конституционного суда Российской Федерации и статьям  432, 554, 556, 133, 252 ГК РФ.

В решении от 12 сентября 2016 года гражданскому делу №2-4324/2016 по иску Горбова о признании договора купли-продажи ½ доли незаключённым Зюзенский суд отказал.

Суд считает, что «Действующее законодательство не содержит запрета на распоряжение имуществом в виде доли в праве собственности, и для отчуждения доли в праве собственности на объект недвижимого имущества, выдел доли в праве собственности на недвижимое имущество не предусмотрен законом. Довод о необходимости выдела доли в праве собственности на недвижимое имущество для отчуждения, основан на неправильном толковании норм действующего законодательства, и не может служить основанием для удовлетворения заявленных исковых требований Горбова Ю.В.»

Решение прямо противоречит позиции Конституционного суда Российской Федерации и статьям 432, 554, 556, 133, 252 ГК РФ.

Суды, в качестве неоспоримого доказательства соответствия содержания  сделки закону по продаже/дарению не выделенной в натуре доли,  также указывают на то, что существенным для дела обстоятельством, является то, что сделка была зарегистрирована Росреестром и запись об этом имеется в ЕГРП.

Учитывая вышеуказанную правовую позицию судов, полагающих действия Росреестра по регистрации права собственности на не выделенную в натуре долю, основанием законности сделки,  пострадавшие от квартирного рейдерства граждане, стали подавать заявления в Симоновский суд Москвы заявления на незаконные действия Росреестра.

Законодатель возложил проверку юридической чистоты договора и ответственность за внесение в ЕГРП недействительной записи о собственности  на регистрирующие органы (пункты 1, 3, 5 статьи 8.1.Гражанского кодекса РФ; пункты 1 статьи 13, пункт 1 статьи 17, статьям 18, 19, 20, пунктам 1,2 статьи 31  Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)

В Симоновский суд Москвы были поданы заявления о признании действий Росреестра  по городу  Москве по регистрации  права собственности на долю в праве на квартиру на основании незаключённого договора, незаконными, права не возникшим, запись в ЕГРП недействительной.

  Граждане руководствовались Постановлением Пленума ВС и ВАС от 29 апреля 2010 г. N 10/22  «если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ… в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется».

По существу, судам было необходимо лишь подтвердить неоспоримый факт отсутствия в содержании договоров предмета договора – индивидуализированных характеристик передаваемой недвижимости. Также установить обстоятельства  ненадлежащего исполнения своих должностных обязанностей сотрудниками отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, повлекшие переход права собственности к третьим лицам и существенное нарушение прав и законных интересов совладельцев.

Судья Симоновского районного суда г. Москвы Боброва Ю.М. отказала в приёме заявлений. Отказ суд обосновал тем, что «имеется спор о праве… на вышеуказанную долю жилого помещения, что исключает принятие данных требований к рассмотрению в качестве жалобы на действия должностных лиц, а подлежит рассмотрению в порядке искового заявления»[1].

Заявители указывали, что не лишены своих прав на принадлежащие им на правах собственности доли в праве на квартиру. Заявители  не являются стороной в сделке, и оспаривают сделку, как препятствующую ведению хозяйственной деятельности в квартире в полном прежнем объёме, со ссылкой на статьи 208 и 304 ГК РФ,  и на ухудшение жилищных условий вселением посторонних лиц в квартиру и нарушение свои прав.

Основанием заявления было недобросовестное исполнение регистраторами Росреестра своих обязанностей, регистраторы не проверили содержание договора на соответствие его закону, внесли недействительную запись в ЕГРП. Никто из заявителей не просил перевести на него права сторон в сделке.

Суды ссылаются на то, что Гражданское законодательство не предусматривает такой способ защиты гражданских прав, как оспаривание записи о государственной регистрации. Отмена государственной регистрации не лишает правообладателя самого права на недвижимое имущество, в связи с чем в судебном порядке должно быть оспорено право собственности, основания его приобретения.( дело N 33-2451/06, дело N 33-1491).

Верховный суд республики Башкортостан в Определении от 21 февраля 2012 г. по делу № 33-1152/2012 подчёркивает: «В связи с чем, оспариванию в судебном порядке подлежит не свидетельство о государственной регистрации права, а само зарегистрированное право, которое может быть признано судом недействительным только при условии признания недействительными документов, послуживших основанием для государственной регистрации».

Однако, по мнению заявителей и ВАС РФ незаключённая сделка не порождает никаких прав и оспаривать в этом смысле нечего – «Законодательство требует, чтобы в договоре купли-продажи/дарения  были согласованы существенные условия договора купли-продажи, а именно предмет договора – ст. 432, 554 ГК. Незаключенные договоры не порождают для сторон прав и обязанностей». (Определение  ВАС РФ от 4 февраля 2009 г. N 114/09).

Заявители исходили из того, что согласно законодательным нормам и правилам договор является основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость. Содержание договора продажи недвижимости должно соответствовать статьям 549-558 ГК РФ.

Регистрационный орган осуществил регистрацию прав на объект недвижимого имущества без каких-либо оснований – в содержании договора отсутствовал предмет договора и акт передачи недвижимости, но данная запись существует, и она, согласно ст. 2 Закона о госрегистрации, является единственным доказательством существования зарегистрированного права, чтобы удалить неправомерно совершенную запись из реестра, необходимо судебное решение.

Гражданское законодательство не предусматривает право гражданина самостоятельно оценивать содержание договора купли-продажи/дарения недвижимости на соответствие его закону.

Запись в ЕГРП возникает на основании договора купли-продажи, содержание которого на юридическую чистоту и на соответствие его закону должен проверить регистратор Росреестра.

Действующий с 01 января 2017 года Федеральный закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», также теперь содержит нормы об обязательном участии нотариусов в удостоверении сделок с жильем, соответственно нотариус проверяет содержание договора на соответствие его закону.

Однако, при двойной проверке сделки по продаже/дарению не выделенной в натуре доли третьим лицам профессиональными юристами, ответственность за юридическую чистоту договора суды возлагают на граждан!?

Решениями Симоновского суда г. Москвы по заявлению  на незаконные действия Росреестра по делу № 2-5626/14, по заявлению по делу №2-8419/14, по заявлению  № 2-5733/14 судья Боброва Ю.М. отказала в удовлетворении требований признать действия Росреестра незаконными с единой формулировкой:  «При этом доводы заявителя о том, что указанный объект (1/2,1/3 доли в праве на квартиру) нельзя идентифицировать, суд считает нельзя принять основанием для удовлетворения требований, т.к. правового значения для осуществления государственной регистрации указанное обстоятельство не несёт».

Судья Боброва Ю.М. уверена, что для регистратора Росреестра, который обязан проверить сделку на юридическую чистоту,  не имеет правового значения то, что содержание договора не соответствует требованиям статей 432, 554, 556 ГК РФ.

Таким образом, на заявления, поданные по одним и тем же основаниям, судьёй Бобровой Ю.М. были вынесены различные решения и определения.

В апелляционных определениях Московского городского суда по вышеуказанным искам, которые рассматривались под председательством судьи Понамарёва А.Н. сказано, что «в таком же порядке, без определения доли в натуре, было зарегистрировано право собственности и самой заявительницы/заявителя, что в отношении себя последняя/последний  считает правильным».

То есть,  суд не видит разницы  в приобретении квартиры,  как единого объекта по единому договору несколькими совладельцами, членами одной семьи с определением размера долей в договоре, и приобретением третьим лицом доли в праве на квартиру по отдельному договору купли-продажи/дарению без её предварительного выдела в натуре.  Взаимосвязанных статьи 133, 244, 247, 252, 432, 554, 556 ГК РФ и разъяснений Верховного суда РФ судами не учитываются.

В своих заявлениях потерпевшие также ссылались на Постановление Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. №5-П по делу о проверке положений подпунктов 1 и 2 статьи 220 Налогового Кодекса РФ, где говориться о возможности продажи только реально выделенной доли.

Судья Пономарёв А.Н. считает, что «такое утверждение является искажением текста указанного Постановления» (апелляционное определение Мосгорсуда от 20 февраля 2015 года №33-5626).

Хотя из смысла текста Постановления КС следует, что продажа (как и покупка) доли в праве общей долевой собственности возможна только в составе единого объекта собственности по единому договору, с последующим распределением  полученных средств пропорционально долям.

Верховный суд Российской Федерации счёл данные решения не подлежащими отмене.

 Исключением является Определение Верховного суда РФ от 09 марта 1999года по делу №9-И98-9

Вместе с тем согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения. Требование о признании сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в Гражданском кодексе, а требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом или такие последствия вправе применить суд по собственной инициативе (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник общей долевой собственности вправе самостоятельно распорядиться своей долей в общей собственности. Однако при этом следует иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя именно недвижимость.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

А также Определение Верховного суда РФ от 22 июня 2004 по делу №5—В04-68

Тот факт, что объектом недвижимого имущества признается квартира в целом, а не комната, входящая в ее состав, вытекает из содержания главы 18 ГК РФ, в ст. 289 которой объектом прав собственности на жилые помещения признается квартира в многоквартирном доме.

В ст. 1 Федерального закона от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» понятие «помещение» раскрывается как единица комплекса недвижимого имущества (часть жилого здания, иной связанный с жилым зданием объект недвижимости), выделенная в натуре, предназначенная для самостоятельного использования для жилых, нежилых и иных целей. Строительные нормы и правила (СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания») также признают основным элементом здания квартиру (раздел 2), а комнату — частью квартиры (п. 2.2).

Эти положения находятся в нормативной связи со ст. 558 ГК РФ, определяющей особенности заключения договора купли-продажи жилых помещений, предметом которого может быть квартира или ее часть.

В силу п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним включает раздел, содержащий информацию о квартирах, помещениях и об иных объектах, входящих в состав зданий и сооружений. Комнаты не входят в состав зданий, а раздела, содержащего информацию о комнатах, входящих в состав помещений (квартир) и иных объектов здания, не имеется.

Подраздел 1 Единого государственного реестра прав содержит описание объекта недвижимого имущества; формы 1 — 3 соответствуют жилому, нежилому помещению и прочим составляющим здания или сооружения (п. п. 8, 24 подраздел 1 — 3 приложения N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219).

В соответствии с п. 7 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода прав на жилые помещения, утвержденной приказом Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 (зарегистрировано в Минюсте РФ 16.08.2001 за N 2881), в договоре продажи наряду с иными условиями должен определяться предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома (статьи 432, 554 ГК).

Из анализа этих норм материального права следует, что самостоятельным объектом недвижимости, то есть единицей комплекса недвижимого имущества, выделенной в натуре, признается именно квартира, а не комната, являющаяся ее частью, то есть вещественным выражением доли в праве общей собственности на квартиру.

Такой вывод соответствует и содержанию права собственности, изложенному в ч. 2 ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия. При этом он не связан какими-либо ограничениями своего права, кроме тех, которые вытекают из закона и из необходимости соблюдения прав и охраняемых законом интересов других лиц».

 2.Судебной практике отказа гражданскими судами в исках о признании сделок по продаже не выделенной в натуре доли в праве на квартиру  незаключёнными противоречит судебная практика арбитражных судов признающая договоры продажи/дарения не выделенной в натуре доли в праве на недвижимость незаключёнными.

Судебная практике арбитражных судов по признанию сделки незаключённой по основаниям статей 432, 554 Гражданского кодекса РФ при купле-продаже, аренде помещения, при отсутствии предмета договора в виде индивидуально-определённых характеристик помещения давно сложилась. Арбитражные суды широко применяют нормы и правила статей 432 и 554 ГК РФ, признавая содержание договоров не соответствующим законодательству ввиду отсутствия описания индивидуально-определённых характеристик недвижимости и акта о её передаче покупателю/арендатору.

 Гражданские суды отказываются руководствоваться статьями 432, 554, 556 Гражданского кодекса и признать основанием для признания сделки купли-продажи недвижимости незаключённой отсутствие в договоре указания на индивидуально-определённые характеристики недвижимости.

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными» подчёркивается, что «Суд установил, что в договоре аренды передаваемая часть помещения не индивидуализирована (указана только ее площадь). Представители предприятия и общества дали противоречивые пояснения о границах спорной части помещения, а установить эти границы на основании представленных в дело доказательств не представлялось возможным.

Суд указал, что отсутствие в договоре аренды и в иных двусторонних документах достаточной индивидуализации передаваемой части помещения с учетом того, что стороны не могут описать ее границы и между ними имеется спор по этому поводу, свидетельствует о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по условию о предмете договора аренды. Такое условие является существенным в силу прямого указания пункта 1 статьи 432 ГК РФ . Поскольку взаимное волеизъявление сторон не выражает согласия по всем условиям, которые считаются существенными применительно к их договору, он не может быть признан заключенным.

Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.»

«Суд первой инстанции, оценив упомянутый договор купли-продажи имущества, исходя из положений статей 431, 432, 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал, что данный договор купли — продажи имущества является незаключенным, так как его условия не определяют конкретного предмета сделки, и истец не доказал, что договор купли-продажи от 20.12.2002 является основанием для государственной регистрации права собственности на долю в размере 568/1658 в праве общей долевой собственности…». Кассационное определение Ростовского областного суда от 25 августа 2011 года по делу №33-11620

Из постановления от 22 мая 2008 года по делу № А55-14031/2007 Федерального арбитражного суда Поволжского округа

Отказывая в удовлетворении заявления судебные инстанции исходили из того, что объектом продажи и регистрации может быть только индивидуально определенное имущество, доля в праве собственности к таковым не относится.

При этом суд руководствовался положениями ст. 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ч. 3 ст. 3 Федерального закона «О жилищных накопительных кооперативах», ст. ст. 292, 432, 454, 554, 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. ст. 15, 16 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя кассационной жалобы о не применении судом позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда Российской Федерации N 135-О от 06.02.07 о том, что изолированные жилые помещения (комнаты) в квартирах являются самостоятельным объектом права собственности и их участие в гражданском обороте не ограничено, не может служить основанием к удовлетворению кассационной жалобы, поскольку отказ регистрирующий орган мотивировал тем, что доля в праве собственности не является изолированным жилым помещением, то есть предмет договора не определен с учетом правил ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких данных коллегия считает, что правовые основания для отмены обжалуемых судебных актов не имеются.

Из Определения ВАС РФ от 03.07.2009г. №ВАС-7466/09

Выводы суда апелляционной инстанции о том, что договор купли-продажи от 07.06.2004 N 11/06 является незаключенным, основаны на положениях статей 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что сторонами не согласован предмет договора, так как не определены надлежащим образом характеристики передаваемых помещений, а также основаны на обстоятельствах, установленных при рассмотрении другого дела N А45-9507/2007-30/279 Арбитражного суда Новосибирской области, по которому судебным актом отказано в признании недействительным указанного договора, поскольку в нем надлежаще не определено существенное условие о предмете сделки, в связи с чем такой договор считается незаключенным.

Решение суда по делу N А67-2775/07, на которое ссылался суд первой инстанции по настоящему делу, было отменено постановлением суда кассационной инстанции.

Исходя из установленных по настоящему делу обстоятельств, суды апелляционной и кассационной инстанций признали, что в последующем договоре купли-продажи от 25.05.2006 N КП-06/06 также отсутствуют существенные условия о предмете договора, необходимые для его заключения.

Названными судами была дана правовая оценка доводам заявителя.

 Из Определения ВАС РФ от 31.05.2011г.№ВАС-6292/11

Суд первой инстанции, оценив упомянутый договор купли-продажи имущества, исходя из положений статей 431, 432, 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал, что данный договор купли — продажи имущества является незаключенным, так как его условия не определяют конкретного предмета сделки, и истец не доказал, что договор купли-продажи от 20.12.2002 является основанием для государственной регистрации права собственности на долю в размере 568/1658 в праве общей долевой собственности на нежилое помещение общей площадью 165,8 кв. м…. суд первой инстанции по такому вопросу обоснованно признал, что данный договор является незаключенным и не может служить основанием для удовлетворения заявленного иска о признании за предпринимателем Бондаревым С.В. права собственности на указанную им долю в праве общей долевой собственности на недвижимое имущество.

 Из определения Свердловского областного суда от 22 августа 2013 г. по делу N 33-10140/2013

В силу ст. 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. В связи с тем, что указанные в договоре данные не позволяют определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (квартиру как целый объект либо 1/2 доли в праве общей долевой собственности), судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что существенное условие о предмете договора, подлежащем передаче, сторонами договора не согласовано.

Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.07.2010 по делу N А33-16578/2009

Арбитражный суд отказал индивидуальному предпринимателю в иске к обществу с ограниченной ответственностью о понуждении заключить договор купли-продажи доли в праве собственности на объект недвижимости, поскольку установил, что стороны не согласовали одно из его существенных условий: данные, позволяющие определенно установить подлежащий передаче объект недвижимости, следовательно, договор является незаключенным (статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

 3.Обзор решений судов, вселяющих третьих лиц приобретших не выделенную в натуре долю в праве на квартиру, по искам третьих лиц  о вселении, определении порядка пользования квартирой посемейного проживания, нечинении препятствий в пользовании

 Приобретшие право собственности на не выделенную в натуре долю в праве на квартиру посемейного проживания на основании части второй статьи 246 ГК РФ недобросовестные граждане, подают в суд иски о вселении, определении порядка пользования квартирой, и не чинении препятствий в пользовании квартирой.

Право пользования квартирой, находящейся в общей долевой собственности, возникает по соглашению всех участников общего имущества. При отсутствии соглашения и возникновении спора в отношении владения и пользования общим долевым имуществом спор разрешается в судебном порядке – статья 247 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суды вселяют третьих лиц в квартиры посемейного проживания, ухудшая жилищные условия граждан, изменяя назначение квартиры, которая теряет статус отдельной квартиры посемейного проживания и приобретает характеристики хостелла или ночлежки.

Решением по делу № 2 –2252/13 Невского районного суда Санкт-Петербурга в двухкомнатную квартиру, состоящую из смежных комнат, были вселены третьи лица в количестве 3 человек к отцу и сыну Палкиным, даже без определения порядка пользования квартирой.

«…суд считает, что иск Соколова Д.А ., Степанова Д.А . и Пономаренко Ю.В. о нечинении им препятствий к вселению и пользованию жилым помещением по адресу: <адрес>, сособственниками которого они являются, является обоснованным, доводы, изложенные в исковом заявлении, нашли свое подтверждение, поскольку ключи от спорного помещения у истцов отсутствуют, они фактически лишены права пользования жилой площадью, несмотря на наличие у них в силу закона права пользования квартирой, им чинятся препятствия в проживании».

Решением Люблинского районного суда города Москвы по гражданскому делу по исковому заявлению Фомичевой О. В.  к  Горину Д. В.  о вселении в жилое помещение, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования жилым помещением суд отказал третьему лицу Фомичёвой О.В. в определении порядка пользования квартирой, так как «Согласно поэтажного плана комната площадью 14,4 квадратных метра является запроходной, в связи с чем предложенный истцом порядок пользования установлен быть не может. В связи с чем, суд отказывает истцу в заявленном требовании об определении порядка пользования спорной квартирой».

Суд отказал Горину в признании сделки недействительной сославшись на факт того, что Горин не воспользовался своим преимущественным правом покупки по основаниям части второй статьи 246, 250 ГК РФ, законность покупки третьими лицами 2/3 доли в праве на квартиру, по мнению суда, соблюдена.

Однако, отказав третьему лицу Фомичёвой О.В. во вселении в квартиру посемейного проживания, суд обязал Горина, проживающего в квартире со своей женой и сыном,  не чинить препятствий Фомичёвой О.В. в пользовании квартирой, с которой у него отсутствуют родственные связи.

Решением мирового судьи судебного участка № 356 района Коптево г. Москвы по гражданское дело № 2-249/13 по иску Белецкого ОП, Ивановой АВ, Жердецкого ДВ к Коваленко ОВ, Коваленко ИВ, Щипчикову ДВ об определении порядка пользования жилым помещением, требования истцов удовлетворены.

Ответчики Щипчиков Д.В. и Коваленко О.В., действующие, в интересах несовершеннолетнего Коваленко И.В. разъяснили, что получили свои доли в праве на квартиру по договору приватизации вместе со своей семьёй, членами которой также являлись мать и сестра Щипчикова Д.В., которые и продали свои доли третьим  лицам.

После этого их доли неоднократно перепродавались и отчуждались по фиктивным договорам, в квартире меняющиеся сособственники не проживали, свои вещи и мебель не приносили, коммунальные платежи не вносили. Истцы не являются членами одной семьи.

Суд, исходя из смысла статьи 247 ГК РФ и права собственности на не выделенную в натуре долю в праве на квартиру посемейного проживания,  решил: «… вопрос о вселении либо не вселении в спорное жилое помещение, не может никаким образом повлиять на определение порядка пользования данным жилым помещением, так как основополагающим является право собственности на долю в спорном жилом помещении, в связи с чем, суд приходит к выводу об обоснованности исковых требований и считает их подлежащими удовлетворению».

Суд счёл, что «Выводы ответчиков о невозможности проживания в требуемой комнате истцов с учетом отсутствия у них родственных связей с Белецким О.П. и наличием малолетнего ребенка,  так же не могут выступать основанием для отказа в удовлетворении исковых требований при том, что истцы явились инициаторами обращения в суд и авторами иска, подтвердили свое согласие на совместное проживание в судебном заседании».

Люблинским районным судом г. Москвы по гражданскому делу №2-1266/16 по иску третьих лиц, к несовершеннолетнему собственнику ½ доли в праве на квартиру Николаю Крюкову,  приобретших ½ доли в праве на квартиру,  якобы за 4 миллиона рублей, заявивших требования о вселении, нечинении препятствий в пользовании квартирой, определение порядка пользования квартирой,  исковые требования в части определения порядка пользования квартирой удовлетворены. Во вселении отказано.

Суд в обоснование своего решения, сослался на положения статей 247, 209, 304, 246 ГК РФ. Суд разъяснил, что хотя совладельцы не имеют родственных связей, а у семьи несовершеннолетнего ответчика Николая, который проживает в квартире с момента рождения и пользуется квартирой в полном объёме, сложился определённый порядок пользования, это не имеет значения, так как порядок пользования сложился без участия третьих лиц.

Суд определил третьим лицам комнаты, превышающие по площади их доли,  и подчеркнул, что определение такого порядка пользования «отвечает интересам всех сособственников».

Мировой суд судебного участка № 312 останкинского района г. Москвы по делу № 2-529/09 по иску третьих лиц, приобретших не выделенные в натуре доли в праве на квартиру, выдел доли в которой невозможен по техническим причинам, по договору купли-продажи, об определении порядка пользования квартирой, требования третьих лиц удовлетворил.

Суд в обоснование своего решения, сослался на положения статей 247, 209, 304, 246 ГК РФ. И на то, что право собственности у третьих лиц возникло с момента регистрации, они «приняли проданную им долю, получили комплект ключей от вышеуказанной квартиры, привезли в квартиру свои вещи».

Суд счёл, что вселение третьих лиц в квартиру посемейного заселения лиц, не связанных родством, «права ответчиков не нарушает».

4.Обзор решений судов об отказе во вселении на не выделенную в натуре долю в праве на квартиру третьим  лицам

Кассационным определением Псковского областного суда от 20 сентября 2011 года по делу №33-1235 отменено решение суда первой инстанции, о вселении на ¼ долю в праве на квартиру третьего лица с формулировкой:

«…из содержания ст.247 ГК РФ следует, что участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение, а следовательно, и на пользование общим имуществом. …суд первой инстанции не принял во внимание существенные обстоятельства, имеющие значение по делу, а именно: отсутствие конкретного жилого помещения, соответствующего доле истицы, которое могло бы быть ей передано в пользование; реальную возможность совместного пользования; чем были нарушены права и интересы других участников общей долевой собственности. … При указанных обстоятельствах отсутствуют основания для вселения истицы в спорную квартиру, поскольку совместное пользование жилым помещением невозможно; выделить ей в пользование конкретное жилое помещение, которое соответствовало бы её доле ( это 7.05 кв.м), нельзя, так как такого свободного помещения в спорной квартире нет».

Решением от 03 декабря 2010 года Зюзинский районный суд города Москвы дело № 2-5344/2010 по иску третьих лиц о вселении, не чинении препятствий в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования жилым помещением истцам было отказано по следующим основаниям: «Из содержания ст. 247 ГК РФ следует, что участник общей долевой собственности на квартиру не обладает безусловным правом на вселение, а, следовательно, на пользование общим имуществом. Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, зависит от размера доли в праве собственности на это имущество.

Поскольку стороны не являются членами одной семьи, соглашение о пользовании спорной квартирой между ними не достигнуто, вселение истцов в квартиру возможно лишь при определении судом порядка пользования квартирой и предоставлении каждому из сторон в пользование жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру.

 Решением Чертановского районного суда г. Москвы от 05 августа 2014 года по делу 2-3328/2014 третьему лицу отказано во вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением.

Суд сослался на то, что в собственности третьего лица находятся другие жилые помещения, в данном помещении он не нуждается, в то время как для совладельцев с малолетними детьми данная квартира является единственным местом жительства.

Третье лицо – Махутов Р.В. впоследствии был привлечён к уголовной ответственности по статье мошенничество и вымогательство, получив 10 лет срока пребывания в тюремном заключении.

Решением Люблинского районного суда г. Москвы от 04 июня 2015 года по делу 2-4165/15 третьим лицам, приобретшим по ¼ доли в праве на двухкомнатную квартиру было  отказано в определении в пользовании квартирой по основаниям отсутствия в квартире комнат, соответствующих величине их долей. Совладелец ½ доли с момента заселения занимает в спорной квартире большую комнату. Третьи лица не состоят между собой в родстве, в связи с чем не могут занимать вторую, меньшую по размеру комнату.

Определением Верховного суда РФ от 03.12.2013 г. рассмотревшего в открытом судебном заседании 3 декабря 2013 г.  по гражданскому делу по иску Крайновой И.В. к Шарыгиной Л.Н. о вселении, обязании не чинить препятствия в пользовании жилым помещением и передаче дубликата ключа от жилого помещения, третьему лицу было отказано во вселении по следующим основаниям: «… участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников.

При этом, если соглашение о порядке пользования жилым помещением между сособственниками не достигнуто, удовлетворение требования одного из собственников о вселении в квартиру возможно лишь при определении судом порядка пользования жилым помещением и предоставлении каждому из собственников в пользование жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на это помещение….Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Так, право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав собственников жилых помещений.

Судебная коллегия находит обоснованным довод кассационной жалобы о том, что вселение Крайновой И.В. в спорное жилое помещение приведет к существенному нарушению принадлежащих Шарыгиной Л.Н. прав как сособственника спорной квартиры, проживающего в ней, и чья доля в праве общей долевой собственности на квартиру является значительной…».

Решением Солнцевского районного суда г.Москвы по гражданское дело №2-807\2017 по иску третьего лица Берзения А. Г. к Кузнецовой С. Б. о вселении и нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, отказано.

В обоснование отказа вселить третье лицо, суд указал «…спорная квартира состоит из 1-ой комнаты, в которой проживает Кузнецова С.Б. с тремя несовершеннолетними детьми, у Берзения А.Г., не являющегося членом их семьи, отсутствует реальная возможность использования причитающейся ему жилой площади для проживания, которую в натуре выделить невозможно.

Суд учитывает, что принимая в дар от Щербакова С.Б. спорную долю квартиры, истец Берзения А.Г. осознавал невозможность  фактического проживания в данном жилом помещении по причине его малой площади и перенаселенности.

Заявленный Берзения А.Г. иск нарушает жилищные права Кузнецовой С.Б. и ее несовершеннолетних детей.

Между тем в силу ст.10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом».

Апелляционным определением Московского городского суда от 18 апреля 2016 года по делу №33-13565 третьему лицу Гальцеву А.И. в удовлетворении иска  об обязании не чинить препятствия в пользовании квартирой  отказать.

Суд счёл «установленным, что интереса в пользовании спорным жилым помещением по назначению, то есть для проживания, у Гальцева А.И. нет, предъявленное им требование об обязании не чинить препятствия в пользовании, носит искусственный характер и направлено на причинение вреда сособственникам.

Учитывая, что злоупотребление правом со стороны истца не подлежит защите, решение суда об удовлетворении такого иска нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с вынесением нового решения – об отказе в иске».

Апелляционным определением от 14 октября 2014 года по гр. Делу № 33-34760 отказано в  удовлетворения исковых требований третьему лицу Кирееву А.В.  о вселении в квартиру, обязании не чинить препятствий в пользовании квартирой, передать ключи,

Суд подчеркнул, что «Как неоднократно указывал Верховный Суд РФ (Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2013 N 4-КГ13-32) если соглашение о порядке пользования жилым помещением между сособственниками не достигнуто, удовлетворение требования одного из собственников о вселении в квартиру возможно лишь при определении судом порядка пользования жилым помещением и предоставлении каждому из собственников в пользование жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на это помещение.

Согласно ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Так, право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав собственников жилых помещений.

Участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении. Реализация собственником правомочий владения и пользования жилым помещением, находящимся в долевой собственности, зависит от размера его доли в праве собственности на это жилое помещение и соглашения собственников (Определение Верховного Суда РФ от 03.12.2013г.).

Заключая договор дарения от 07.07.2011г., истец Киреев А.В. осознавал, что приобретаемая им доля в праве собственности не соответствует в натуре какой-либо жилой комнате в квартире, а кроме того, понимал, что приобрел долю в праве собственности на квартиру, в которой длительное время проживают члены одной семьи, следовательно, не мог не знать, что совместное проживание с ними в квартире может являться затруднительным.

С учетом изложенного, приобретая безвозмездно по договору дарения долю в квартире, которая не соответствует отдельному жилому помещению, истец не мог не знать, что проживание в такой квартире практически исключено».

Таким образом, суды не вселяют квартирных рейдеров при наличии у них свидетельства о праве собственности (выписки из ЕГРП) в квартиры по следующим основаниям:

—  истец не состоит с совладельцами квартиры в родственных связях;

— истец фактического интереса в использовании квартиры не имеет: пытается создать жильцам квартиры  невозможные условия для проживания, чтобы оказать в дальнейшем давление в продаже своей доли;

— у истца в собственности есть другие жилые помещения;

— действия истца рассматриваются судом как злоупотребление правом, поскольку законодатель, закрепив право каждого владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом, установил механизм, направленный на предотвращение злоупотребления данным правом, согласно которому собственник, в том числе жилого помещения, реализуя свое право собственности, не должен нарушать права, свободы и законные интересы других лиц;

— Право выбора гражданином места жительства не должно порождать нарушение прав собственников жилых помещений на их использование по своему усмотрению, тогда как право на вселение для стороны в силу ст. 247 ГК РФ не является безусловным.

— Истец не лишен права обратиться с иском к Ответчикам о выплате ему денежной компенсации в порядке установленном п.4 ст.252 ГК РФ

— Доводы истца о нарушении его конституционного права на свободу передвижения, выбора места пребывания и жительства материалами дела не подтверждаются;

— между другими собственниками сложился порядок пользования квартирой, собственник членом семьи проживающих в квартире собственников не является;

— вселение собственника в квартиру будет существенно ущемлять права других собственников квартиры;

— иногда ссылаются на ничтожный размер доли рейдера;

— ссылаются на отсутствие комнаты в квартире соответствующей доле рейдера отсутствует реальная возможность использования причитающейся истцу жилой площади для проживания;

— ссылаются на невозможность выдела доли в натуре;

— Собственник приобретая не выделенную в натуре долю в праве на квартиру долю в квартире по договору купли-продажи/дарения, об указанных обстоятельствах (выдел доли в натуре невозможен знал, членом семьи не является, совместное пользование квартирой невозможно);

— В соответствии с п.36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ №8 от 01.07.1996г. «О некоторых вопросах, связанных применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательствами, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. Согласно п.37 указанного Постановления, разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.

Однако, практически во всех отказных решениях во вселении третьих лиц в квартиры посемейного заселения отсутствует прямое указание на неделимость объекта недвижимости, в соответствии с которым нормы и правила распоряжения не выделенной в натуре долей в праве на квартиру совладелец реализует по правилам статьи 252 ГК РФ, а не части 2 статьи 246 ГК РФ.

Суд не подвергает сомнению право третьего лица приобретать не выделенную в натуре долю по нормам и правилам распоряжения долей в общем долевом имуществе, предусмотренным к выделенным в натуре долям в нём.

Выводы:

Противоречивая судебная практика возникла в результате регистрации в Росреестре и внесение в ЕГРП записи о праве собственности на не выделенную в натуре долю в праве на неделимый объект имущества в виде квартиры посемейного проживания, третьему лицу, на основании незаключённого договора продажи/дарения.

Росреестр обосновывает законность содержания договора соблюдением части второй статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации, игнорируя неделимость объекта недвижимости.

 Часть 2 статьи 246 ГК РФ не обеспечивает единообразного понимания и применения закона и порождает сомнения в справедливости судопроизводства.

Это приводит к неопределенности закона, и создается возможность его противоречивого и произвольного применения. Тем самым нарушается фундаментальный конституционный принцип равенства как необходимое условие реализации прав и свобод граждан. Устранение противоречий, которые возникают из-за  неоднозначности и противоречивости в истолковании и применении правовых норм, приводящих к коллизии реализуемых на их основе конституционных прав, относится к компетенции Конституционного суда Российской Федерации.

Конституционный Суд РФ неоднократно указывал, что

«признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора»

(Определение Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 г. N 274 «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Ореховой Натальи Петровны на нарушение ее конституционных прав положениями статей 135 и 136 Жилищного кодекса РСФСР»).

Таким образом, при рассмотрении данной категории споров судам следует соблюдать основополагающий конституционный принцип (ст. 17 Конституции Российской Федерации) о недопустимости нарушения прав и свобод одних лиц осуществлением прав и свобод других».

Принуждение государством граждан владеть и пользоваться общей долевой собственностью в виде квартиры, предназначенной для посемейного проживания, с третьим лицом, не являющимся членом семьи,  является вмешательством в его семейную жизнь по смыслу ст. 17 и 23 Международного пакта о гражданских и политических правах, по смыслу ст. 10 международного пакта об экономических, социальных и культурных правах, по смыслу ст. 8 и нарушает права членов одной семьи.

Согласно пункту 46 Стратегии национальной безопасности до 2020 года. «Повышение качества жизни российских граждан гарантируется путем обеспечения личной безопасности, а также доступности комфортного жилья, высококачественных и безопасных товаров и услуг, достойной оплаты активной трудовой деятельности».

Но на практике, пробел в части 2 статьи 246 ГК РФ, спровоцировал рост криминализации в сфере жилья, формированию устойчивых преступных групп, противоречивой судебной практике и как результат – к отсутствию согласованности действий между тремя ветвями власти, которую гарантирует гражданам Российской Федерации президент страны – статья 80 Конституции Российской Федерации.

Несмотря на то, что законодатель предусмотрел возможность злоупотребления правом при распоряжении общим долевым имуществом, ограничив его  введением в Гражданский Кодекс Российской Федерации взаимосвязанных статей 133, 209, 247, 252, 432, 554, 556, 558, суды не применяют данную правовую конструкцию.

 

[1] определение от 20.14.2014 г. по заявлению Селиванова Д.В. о признании действий Управления Росреестра по Москве незаконными

Обзор судебной практики подготовлен Еленой Евсеевой

для приложения к резолюции круглого стола Московской городской думы от 20 октября 2017 по теме: «Методы   согласованного взаимодействия правоохранительных и государственных структур, общественных правозащитных организаций и инициативных групп граждан по противодействию квартирному  мошенничеству и бандитизму в сфере недвижимости»

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Записи