На круглом столе и в своих ответах людям, столкнувшимся с квартирными рейдерами, сотрудники Росреестра подчёркивали, что они уже неоднократно, более 40 раз,  отвечали на наши вопросы и всё нам разъяснили.

Просим и просим показать нам, где эта самая доля в квартире, где её границы, где она находится, в какой форме? Что это за недвижимость такая воздушная и как это доля в праве привязана к земле? И какие такие у неё признаки недвижимости есть? Но выяснилась печальное обстоятельство.

Увы! Наши чиновники, люди с юридическим и экономическим образованием, не могут отличить материальный объект от нематериального.

Мы писали следующее, как в Росреестр, так и в Минэкономразвития.

Мы настойчиво просили разъяснить,  почему регистраторы Росреестра не проверяют содержание договора купли-продажи доли в праве на квартиру на соответствие нормам и правилам статей Гражданского кодекса РФ 133, 247, 252, 432 и 554.

Общая долевая собственность может быть делимой и неделимой (133).

При невозможности выдела доли в натуре, совладелец реализует свои права на раздел собственности путём выплаты ему компенсации со стороны других сособственников имущества (247, 252).

Существенным условием договора является предмет договора (432).

Правила определения предмета  в договоре продажи недвижимости требуют индивидуализации передаваемого имущества (554). Если в договоре не согласовано, какое именно имущество с определённо-индивидуальными характеристиками передаётся покупателю/одаряемому, то договор считается незаключённым.

Несмотря на прямые законы, запрещающие продавать, дарить доли в праве на неделимую по техническим причинам квартиру, которая может участвовать в обороте на рынке только как единый объект, в ответах за подписью Елизаровой Г.Ю. содержится утверждение,  что «при оформлении сделок купли-продажи (дарения и т.д.) доли в праве общей долевой собственности на квартиру предметом сделки является доля в праве на квартиру (а не доля в квартире, выделенная в натуре), и в соответствующих договорах указывается как размер доли, так и объект недвижимости, доля в праве на который отчуждается».

Из данного ответа понятно, что регистраторы не понимают или делают вид, что не понимают разницы между материальным объектом и нематериальным объектом, между делимым и неделимым объектом недвижимости, между долей в праве на недвижимость и частью недвижимости.

Продаётся/дарится доля в праве на квартиру, а в договоре описываются индивидуально-определённые характеристики всей квартиры.

Этот пробел в образовании регистраторов Росреестра привёл к возникновению квартирного рейдерства и социальной напряжённости в обществе.

Поскольку закон и рынок недвижимости не предполагает продажу/дарение нематериальных объектов, нет необходимости в изменении закона, но есть необходимость в уточнении правоприменения при регистрации прав на недвижимое имущество.

На практике мы столкнулись с тем, что правоустанавливающие документы Росреестра нуждаются в уточнении, как и информация на сайте Росреестра:

  • В правоустанавливающих документах отсутствуют сведения о родственных связях совладельцев квартиры. Это не позволяет понять, к какому типа заселения относится квартира – посемейного (отдельная квартира) или коммунального. Регистраторы не рассматривают эти типы квартир, они считают, что существует только два назначения недвижимости – жилая и нежилая.Также наследник либо одаряемый, который не является родственником, обязан уплатить налог, отсутствие этих сведений приводит к уходу от налогов.
  • Тоже относится к выписке, которая выдаётся в электронном виде, из которой неясно кто был первым правообладателем квартиры.
  • Регистратор не проверяет содержание договора купли-продажи/дарения на соответствие статьям 432, 554, 556 ГК РФ – у передаваемой недвижимости должен быть кадастровый номер, на плане БТИ обозначены границы расположения в другом недвижимом имуществе, обозначена площадь, а не дробь, обозначены места общего пользования с выходом воды – санузел, ванная, кухня, вход в квартиру.
  • Регистратор может выдавать свидетельство о праве собственности на долю в праве на квартиру только, если квартира приватизирована или куплена по единому договору с определением долей в праве на квартиру или если доля в праве на квартиру унаследована.
  • Наследник, который не входил в число совладельцев квартиры и никогда в ней не жил, согласно закону не имеет права на вселение –ст.133 ГК РФ, только на компенсацию со стороны совладельцев, проживающих в квартире. Поэтому баланс интересов соблюдается.
  • Не подлежит регистрации права собственности на долю в праве на квартиру, основанное на договоре купли-продажи доли в праве на квартиру по основаниям незаключённости сделки, вне зависимости от величины доли.
  • Разъяснить на сайте Росреестра, что совладельцы долей в праве на квартиру, выдел доли в натуре в которой невозможен, реализуют своё право в соответствии с нормами статей 247 и 252 ГК РФ и делят имущество путём соглашения о денежной компенсации со стороны совладельцев квартиры, либо по соглашению друг с другом выставляют квартиру на продажу и делят полученные средства пропорционально долям. Это позволит снизить поток обращений в Росреестр и сразу отсечёт недобросовестных продавцов, покупателей, дарителей и одаряемых.
  • Разъяснить на сайте Росреестра, что только владельцы комнат в коммунальной квартире руководствуются частью 2 статьи 246 и 250 ГК РФ при продаже своей комнаты.
  • Юридический отдел Росреестра насчитывает около 30 человек, которые имеют юридическое образование, возможно, им недостаёт знаний в области экономики и градостроительства, и они явно нуждаются в повышении квалификации, так как уверены, что товар может существовать в обороте на рынке недвижимости без индивидуально-определённых характеристик.
  • Юридически грамотного и обоснованного ответа так и не получили. Сплошные отписки в стиле «в огороде бузина, а в Киеве дядька, у машины свисток медный, мой милёнок кучерявый».

Министр минэкономразвития с нами встретиться не пожелал, сказался больным, хотя на своей странице в твиттере в этот день выглядел вполне здоровым.

Впрочем, и во встрече с министром юстиции нам тоже отказали.

В связи с этим как-то вспомнилась Конституция российская… что-то там про то, что единственным источником власти в стране является её многонациональный народ…

Елена Евсеева

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *