Президент в своих майских указах дал поручение Правительству Российской Федерации представить в декабре 2014 г. предложения по проведению общественно-профессиональной аккредитации образовательных программ высшего профессионального образования, в первую очередь по направлениям подготовки в области экономики, юриспруденции, управления и социологии.
Это и понятно, уровень непрофессионализма наших юристов поражает воображение. К тому же, право невозможно воспринимать в отрыве от культуры, экономики и политики.
Закон – это закреплённая нравственная норма народа, поэтому не может существовать правовых норм без этической поддержки.
Но это в теории. На практике мы видим совершенно другое – большая часть наших юристов не способна воспринимать и применять законы в их взаимосвязи с культурными и социальными нормами, политикой и экономикой. Даже не способна разобраться во взаимосвязи самих законов и их подчинённости основному закону страны – Конституции РФ.
Особенно явственно непрофессионализм проявляется в таком социально-политически опасном явлении, как квартирное рейдерство, которое и породили горе-юристы, как работающие в госструктурах, так и индивидуально.
Везде, снизу доверху, они в оправдание продажи доли в отдельной квартире рейдерам, цитируют одну и ту же норму закона – часть 2 статьи 246 Гражданского Кодекса «распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности». То есть, несут правовой псевдоюридический бред.
Под бредом мы понимаем совокупность болезненных представлений, рассуждений и выводов, овладевающих сознанием больного, искаженно отражающих действительность и не поддающихся коррекции извне.
То есть, бред это расстройство мышления.
Звучит единственная и любимая часть правового бреда рейдеров и их пособников со ссылкой на часть 2 статьи 246 ГК РФ так.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Попробуем разобраться.
И что же такое долевая собственность?
Читаем статью 244 ГК РФ.
- Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
- Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.
Общая собственность на делимое имущество возникает в случаях, предусмотренных законом или договором.
В этой статье разъяснено, что общая долевая собственность может быть делимой и неделимой.
Что такое неделимые вещи разъясняет статья 133 ГК РФ.
- Вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.
- Замена одних составных частей неделимой вещи другими составными частями не влечет возникновения иной вещи, если при этом существенные свойства вещи сохраняются.
- Взыскание может быть обращено на неделимую вещь только в целом, если законом или судебным актом не установлена возможность выделения из вещи ее составной части, в том числе в целях продажи ее отдельно.
- Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимую вещь регулируются правилами главы 16, статьи 1168 настоящего Кодекса.
Что же такое собственность?
Собственность — это принадлежность кому-либо правомочия на распоряжение, владение и пользование объектом собственности. Совокупность вещей, принадлежащих собственнику, составляет имущество соответствующего лица, поэтому отношения собственности называются также имущественными отношениями.
Имущественные отношения регулируются нормами и правилами гражданского права.
Имущество это — непосредственно сам объект собственности, само имущество, принадлежащее кому-либо на праве собственности.
Что такое имущество?
Имущество — совокупность вещей и материальных ценностей, в том числе деньги и ценные бумаги, имущественных прав, принадлежащие кому-либо на праве собственности.
Это могут быть квартиры, дома, земельные участки, финансы — банковские счета, ценные бумаги — акции и облигации, средства от продажи реквизированного имущества и других ценностей, сдачи в аренду квартир и участков, акции компаний, содержимое сейфов и произведения искусства
В наследственном праве в понятие «имущество» включаются не только предметы материального мира и права, но и обязанности наследодателя (проще говоря, — долги).
Имущество в свою очередь также имеет классификацию и делится на движимое и недвижимое.
Недвижимое имущество, в свою очередь, может быть жилым и нежилым.
Нормы и правила владения и распоряжения жилыми помещениями уточняются в Жилищном Кодексе РФ.
ВЫВОД
В статье 246 Гражданского Кодекса нет указания на конкретные виды собственности.
Статья общая и относится ко всей совокупности понятия собственности, а не отдельно какому-либо виду собственности, которые имеют свою специфику перехода права от одного совладельца к другому.
Например, авторское право нельзя передать так, как передаётся право на квартиру.
Читаем и стараемся понять Гражданский Кодекс дальше.
За статьёй 246, которую так любят рейдеры и горе-юристы, ясное дело, идёт статья 247, в ней указаны нормы и правила владения и пользования общим долевым имуществом.
В этой замечательной статье сказано, что
- Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
- Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Прочитали и поняли, что для того, чтобы владеть и пользоваться (не распоряжаться) имуществом, необходимо в нём иметь часть, соразмеренную доле. А если такой части нет, то следует требовать компенсации за долю.
Опять же нет конкретного указания на вид имущества – движимое или недвижимое, делимая вещь, либо неделимая.
Читаем дальше
Законодатель далее в статье 252 разъясняет, как делить общее долевое имущество, опять же нет указания на то, что это за имущество. Это может быть и коллекция картин, и квартира, и дом, и вклад в банке.
- При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник, имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Козе понятно, что право владельца доли на раздел имущества, выдел доли в натуре в котором невозможен, реализуется путём компенсации со стороны совладельцев, а вовсе не по правилам статьи 250 ГК РФ путём продажи или дарения доли третьему лицу, с первоочередным правом на покупку доли совладельцами.
Ещё козе понятно, что рынок недвижимости — это рынок товаров с индивидуально-определёнными характеристиками. Мы не покупаем в магазине долю в праве на холодильник, телевизор или пылесос. И даже соображающим на троих маргиналам не дают на их 1/3 долю в праве на бутылку отдельный чек в магазине, как это делает Росреестр, выдавая свидетельство о праве собственности на долю в праве на квартиру. До 1998 года и появления Росреестра, приватизировавшим свою квартиру гражданам выдавался единый документ о праве собственности на квартиру с перечисленными в нём совладельцами квартиры. До 1998 года доли в праве на квартиру не были в обороте на рынке недвижимости.
Горе-юристы не задаются вопросом о том, зачем законодатель напридумывал всякие статьи о делимой и неделимой вещи, о возможности выдела доли в натуре или невозможности это сделать.
И зачем это Пленум Верховного суда разъяснил, что «Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе лишь определить порядок пользования квартирой».
Казалось бы, святая обязанность юриста разъяснить человеку, который намерен избавиться от своей доли, что если из его квартиры невозможно сделать две квартиры, значит выдел его доли в натуре невозможен.
Он может обратиться к остальным совладельцам за компенсацией, а если договориться с родственниками не удастся, то разрешить этот вопрос в судебном порядке, подав иск о разделе общей собственности путём выплаты ему денежной компенсации.
И не будет никогда никакого квартирного рейдерства, если соблюдать закон. Казалось бы – чего проще, не получилось договориться, дели имущество в суде путём выплаты денежной компенсации. Тем более, что суд усмотрев в действиях совладельцев злоупотребление правом, может назначить принудительную компенсацию.
Но это невыгодно квартирным рейдерам. Потому что при таком раскладе целые группы, которые кормятся за счёт граждан, являющихся мелкими собственниками квартир, останутся без дохода.
Это: во-первых, риэлторы; во-вторых, нотариусы; в третьих, сотрудники Росреестра; в-четвёртых, судьи; в-пятых, полиция; в-шестых, прокуроры; в-седьмых, сотрудники органов опеки, адвокаты, в-восьмых – сотрудники департамента недвижимости.
Рядовые граждане бизнесом не владеют, юристов нанимать им дорого, охрану тоже. Бизнесмен может ведь и по макушке рейдеру настучать, невзирая на его должность и звание. Опасно! А вот грабить пожилых людей, матерей с детьми, доверчивых людей, больных – это безопасно и доходно.
Читаем дальше.
Оказывается есть и вторая часть Гражданского Кодекса. А в этой второй части законодатель предусмотрел то, что собственность бывает разных видов и поэтому договоры купли-продажи либо дарения, аренды имеют свою специфику.
Специфика продажи недвижимости, форма и содержание договора продажи недвижимости, прописаны в статьях 549-558.
Интересуемся – что это такое договор.
Договор — «соглашение двух или более лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей» (ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).
В статье 554 сказано, как определить предмет договора именно в недвижимости.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Но тут полный ступор и визг тормозов у горе-юристов.
Не юристу понятно, что у доли в праве на квартиру, которая выражена дробью, отсутствуют границы и неизвестно её расположение в квартире. Значит, продавец или даритель передаёт покупателю по существу не вещь, а дробь.
Гражданам же, которые приобрели где-то, когда-то диплом о юридическом образовании, это непонятно.
У некоторых судей, например, прямо в зале наблюдается ступор при созерцании статьи 554 ГК РФ, поскольку видят они её в первый раз.
Другие и вовсе в решении пишут, что отсутствие индивидуализированного предмета договора не имеет никакого значения, и такой договор всё равно заключён.
То есть, выносят решения, которые прямо противоречат закону, а именно статьям 432 и 554 ГК РФ.
А по смыслу эти гениальные решения означают, что можно продать то, не знаю — что и не знаю где это. Но вот незадача, что это нечто никак не соответствует понятию недвижимости – к земле доля не привязана, границ нет. А в статье 549 ГК РФ прямо сказано, что передано может быть только недвижимое имущество.
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (551 ГК РФ).
Тут уже становится весело, потому, что доля в праве на квартиру, не выделенная в натуре, недвижимостью не является. Логично и понятно, что продать либо подарить её нельзя.
Недвижимостью признаётся только квартира в целом, имеющая кадастровый номер, границы и данные о её расположении на этаже, которые представлены на плане БТИ.
Доли в праве на квартиру не выделенные в натуре, как и право собственности на них, образуется только при поступлении в собственность семьи всей квартиры по единому договору купли-продажи, либо дарения, либо по договору приватизации с определением долей в ней по соглашению между родственниками.
Вот на этом моменте горе-юристы тоже зависают.
Они ехидно спрашивают у тех совладельцев, кто приобрёл квартиру со своей семьёй по единому договору: «Вот у Вас же есть свидетельство о доле в праве? Почему же Вы считаете, что регистраторам Росреестра нельзя регистрировать право собственности посторонним людям, не членам семьи? Такого закона нет».
Как мы видели выше, такие законы есть, и, напротив, нет такого закона, который бы позволял продавать или дарить не выделенную в натуре долю в праве на недвижимость.
Не выделенную в натуре долю в праве на квартиру можно продать только в составе всей квартиры. По соглашению всех совладельцев квартира выставляется на продажу, и затем вырученные средства делятся между совладельцами пропорционально долям.
Проще говоря, мы покупаем квартиру целиком с её кадастровым номером и границами расположения на этаже, и, уже купив квартиру, определяем наши доли в ней по соглашению друг с другом. Это отражается в договоре и нам потом выдают свидетельство о собственности на наши доли в квартире.
Продать долю тоже можно, но, опять же, только в составе всей квартиры. Это означает – мы продаём всю квартиру, а вырученную сумму делим между собой пропорционально нашим долям. ВСЁ!!! Никаких посторонних нечленовсемьи быть не может НИКОГДА!!!
Основная специфика правового режима недвижимого имущества заключается в том, что возникновение, переход, ограничение и прекращение права собственности, других вещных прав на него происходят в особом порядке, требующем соблюдения письменной формы и обязательной государственной регистрации.
Указанный порядок регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Недвижимое имущество в свою очередь может быть жилым и нежилым.
Выделение законодателем жилых помещений среди другого недвижимого имущества с установлением для их использования и оборота особого правового режима обусловлено главным особой социальной значимостью жилых помещений.
Вот про социальную, а уж тем более политическую значимость, горе-юристы вообще ничего не понимают.
Заявляя, что вселение третьих лиц, проще говоря, квартирных рейдеров, законно и то, что бандиты «такие же собственники» они по полной подставляют государство, полностью отрицая его Конституцию, гарантом которой является президент.
Так и хочется спросить это самое государство. Вы вообще кого берёте на службу? Как эти люди получили диплом о высшем юридическом образовании? Почему они не видят уголовного преступления в том, что посторонние люди входят в квартиры, не понимают, что это противоестественно и противозаконно.
При обучении будущий юрист изучает такие дисциплины как культурология, политология, экономика, социология, психология. И, казалось бы, должен понимать неразрывную связь между правом, обществом, культурой, политикой.
Но в реальности мы видим совсем другое.
Люди с дипломом юриста никак не в состоянии понять, что люди никогда не смогут принять подселение к ним в квартиру против их желания и наличия экстремальной ситуации, посторонних людей. Вековые культурные традиции страны , при которых даже крепостные крестьяне жили в отдельных избах, не позволяют считать это нормальным явлением.
Помнится пьеса Горького «На дне» как раз рассказывала о людях, живущих в ночлежке, где в одном помещении находились и мужчины, и женщины. Приходится признать, что мы скатились до уровня ночлежек, в которые превратились отдельные квартиры.
После революции, после преодоления разрухи, дальнейшие политические программы расселения коммуналок, как в СССР, так и в России, были направлены на повышение качества жизни граждан.
В стратегии национальной безопасности РФ до 2020 года написано: «Повышение качества жизни российских граждан гарантируется путем обеспечения личной безопасности, а также доступности комфортного жилья».
Мы жили в бараках и коммуналках только в экстремальных ситуациях — после гражданской войны, а затем и второй мировой.
Или бумажка о праве собственности может всё? Не может. Право собственности не может нарушать другие права человека и порождать конфликт интересов.
Право собственности что? даёт право бить, крушить, вымогать, гадить, издеваться. Ну и на какой хрен нам нужно это право? Может быть, пора возвращаться к истреблению частной собственности.
Правовой бред юристов, которые не в состоянии отличить часть вещи от доли в вещи, работающих в росреестре, судах, правоохранительных органах на самом деле подрывает основы современного социального государства, ориентированного на индивидуализм и частную собственность.
Они порождают социальную нестабильность, расшатывают государственность и являются той самой опасной оппозицией существующей власти, поскольку, будучи её представителями, усиленно и сознательно формируют её негативный образ.
P.S. Статья написана исключительно в целях помощи президенту РФ в устранении нарушений законов и госпрограмм, как ответ на поставленную им задачу: «Создать негативный образ рейдерства – задача общественных организаций».