Руководство нашей страны несколько лет назад обратилось к общественным организациям, независимым от чиновников, в конце года предоставлять доклады о нарушении в области законов и госпрограмм, и рекомендовало рассылать их в различные структуры. В 2014 году это было закреплено Федеральным законом №212 «Об основах общественного контроля в Российской Федерации»

Общественное правозащитное движение «Мой дом. Против квартирного рейдерства» подготовило доклад о нарушении прав граждан в сфере жилья, и коррупционной составляющей квартирного рейдерства, социально-политических рисках, если данная проблема не будет разрешена.

 Аннотация к докладу президенту Российской Федерации

Путину Владимиру Владимировичу

по проблеме квартирного рейдерства

Квартирное рейдерство, превращающее отдельные квартиры в бараки и ночлежки, распространилось из крупных городов по всем регионам России.

Основой квартирного рейдерства является противозаконные действия Росреестра по регистрации права собственности на не выделенную в натуре долю в праве на квартире на основании незаключённого договора купли-продажи либо дарения постороннему лицу, не члену семьи.

В ЕГРП вносится недействительная запись и выдаётся недействительное свидетельство о праве собственности на долю в праве на квартиру,  от имени государства, организацией оказывающей государственную услугу.

Рынок недвижимости – это рынок товаров с индивидуальными характеристиками.

Доля в праве на квартиру не является рыночным продуктом, её оборот ограничен лицами, которые приобрели долю совместно с членами своей семьи в составе квартиры как единого объекта по единому договору, либо получили в наследство.

Свои права по распоряжению собственностью совладельцы квартиры, выдел доли в которой невозможен по техническим причинам, при разделе имущества реализуют исключительно путём денежной компенсации, либо продажей всей квартиры с получением средств пропорционально свои долям.

«Инновационный» «рыночный»  продукт Росреестра в виде не выделенной в натуре доли в праве на квартиру, находящийся в обороте на рынке недвижимости с целью увеличения объёма продаж и оборота за счёт жилья граждан, привёл к возникновению устойчивых криминальных групп, занимающихся квартирным рейдерством.

Квартирные рейдеры, вселяясь в квартиру, с целью вымогательства, склоняют совладельцев к кабальной сделке,  используя физическое и психическое насилие, порчу и кражу имущества, документов. Люди исчезают, умирают от инсультов и инфарктов, остаются на улице, становятся бездомными дети и их родители, пенсионеры и инвалиды.

В МВД России год назад стали разрабатывать план по противодействию квартирному рейдерству, создана специальная группа на Петровке 38, но полиция сталкивается с противодействием как со стороны собственных сотрудников, многие из которых сами скупали доли в праве на квартиру, так и со стороны судебной системы и бездействием прокуратуры.

Необходимо прямо запретить оборот не выделенных в натуре долей на рынке недвижимости.

Прокуратуре расторгать в судебном порядке незаключённые договоры купли-продажи/дарения долей третьим лицам, не являющимися членами семьи.

Судам прекратить противоправную практику вселения в отдельные квартиры и комнаты посторонних лиц.

Нотариусам прекратить противоправную практику нотариального оформления  незаконных договоров купли-продажи /дарения не выделенных в натуре долей и выдачи доверенностей на пользование и вселение в квартиру на долю в праве на квартиру третьим лицам, не являющимися членами семьи.

ДОКЛАД ПРЕЗИДЕНТУ РФ

По итогам общественной экспертизы  причин и последствий возникновения   квартирного рейдерства. Подготовлен по материалам участников общественного правозащитного движения «Мой дом. Против квартирного рейдерства»

Сайт: moyidom.ru;  e-mail: imagetehnolog@mail.ru

 Предметом общественной экспертизы стала актуальная проблема квартирного рейдерства, которое охватило большую часть регионов России.

Необходимость данного аналитического доклада вызвана тем, что жертвы квартирных рейдеров, пытаясь добиться защиты своих прав и законных интересов, столкнулись с бездействием государственных, правозащитных и общественных структур, и на протяжении 15 лет не могут получить адекватной реакции с их стороны.

В стране сложилась ситуация сходная с бандитизмом послевоенных лет, только грабят теперь не на улицах, отбирают не только вещи и ценности, но и квартиры, и дома.

Пострадавшие от действий квартирных рейдеров направляют свои жалобы в самые разные инстанции – от Президента России   до общественных организаций. И отовсюду получают однотипный ответ, противоречащий конституционному, гражданскому и уголовному законодательству, общественным нормам нравственности и морали.

Материалы для данного доклада подготовлены по результатам исследования проблемы квартирного рейдерства. В исследовании участвовали потерпевшие от действий квартирных рейдеров граждане, предоставившие для анализа проблемы свои материалы – судебные решения, жалобы, ответы чиновников, представителей правоохранительных органов, общественных структур.

Данная проблема была признана и обсуждалась  участниками движения на круглых столах в  Государственной думе РФ, в Московской городской думе, в общественном Совете Росреестра, в Федеральной Нотариальной палате, на встречах с руководством ГУ МВД Москвы. Были представлены предложения для решения проблемы квартирного рейдерства.

В сентябре 2017 года было принято решение проанализировать данные материалы и дать им экспертную оценку.

Проблема №1 — Росреестр

 «Так и хочется спросить тех, кто создал такую ситуацию:

вы хоть понимаете теперь, чего вы натворили

В.В. Путин

 Росреестр структура, оказывающая государственную услугу в области регистрации прав на недвижимое имущество.

Закон о регистрации  называет государственную регистрацию «актом признания и подтверждения государством» определенных обстоятельств.

 Социальные последствия экспериментов на российском рынке недвижимости удручающие. Инновации в этой области начались с появлением в январе 1997 году учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правоприемником которого  стал в 2004 году году  Росреестр. В 1998—1999 годах должность министра юстиции Российской Федерации занимал Павел Крашенинников.

С его приходом была проведена перерегистрация свидетельств о праве собственности на приватизированные квартиры, вместо единого документа совладельцам общей долевой собственности стали выдавать отдельные свидетельства на принадлежащие им доли в праве на квартиру, являющуюся единым объектом недвижимости. Эти нововведения вылились в непрекращающееся ухудшение жилищных условий, снижение жизненного уровня и качества жизни граждан после приватизации ими своих квартир.

В России, в результате действий Росреестра, который ввёл в оборот на рынок недвижимости, не выделенные в натуре доли в квартирах и даже комнатах, появилась инновационная  форма  жилья: квартира-барак-ночлежка.

Прежде существовало два типа квартиры – квартиры посемейного заселения и квартиры коммунального заселения. К 1991 году около 70% советских граждан имели отдельные квартиры (квартиры посемейного заселения). С 1957 года в СССР квартиры строились и проектировались исключительно для одной семьи.

Квартиры коммунального заселения были признаны экономически невыгодными. Проживание нескольких семей в одной квартире – неестественным.

Сегодня в России насчитывается сотни тысяч квартир-бараков, в которые превратились отдельные квартиры.  Причина —  государство, в лице Росреестра, признаёт и закрепляет регистрацией право посторонних лиц, не являющихся членами семьи, владеть долей в праве на квартиру.

Главное отличие недвижимого имущества – это индивидуальность набора его свойств.

Общеизвестно и закреплено в научной и учебной литературе по экономике и юриспруденции, что рынок недвижимости  — это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками.

В законе закреплены нормы и правила формы договора купли-продажи/дарения недвижимости, который должен содержать предмет договора – объект недвижимости  с его индивидуализированными характеристиками[1].

Если в договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости  в составе другого недвижимого имущества, такой договор не считается заключённым.

В законе отсутствует такая форма договора продажи недвижимости как продажа доли в праве на квартиру или дом.

Продать можно только квартиру, часть квартиры, дом, часть дома[2]. То есть, выделенный в натуре фрагмент недвижимости, имеющий кадастровый номер, границы, площадь, являющийся самостоятельным объектом недвижимости. Такими характеристиками обладают только  комнаты в коммунальных квартирах имеющие кадастровый номер и границы, в том числе на плане БТИ, или  квартира.

Однако, Росреестр регистрирует право собственности на долю в праве постороннему лицу, не являющемуся членом семьи совладельцев квартиры/комнаты или наследником даже в комнате коммунальной квартиры на основании незаключённого договора купли-продажи[3], который не порождает прав и обязанностей, не соответствует закону,.

Это ещё одна инновация Росреестра на рынке недвижимости: комната-барак.

Закон не допускает в обороте на рынке недвижимости такого товара как не выделенная в натуре доля в праве на квартиру.

Доля в праве на квартиру не является вещью, не является недвижимостью. Это внутренняя валюта семьи, которая не является рыночным продуктом.

Законом  введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота[4].

Пленумы Верховного суда ещё в 1996 году разъяснили, что «Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе лишь определить порядок пользования квартирой»[5] и «. . .При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе»[6].

Росреестр, регистрируя право собственности на не выделенную в натуре долю в квартире на основании незаключённого договора купли-продажи, по форме не соответствующего закону, легализует  и передаёт права собственности лицам, которые этим правом не обладали в силу закона, квартирным рейдерам.

В результате этих действий Росреестра в начале 2000-х стали формироваться  устойчивые криминальные группы, целью которых является захват  прав на квартиру, через покупку или дарение доли, право собственности на которую и регистрирует Росреестр на основании незаключённого беспредметного договора, не соответствующего закону.

Посторонний человек, квартирный рейдер, не член семьи, получив свидетельство о праве на долю в квартире, спиливает дверь, врывается в квартиру, и путём вымогательства, принуждения к кабальной сделке, угрозами жизни и здоровью владельцев квартиры, склоняет их к продаже своих долей по заниженной цене или покупке его долей по завышенной цене, или продаже всей квартиры.

Регистраторы Росреестра регистрируют права и на доли в праве на квартиру третьим лицам по 1/100, по 1/1000, что привело ещё к одному инновационному продукту на рынке недвижимости – резиновой квартиры-барака.

Особенностью инновационных российских квартир-бараков является то, что, несмотря на проживание в них посторонних друг другу людей, в Едином государственном реестре они числятся как  квартиры с единым кадастровым номером, то есть не являются квартирами коммунального заселения.

В связи с этим отсутствует реальная статистика квартир посемейного заселения (отдельных) и квартир коммунального заселения.

Данная инновация на российском рынке недвижимости затрудняет оплату коммунальных услуг, так как посторонние друг другу люди не ведут общего хозяйства, невозможна оплата пропорционально долям, так как неизвестно, кто и сколько израсходовал электричества, воды, и сколькими метрами в квартире пользовался. Это порождает постоянные конфликты и как следствие – долги по коммунальным платежам.

Налоговые службы не успевают и не понимают, как начислять налоги на постоянное передаривание и перепродажу не выделенных в натуре долей в отдельных квартирах. Сведения о родственных связях совладельцев, подарки которых не облагаются налогом, отсутствуют в правоустанавливающих документах Росреестра, также возникла неясность с налоговым вычетом при продаже долей в общей долевой собственности. Некоторые стали злоупотреблять возникшей неясностью и, например, семья продаёт квартиру не как единый объект, а по отдельным договорам купли-продажи долей, чтобы уменьшить сумму налога.

По смыслу  Постановления Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. №5-П по делу о проверке положений подпунктов 1 и 2 статьи 220 Налогового Кодекса Российской Федерации подчёркивается, что при уплате налогов и расчёте величины налогового вычета следует учитывать то, что квартира, находящаяся в общей долевой собственности,  может быть продана только,  как единый объект по единому договору,  с последующим распределением суммы пропорционально долям.

Продана может быть только выделенная в натуре доля в квартире, то есть комната с кадастровым номером в коммунальной квартире, которая является долей в квартире, а не долей в праве на квартиру. Доля в квартире (комната с кадастровым номером и границами на плане БТИ) является выделенным фрагментом общего долевого имущества в виде квартиры и может быть продана по правилам части 2 статьи 246 ГК РФ  и статьи 250 ГК РФ.

«Фактический раздел такого имущества, как квартира, допустим, если имеется возможность выделить долю в натуре. …вычет может быть предоставлен в полном объеме, если самостоятельным объектом договора купли-продажи является выделенная в натуре доля жилого дома или квартиры».

Следует помнить, что коммунальные квартиры с кадастровыми номерами комнат остались ещё с советских времён, более 50 лет назад для ликвидации коммунальных квартир,  были разработаны нормы и правила расселения, по которым, при освобождении комнаты, она передавалась нуждающимся в увеличении площади жильцам квартиры, постепенно превращаясь в отдельную квартиру.

Поскольку и по сей день Росреестр не привёл свои действия в соответствие с законодательством, налоги квартирные рейдеры не платят.

 Росреестр легализует незаключённые договоры. Только после правовой экспертизы документов и проверки законности сделки регистратором[7], регистрации и внесении записи в ЕГРП договор считается заключённым. Записи о праве собственности на не выделенную в натуре долю недействительны, так как основаны на незаключённом договоре. Согласно закону именно регистрирующий орган несёт за это ответственность[8]

Право собственности возникает только с момента регистрации. Момент возникновения права собственности на недвижимое имущество по закону определяется датой внесения в ЕГРП записи о государственной регистрации права, до этого момента договор считается незаключённым.

Граждане не наделены законом правом самостоятельно определять  юридическую чистоту сделки, на основании законности которой выдаётся свидетельство о собственности и вносится запись в ЕГРП – это обязанность регистраторов Росреестра, а с января 2017 года – обязанность также и нотариуса, удостоверяющего сделку.

В  практике Росреестра были случаи отказа регистраторами в регистрации права собственности по основаниям незаключённости сделки, в которой отсутствовал предмет договора с его индивидуально-определёнными характеристиками.

Так, Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 17 марта 2003 г. N А43-8311/02-17-284 был признан правомерным отказ в государственной регистрации прав на недвижимое имущество, так как договор купли-продажи признан незаключенным ввиду отсутствия предмета договора со следующей мотивировкой. Поскольку договор и дополнительное соглашение к нему не содержат полной характеристики объектов недвижимости (указана этажность, материал, из которого они изготовлены, площади), подлежащих продаже, суд обоснованно сделал вывод, что договор продажи недвижимости является незаключенным, а потому отсутствуют основания для регистрации перехода права собственности к истцу. Приложение к договору и схема расположения объектов не подписаны стороной сделки, что дополнительно свидетельствует об отсутствии согласования ее предмета.

В другом споре договор продажи квартир признан незаключенным, поскольку в нем не было определено количество квартир, подлежащих передаче, не указано, какие это квартиры (по количеству комнат), их расположение в доме.[9]

Из этого следует, что практика регистрации в Росреестре права собственности на не выделенную в натуре  долю в праве на недвижимость, противоречива. В одних случаях регистраторы следуют закону и, при отсутствии предмета договора, отказывают в регистрации права собственности на долю в праве без выделенного фрагмента имущества, а в других случаях, при таких же обстоятельствах, регистрируют право собственности на основании незаключённого договора.

Против третьих лиц, вселившихся в квартиру с противоправной  целью создать невыносимые условия жизни совладельцам, полиция возбуждает уголовные дела за вымогательство и нанесение вреда здоровью совладельцам квартиры. Некоторые суды также отказывают квартирным рейдерам во вселении в квартиру, где у них в собственности зарегистрирована доля в праве на квартиру.

Но, ни приговоры судов третьим лицам, ни судебная практика отказа во вселении и выселение третьих лиц из квартир, где они приобрели не выделенную в натуре долю, не решает проблему восстановления нарушенных прав граждан. Доли вновь перепродаются или передариваются третьим лицам, квартирным рейдерам, которые вновь получают зарегистрированное на основании незаключённого договора свидетельство о праве собственности на долю в праве на квартиру.

То есть, все позитивные усилия полиции и судов по восстановлению прав граждан на приобретение доли в собственной квартире путём денежной компенсации своим родственникам  стоимости их доли в праве на квартиру, улучшение жилищных условий семьи и сохранение квартиры отдельной, будут напрасными, и бесконечными.

Загруженность полиции и судов будет только расти, учитывая тот факт, что  в России идёт интенсивное строительство, возникают и распадаются семьи, уходят из жизни люди, рождаются новые граждане РФ, если не принудить Росреестр к исполнению закона и не убрать из оборота на рынке недвижимости не выделенные в натуре доли в праве на квартиру.

Из анализа ответов Росреестра и Минэкономразвития следует, что сотрудники данных ведомств,  считают предметом договора размер доли, то есть дробь, а не недвижимость с её индивидуальными характеристиками, как указано в законе.

При регистрации собственности на долю в праве на квартиру руководствуются исключительно пунктом 2 статьи 246 ГК РФ, хотя  далее в статье 247 ГК РФ, сказано, что при невозможности выдела доли в натуре, раздел имущества происходит путём денежной компенсации выделяющемуся сособственнику  остальными совладельцами общей долевой собственности.

В обязанности регистратора входит проверка текста договора на соответствие его закону, особенности заключения договора продажи недвижимости прописаны в статьях 549-558 ГК РФ, а не в статье 246 ГК РФ.

«В соответствии с п. 2 ст. 246 ГК РФ участник общей долевой собственности вправе самостоятельно распорядиться своей долей в общей собственности. Однако при этом следует иметь в виду, что согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя именно недвижимость.

В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным».[10]

В ответах Росреестра и Минэкономразвития, в отзывах, представленных Росреесром в суд, также содержаться ссылки на то, что регистратор не несёт никакой ответственности за зарегистрированное право собственности на долю в праве на квартиру постороннему лицу, так как Росреестр не является стороной в сделке, что прямо противоречит закону.

Неоднократно, 44 раза по сведениям, которые были оглашены на круглом столе в Росреестре, мы, потерпевшие от квартирных рейдеров граждане просили руководителей Росреестра разъяснить нам  – где предмет договора? Где границы доли в праве на квартиру? Где её кадастровый номер? Где именно она находится в квартире?

Ответ до сих пор не получен.

Росреестр злоупотребляет своим правом подтверждать от имени государства право собственности с целью причинить вред гражданам.

 Проблема №2  — Прокуратура

 Организацией, помимо суда, в которую можно обжаловать незаконные действия органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является прокуратура РФ.

Согласно п. 1 ст. 1 Федерального закона от 17 января 1992 года N 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокуратура является единой федеральной централизованной системой органов, осуществляющих от имени Российской Федерации надзор за соблюдением Конституции Российской Федерации и исполнением законов, действующих на территории Российской Федерации.

На органы прокуратуры РФ действующим законодательством возложены, в частности, функции по надзору за соблюдением прав и свобод человека и гражданина федеральными министерствами, государственными комитетами, службами и иными федеральными органами исполнительной власти, исполнительными органами субъектов Российской Федерации, их должностными лицами.

При этом в целях обеспечения верховенства закона, единства и укрепления законности, защиты прав и свобод человека и гражданина, а также охраняемых законом интересов общества и государства прокуратура Российской Федерации осуществляет надзор за исполнением законов вышеназванными органами исполнительной власти и их должностными лицами, а также за соответствием законам издаваемых ими правовых актов.

Таким образом, прокуратура является особой инстанцией, деятельность которой направлена на сохранение и обеспечение законных прав и интересов, в том числе и в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Прокуратура является обособленной, независимой от Росреестра организацией.

Поэтому при допущении нарушения прав физических и юридических лиц Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, ее территориальными органами и должностными лицами граждане вправе  рассчитывать на объективное рассмотрение поданной жалобы органами прокуратуры.

В органах прокуратуры в соответствии с их полномочиями разрешаются заявления, жалобы и иные обращения, содержащие сведения о нарушении законодательства Российской Федерации.

При этом запрещается пересылка жалобы в орган или должностному лицу, решения либо действия которых обжалуются. Поступающие в органы прокуратуры заявления и жалобы, иные обращения рассматриваются прокурором в порядке и сроки, которые установлены федеральным законодательством (ст. 10 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации»).

В прокуратуру можно обращаться на любом этапе обжалования незаконных действий регистрационных органов: как до обращения с соответствующим заявлением в Росреестр и его территориальные органы либо в Министерство юстиции РФ, так и после него, если предпринятые действия не привели к удовлетворительному результату.

Обращения (в письменной или устной форме) могут быть представлены на личном приеме или направлены по почте, телеграфу, факсимильной связи, информационным системам общего пользования.

Кроме того, прокурору действующим законодательством предоставлено право отстаивать законные права и интересы граждан и юридических лиц в судах, в том числе по вопросам, связанным с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Прежде всего, указанные права ему делегированы ст. 1 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации», согласно которой прокуроры (их заместители) могут участвовать в рассмотрении дел судами, арбитражными судами в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации.

Данное положение конкретизировано в ч. 2 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Согласно этой норме прокурор имеет право обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если он полагает, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы граждан, организаций, иных лиц.

Таким образом, реализуя предоставленные ч. 2 ст. 198 АПК РФ права, прокурор, действуя в интересах граждан и юридических лиц и полагая, что действия Росреестра, УФРС, их должностных лиц совершены с нарушением требований Закона о госрегистрации и иных нормативных актов в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество, может обратиться в суд с признанием таких действий недействительными.

1 октября 2015 года  в Кремле состоялась встреча президента Российской Федерации Владимира Путина с Советом при Президенте РФ по развитию гражданского общества и правам человека. Президент сказал:  «Не буду вдаваться в детали по поводу прокуратуры, потому что она является правозащитной организацией, она по определению должна быть правозащитной организацией, так оно и есть, это входит как раз в обязанности прокуратуры – следить за исполнением закона. И в этом смысле они не отличаются и от правозащитных организаций по сути своей, потому что прокуратура призвана защищать тоже граждан от государства, если государство нарушает права. Она должна следить за соблюдением закона всеми: и государственными органами, и гражданами».

Однако, прокуратура уклоняется от рассмотрения проблемы квартирного рейдерства. Граждане, даже при наличии депутатского запроса, не получают  ответы по существу вопроса на свои жалобы, либо вообще не получают ответов прокуратуры. Жалобы на имя генерального прокурора Юрия Чайки спускаются вниз и там теряются.

В ответах прокуратуры, которые удалось получить сказано, что продажа и дарение не выделенных в натуре долей законна и права граждан, к которым вселили третьих лиц, не нарушены. При этом вновь ссылаются на часть 2 статьи 246 Гражданского кодекса РФ и на статью 209, намеренно цитируя только часть статьи 209 ГК РФ и вводя граждан в заблуждение. В статье сказано, что гражданин может распорядиться своей собственностью, но при этом, не нарушая прав и законных интересов других граждан.

Прокуратура не опровергает представленные доказательства незаконности продажи/дарения не выделенных в натуре долей в общей долевой собственности третьим лицам, уклоняясь от рассмотрения данного вопроса.

Прокуратура обязана  расторгать в судебном порядке договоры купли-продажи/дарения не выделенной в натуре доли третьим лицам, не являющимися членами семьи и восстанавливать нарушенные права граждан.

Проблема №3 – Судопроизводство

 «Основная проблема нашей судебной системы, которая  пока что не решена в ходе реформы, — это  низкий уровень общественного доверия к судьям, к суду как правовому институту и к национальной юрисдикции в целом».

Валерий Зорькин

 Судейское сообщество превратилось в «железобетонную корпорацию», не способную к самоочищению, о заинтересованности в котором неоднократно заявлялось самими судьями, в частности,  Ольгой Егоровой.

Жалобы потерпевших граждан от квартирных рейдеров на  действия и бездействия правоохранительных органов, включая суды, не удовлетворяются, поскольку к коррупционогенности относится только взятничество, которое доказать в отношении судьи практически невозможно.

Коррупция — это не только банальная прямая взятка. В случае с квартирными рейдерами, судья злоупотребляет служебным положением с целью получения имущественной выгоды третьим лицом. И весьма возможно, что судья либо получила, либо рассчитывает получить в дальнейшем имущественную или другую,  в виде услуги, выгоду для себя.

Заявления граждан на противоправную практику судов, в немотивированных и необоснованных  решениях которых прямо отрицаются и нарушаются прямые законы, замыкаются  на квалификационных коллегиях, которые присылают отписки, ссылаясь на то, что они рассматривают исключительно дисциплинарные нарушения, хотя граждане в своих жалобах подчёркивают, что они не просят изменить решение суда.

Судьи были привлечены к ответственности по статье 305 УК РФ – вынесение заведомо противоправного решения, но исключительно по заявлению председателей судов, но не граждан, в отношении которых было вынесено противоправное решение в гражданском судопроизводстве.

Согласно статье 12.1 Закона РФ  «О статусе судей в Российской Федерации»,  проступком, служащим основанием для привлечения судьи к дисциплинарной ответственности, является, в частности, нарушение норм данного Закона.

В  статье 3 Закона о статусе судей сказано, что судья при исполнении своих полномочий должен избегать всего, что могло бы умалить авторитет судебной власти, достоинство судьи или вызвать сомнение в его объективности, справедливости и беспристрастности.

Вынесение явно незаконного судебного акта, безусловно, умаляет авторитет судебной власти и вызывает сомнение в объективности, справедливости и беспристрастности судьи.

В том числе и судей высших судебных инстанций.

Их ответы, из которых явственно видно, что жалоба даже не была прочитана и изучена, свидетельствуют о неуважении к гражданину и неспособности защитить его права.

Таким образом, действующее законодательство допускает привлечение судьи к дисциплинарной (не уголовной) ответственности за вынесение явно незаконного судебного акта за совершение действий, нарушающих требования пункта 2 статьи 3 Закона о статусе судей.

Судебная практика, соответствующая закону, сложилась как признание договоров продажи, дарения, аренды не выделенных в натуре долей незаключёнными при отсутствии в них индивидуализации передаваемого имущества с описанием  его границ в другой недвижимости.

«Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем.»

«Суд первой инстанции, оценив упомянутый договор купли-продажи имущества, исходя из положений статей 431, 432, 551, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, признал, что данный договор купли — продажи имущества является незаключенным, так как его условия не определяют конкретного предмета сделки, и истец не доказал, что договор купли-продажи от 20.12.2002 является основанием для государственной регистрации права собственности на долю в размере 568/1658 в праве общей долевой собственности…».

Также ВАС РФ в деле о признании недействительной регистрационной записи о праве общей долевой собственности на помещения установил, что выводы первой и апелляционной инстанций «… о том, что договор купли-продажи является незаключённым, основаны на положениях статей 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходя из того, что сторонами не согласован предмет договора, так как не определены надлежащим образом характеристики передаваемых помещений» верны.

Суд признал «что каких-либо нарушений действующего законодательства при отказе в государственной регистрации допущено не было, поскольку решение об отказе в государственной регистрации было принято по основаниям, прямо предусмотренным п.1 ст.20 Федерального закона от 21 июля 1997 г.№122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», так как представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи противоречит действующему законодательству… суд указал, что предметом договора является не индивидуально определённое жилое помещение, а доля в праве собственности на квартиру, которая не идентифицирована… объектом продажи и регистрации может быть только индивидуально определённое имущество, доля в праве собственности к таковым не относится… доля в праве собстенности не является изолированным жилым помещением, то есть предмет договора не определён с учётом правил ст. 554 Гражданского Кодекса Российской Федерации».

Граждане, к которым в отдельные ранее квартиры, ухудшив условия, существовавшие ранее, вселились посторонние лица, превратив квартиру в барак, комнату в ночлежку, считают свои конституционные права на уважение частной и семейной жизни, безопасности жилища и тайны корреспонденции, нарушенными, лишёнными основной потребности в безопасности, которая гарантируется Конституцией РФ и государством.

Ещё в СССР проживание посторонних друг другу семей в одной квартире было признано НЕЕСТЕСТВЕННЫМ. Сегодня квартиры, спроектированные для проживания одной семьи, из отдельных превращаются  в бараки, ночлежки и «резиновые».

Из ЕГРП исчезли данные о родственных связях совладельцев квартир, из правовых актов исчезло  и само понятие – отдельная квартира. Квартиры юридически остаются отдельными (лицевые счета разделить невозможно), а фактически превращены в квартиры-бараки.

В определительной части большинства судебных решений, связанных со вселением в квартиры третьих лиц, отсутствуют данные об истории приобретения квартиры, родственных связей совладельцев.

Квартира не оценивается с точки зрения возможности её делимости либо неделимости. Экспертиза о технической возможности выдела долив квартире в натуре не проводится.

Некоторые судьи считают, что наличие комнаты в квартире соответствующей по размеру доле в праве на квартиру, и есть выделенная в натуре доля.  Закон и разъяснения Верховного суда указывают на то, что выдел доли возможен только тогда, когда в квартире можно сделать отдельный вход и отдельные места общего пользования, путём переоборудования и перепланировки создать вторую квартиру.

В суды людьми, в квартиры которых были вселены третьи  лица, были поданы иски, написанные по единым образцам, о признании договоров о продаже/дарении не выделенных в натуре долей незаключёнными.

Также в Симоновский суд Москвы были поданы заявления по единому образцу, о признании действий Росреестра  по городу  Москве по регистрации  права собственности на долю в праве на квартиру на основании незаключённого договора, незаконными.

  Граждане руководствовались Постановлением Пленума ВС и ВАС от 29 апреля 2010 г. N 10/22  «если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 25 ГПК РФ… в силу абзаца пятого статьи 208 ГК РФ в случаях, когда нарушение права истца путем внесения недостоверной записи в ЕГРП не связано с лишением владения, на иск, направленный на оспаривание зарегистрированного права, исковая давность не распространяется».

По существу, судам было необходимо лишь подтвердить неоспоримый факт отсутствия в текстах договоров предмета договора и обстоятельства  ненадлежащего исполнения своих должностных обязанностей сотрудниками отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, повлекшие переход права собственности к третьим лицам и существенное нарушение прав и законных интересов совладельцев.

 Судебные решения  по этим искам  противоречат сложившейся ранее судебной практике и игнорируют прямые законы – ст. 432, 554 ГК РФ. Хотя требования заявителей и истцов направлены на констатацию безусловного отсутствия между сторонами правоотношений в связи с несогласованностью предмета договора.

Суды полагают, что доводы истцов и заявителей о том, что при заключении договора на продажу/дарение невыделенной в натуре доли третьему лицу, не являющемуся членом семьи, который не участвовал в покупке или приватизации квартиры как единого объекта, нарушены статьи 432, 554 ГК РФ —  несостоятельны.

Доводы заявителей о том, что указанный объект имущества, подлежащий передаче, нельзя идентифицировать —  правового значения для осуществления государственной регистрации перехода прав не имеет.

В апелляционном определении Московского городского суда по гражданскому делу №11-3172/2013 по иску  о признании договора дарения 1/3 доли незаключённым указано, что «достоверных доказательств, свидетельствующих  о порочности заключённого между ответчиками договора, в том числе в связи с неопределённостью предмета договора дарения, стороной истца в ходе судебного разбирательства не представлено». Хотя истец представил договор дарения доли в праве на квартиру, в котором явно и безусловно не мог быть индивидуализирован объект.

В решении Зюзинского районного суда г. Москвы от 28 апреля 2014 года по делу № 2-1378/2014 по иску  о признании договора купли-продажи третьему лицу, незаключённым, сказано, что в договоре определены «технические характеристики квартиры, указан этаж, на котором находится квартира, количество комнат, размер общей и жилой площади, а также приведён адрес расположения квартиры, а также о сособственнике квартиры, что свидетельствует  об определении предмета договора… оспариваемый договор содержит необходимые данные, отвечающие требованиям ст. 554 ГК РФ, является заключённым. Доводы истца о том, что доля квартиры не может быть самостоятельным объектом договора купли-продажи, поскольку доля не выделена в натуре, суд считает несостоятельными, поскольку ст.244 ГК РФ предусмотрена возможность нахождения имущества в общей совместной или долевой собственности».

В Определении Московского городского суда от 06 июня 2014 №4г/8-59924 по иску в интересах несовершеннолетнего Крюкова Николая о признании договора дарения ½ доли в праве на квартиру  третьему лицу, незаключённым,  указывается на то, что «Доводы Крюковой Т.А. о том, что ½ доли в праве собственности, принадлежавшая В.А., не была выделена в натуре, в связи с чем Крюкова В.А. не могла её подарить, основаны на неверном толковании норм права, поскольку для совершения сделки с долей в праве общей собственности обязательный выдел данной доли в натуре действующим законодательством не предусмотрен».

Дорогомиловский районный суд г. Москвы также отказал в иске о признании договора купли-продажи 1/3 доли в праве на квартиру третьему лицу незаключённым. В решении от 18 апреля 2013 года по делу  №2-300/2013 утверждается, что «Доля в праве собственности как имущественное право является объектом гражданских прав (ст.218 ГК РФ), в отношении оборотоспособности которого закон не установил ограничений, помимо права преимущественной покупки (ст.250 ГК РФ)».

Суды в качестве неоспоримого доказательства заключённости сделки по продаже/дарению не выделенной в натуре доли,  также указывают на то, что она была зарегистрирована Росреестром и запись об этом имеется в ЕГРП.

Учитывая такую правовую позицию судов, пострадавшие от квартирного рейдерства граждане стали подавать заявления на незаконные действия Росреестра по регистрации права собственности на долю в праве на квартиру, выдел которой невозможен в натуре, на основании незаключённого договора.

Судья Симоновского районного суда г. Москвы Боброва Ю.М. нескольким потерпевшим от квартирных рейдеров отказала в приёме заявлений на незаконность действий Росреестра, сославшись в своих определениях об отказе на то, что «имеется спор о праве… на вышеуказанную долю жилого помещения, что исключает принятие данных требований к рассмотрению в качестве жалобы на действия должностных лиц, а подлежит рассмотрению в порядке искового заявления»[11].

Хотя в заявлениях было указано на то, что регистраторы Росреестра не проверили договор на соответствие его закону,  заявители не являются стороной в сделке, не лишены своей собственности, прав на отчуждённую долю не заявляют,  и оспаривают сделку, как препятствующую ведению хозяйственной деятельности в квартире в полном прежнем объёме, со ссылкой на статьи 208 и 304 ГК РФ,  и на ухудшение жилищных условий вселением посторонних лиц в квартиру.

Решениеми Симоновского суда г. Москвы по заявлению  на незаконные действия Росреестра по делу № 2-5626/14, по заявлению по делу №2-8419/14, по заявлению  № 2-5733/14 судья Боброва Ю.М. отказала в удовлетворении требований признать действия Росреестра незаконными с единой формулировкой:  «При этом доводы заявителя о том, что указанный объект (1/2 доли квартиры) нельзя идентифицировать, суд считает нельзя принять основанием для удовлетворения требований, т.к. правового значения для осуществления государственной регистрации указанное обстоятельство не несёт».

Ещё более экзотических убеждений придерживается и судья Симоновского районного суда Вершинин П.В., который рассмотрел типовое заявление о признании действий Росреестра незаконными, ввиду ненадлежащего исполнения регистратора своих обязанностей, вынес решение:  «что заявитель не является стороной договора дарения. Она не представила суду доказательства того, что договор признан недействительным. Обе стороны договора заявили  о регистрации сделки. Следовательно, требования не подлежат удовлетворению».

В объяснениях заявителя была ссылка на информационное письмо ВАС РФ[12], который разъяснил, что «Если между сторонами не достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, то он не считается заключенным и к нему неприменимы правила об основаниях недействительности сделки. … Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем».

В апелляционных определениях Московского городского суда по вышеуказанным искам, которые рассматривались под председательством судьи Понамарёва А.Н. сказано, что «в таком же порядке, без определения доли в натуре, было зарегистрировано право собственности и самой заявительницы/заявителя, что в отношении себя последняя/последний  считает правильным».

То есть,  суд не видит разницы  в приобретении квартиры,  как единого объекта по единому договору несколькими совладельцами, членами одной семьи с определением размера долей в договоре, и приобретением третьим лицом доли в праве на квартиру по отдельному договору купли-продажи/дарению без её выдела в натуре.  Взаимосвязанных статьи 133, 244, 247, 252, 432, 554, 556 ГК РФ и разъяснений Верховного суда РФ судами не учитываются.

В своих заявлениях потерпевшие также ссылались на Постановление Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. №5-П по делу о проверке положений подпунктов 1 и 2 статьи 220 Налогового Кодекса РФ, где говориться о возможности продажи только реально выделенной доли.

Судья Пономарёв А.Н. считает, что «такое утверждение является искажением текста указанного Постановления» (апелляционное определение Мосгорсуда от 20 февраля 2015 года №33-5626).

Хотя из смысла текста Постановления КС очевидно, что продажа (как и покупка) доли в праве общей долевой собственности возможна в составе единого объекта собственности по единому договору, проще говоря, при продаже всей квартиры с распределением  полученных средств пропорционально долям.

Верховный суд Российской Федерации счёл данные решения не подлежащими отмене.

Квартирные рейдеры заявляют о том, что у них связи и свои люди везде – в судах в том числе, включая Верховный суд Российской Федерации.

Да! Судебная практика это подтверждает!

Противоречивая судебная практика означает, что некоторые судьи  признают за регистраторами Росреестра право регистрировать право собственности на долю в праве на квартиру на основании незаключённого договора, в котором явно отсутствует предмет договора. Легализовать договор купли-продажи/дарения, форма которого не соответствует закону. И подтверждать от имени государства право на долю в праве на квартиру, которое фактически отсутствует и не может породить никаких последствий в будущем.

Суды не видят разницы  в регистрации права собственности доли в праве на квартиру, которая возникла  по единому договору покупки либо приватизации в собственность квартиры семьёй и регистрацией права собственности на долю в праве на квартиру на основании договора продажи/дарения третьему лицу.

Противоречивая судебная практика нарушает конституционный принцип равенства всех перед судом и законом.

Защищая свои права, граждане также подают в суд на выселение из квартир посторонних лиц или возражают против их вселения. Но и здесь также складывается противоречивая судебная практика

При вынесении решения о вселении посторонних лиц или наследников, которые ранее в квартире не проживали, не приобретали её как единый объект  и не были совладельцами спорной квартиры,  в подтверждение их прав на распоряжение  долей,  суды часто ссылаются на часть 2 статьи 246 и ст. 250 ГК РФ. Но в этих статьях речь идёт о доле в общей долевой собственности, без указания на конкретные виды имущества, а именно, на недвижимость.

Суды уклоняются от признания квартиры неделимым объектом – ст. 133, 244 ГК РФ и применения норм и правил по распоряжению и владению долей статей 247 и 252 ГК РФ, согласно которым, если выдел доли невозможен в натуре по техническим причинам, совладелец осуществляет свои права,  получая компенсацию от остальных совладельцев.

Например, в определении Мосгорсуда от 09 декабря 2008 года по гражданскому делу №33-27204 по иску о признании сделок по купле-продаже не выделенной в натуре 1/3 доли в праве на квартиру недействительными в иске отказано со ссылкой на то, что «Довод жалобы на то, что положения статьи 246 Гражданского Кодекса РФ не применяются в отношении имущества, раздел которого в натуре невозможен, основан на неправильном толковании закона, который таких заявлений не содержит… государственная регистрация договоров купли-продажи 1/3 доли спорной квартиры и перехода права собственности при отсутствии документа о передаче указанного недвижимого имущества (прим. суд считает долю в праве недвижимом имуществом) не противоречила требованием ст. 556 Гражданского кодекса РФ». Подобные заявления судов прямо противоречат закону.

Верховный суд оставляет жалобы о вселении посторонних лиц в отдельные квартиры без рассмотрения, он не видит нарушения конституционных прав граждан в безусловном ухудшении их жилищных условий.

Суды,  при тех же обстоятельствах,  не вселяют третьих лиц в квартиры, ссылаясь на то, что «право выбора гражданином места жительства не должно порождать нарушение прав собственников жилых помещений на их использование по своему усмотрению, тогда как право на вселение для стороны в силу ст. 247 ГК РФ не является безусловным. Покупая или получая в дар долю в праве на квартиру,  третьи лица знали о том, что в квартире сложился определённый порядок пользования, доля в натуре не выделена, осуществление прав пользования квартирой невозможно».

«…суд правомерно исходил из того, что право выбора гражданином места жительства не должно порождать нарушение прав собственников жилых помещений на их использование по своему усмотрению, тогда как право на вселение для стороны в силу ст. 247 ГК РФ не является безусловным».

«Суд так же правильно учел, что истец прибрел долю в квартире, которая не была выделена в натуре, порядок пользования определен не был, истец знала о невозможности реализации жилищных прав…. Согласно ст. 247 ГК РФ участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение, а, следовательно, на пользование общим имуществом».

«Решение суда в части отказа в иске о вселении и не чинении препятствий Истцу является законным и обоснованным….Из содержания ст. 247 ГК РФ следует, что участник общей долевой собственности не обладает безусловным правом на вселение, а следовательно, на пользование общим имуществом.

…Выдел участнику общей собственности на жилое помещение принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа».

Социальная напряжённость в обществе в связи с превращением отдельных квартир в коммунальные, ухудшение жилищных условий и принуждение судами владеть общим долевым имуществом в виде квартиры с посторонними людьми, растёт. Во всех решениях судов о вселении квартирных рейдеров к гражданам всегда присутствует ссылка на часть 2 статьи 246 и статью 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При явном нарушении конституционных прав граждан, противоречивая судебная практика лишает их возможности обратиться в Конституционный суд РФ, так как закон прямо запрещает заключать договоры без определения предмета договора, с его определённо-индивидуальными характеристиками.

Статья 246 ГК РФ является общей, в ней не уточнены виды собственности и её характеристики, она не может быть признана неконституционной.

Мы имеем дело с её порочным правоприменением.

Право собственности не может нарушать права граждан и преодолевать другие нормы и правила законов Российской Федерации, и права, гарантированные  Конституцией РФ.

К сожалению, Конституционный суд потерял такую свою функцию как признание  неконституционной правоприменительной практики.

Призрачна перспектива судебной защиты в конституционном судопроизводстве, если норма закона, примененная в деле заявителя, толкуется судьями Верховного Суда по-разному даже при наличии Пленума Верховного Суда РФ по толкованию данной нормы. Выявляя конституционно-правовой смысл нормы закона, Конституционный Суд запрещает Верховному Суду истолковывать норму как ему заблагорассудится.

Однако,  это происходит – Верховный суд оставляет в силе решения судов по вселению в отдельные ранее квартиры третьих лиц, по отказу в признании сделки продажи не выделенной в натуре доли незаключённой, по отказу в признании действий Росреестра незаконными по регистрации права собственности на не выделенную в натуре долю в праве на квартиру. Хотя данные решения прямо нарушают законы и постановления Верховного суда Россиийской Федерации.

Председатель Конституционного суда Валерий Зорькин в одном из своих интервью сказал о том, что судебная практика учитывается Конституционным судом. «В соответствии с частью второй статьи 74 ФКЗ «О Конституционном Суде РФ» Конституционный Суд принимает решение по делу, оценивая как буквальный смысл рассматриваемого акта, так и смысл, придаваемый ему сложившейся правоприменительной практикой.

Кроме того, Конституционный Суд выражал и неоднократно подтверждал правовую позицию, согласно которой общеправовой критерий определенности, ясности, недвусмысленности правовой нормы вытекает из конституционного принципа равенства всех перед законом и судом, поскольку такое равенство может быть обеспечено лишь при условии единообразного понимания и толкования правовой нормы всеми правоприменителями.

Неопределенность содержания правовой нормы, напротив, допускает возможность неограниченного усмотрения в процессе правоприменения и ведет к произволу, а значит — к нарушению принципов равенства и верховенства закона (см., в частности, Постановление от 14 ноября 2005 года N 10-П). Противоречивые судебные решения могут в ряде случаев свидетельствовать о неопределенности соответствующей нормы»[13].

Но, несмотря на то, что противоречивая практика, связанная с толкованием норм части 2 статьи 246 ГК РФ, которые приводят к нарушению конституционных прав граждан, была представлена в одной из жалоб в КС[14], в рассмотрении  жалобы  Определением от 25 сентября 2014 года было отказано.

Подпись председателя КС отсутствует, хотя он указан в составе суда.

Отказ не мотивирован и нет ссылки на закон, по которому в жалобе отказано.

В отказе КС РФ не содержалось доводов,  опровергающих  ключевое утверждение заявителей о том, что владелец доли в праве на квартиру, выдел доли в которой невозможен по техническим причинам, осуществляет свои права по распоряжению долей в праве на квартиру по нормам и правилам статей 247 и 252 ГК РФ, а не в соответствии с пунктом 2 статьи 246 ГК РФ.

Разъяснения, которые бы могли повлиять на изменение неконституционного правоприменения части 2 статьи 246 ГК РФ,  даже при отказе в жалобе, на которые рассчитывали обратившиеся, не были даны.

Из смысла определения следует, что вселение третьих лиц в отдельные квартиры «не может рассматриваться, как нарушающий конституционные права граждан…так как пункт 2 статьи 246 ГК РФ, применяемый во взаимосвязи со статьёй 250… направлен на защиту и обеспечение баланса интересов участников долевой собственности и не может рассматриваться как нарушающий права граждан». Из смысла данного заключения Конституционного суда следует:

— Согласно Конституции РФ политика РФ как социального государства направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека – по мнению Конституционного суда РФ и Верховного суда РФ — проживание граждан в квартирах-бараках несколькими семьями и есть условия достойной жизни и свободного развития человека;

— Согласно Конституции РФ граждане обладают конституционным  правом на неприкосновенность  частной  жизни,  личную тайну, гарантированное статьями 23 (часть 1), 24 (часть 1) Конституции России и статьей 8 Конвенции  о  защите  прав  человека  и  основных  свобод — по мнению Конституционного суда РФ и Верховного суда РФ – при проживание граждан в квартирах-бараках несколькими семьями возможна неприкосновенность частной жизни и сохранение личной и семейной тайны, «возможность контролировать информацию о самом себе, препятствовать разглашению сведений     личного,     интимного    характера»  (Определения Конституционного Суда России от 28.06.2012 N 1253-О; от 26.01.2010 N 158-О-О; от 27.05.2010 N 644-О-О);

— Согласно Конституции РФ перечисление в ней основных прав и свобод не должно толковаться как отрицание или умаление других общепризнанных прав и свобод человека и гражданина, в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина –  по мнению Конституционного суда РФ и Верховного суда РФ – вселение посторонних граждан в квартиру и превращение её в барак нисколько не ухудшает их положение существовавшее прежде. А часть 2 статьи 246 ГК РФ может спокойно преодолевать нормы и правила статей 133, 209, 247, 252, 554, 556 Гражданского кодекса.

Судья, вселяющий рейдеров в квартиру, не может не знать, что он подвергает физическое и психическое здоровье, жизнь людей и детей опасности. Он не может не знать, что законы, госпрограммы, указы президента направлены на искоренение коммунальных квартир и постоянное улучшение жилищных условий граждан.

Таким образом, судебная система, злоупотребляя своими правами, наносит существенный вред гражданам, подвергая их жизнь и здоровье риску, закрепляя несуществующее право собственности на долю в праве на квартиру лицу, которое этим правом не может обладать в силу закона,  в угоду увеличению оборота на рынке недвижимости.

Проблема №4Нотариат

 Как выяснили представители правозащитного движения в Федеральной Нотариальной Палате, приглашённые на одно из совещаний, согласия нет и между нотариусами в вопросах понимания различий между частью квартиры и долей в праве на квартиру, между долей в квартире и долей в праве на квартиру, между делимой и неделимой вещью.

Нотариусы удостоверяют сделку по продаже либо дарению третьему лицу, не являющемуся членом семьи, в которой отсутствует предмет договора, несмотря на то, что согласно закону, нотариус должен отказать в совершении нотариального действия, если сделка не соответствует требованиям закона.

Более того, большинство нотариусов выдают доверенности на распоряжение не выделенной в натуре доли в праве на квартиру третьим лицам/арендаторам, у которых нет свидетельства о праве на долю в квартире,  с указанием в тексте документа на право квартирных рейдеров входить и вселяться в квартиру. Хотя такое право ограничено набором определённых действий по оплате коммунальных услуг и представлению интересов совладельца общего долевого имущества в виде квартиры в различных организациях.

Вселение в квартиру постороннего лица, владеющего долей в праве на квартиру и проживание в ней против воли совладельцев, возможно только по решению суда и только при определении порядка пользования квартирой.

Доля в праве не может быть сдана в аренду для проживания,  даже если суд определил порядок пользования квартирой – он определён для конкретных лиц, указанных в судебном решении.

Несмотря на то, что суды выселяют подобных доверенных лиц, которые являются участниками квартирного рейдерства, нотариусы продолжают выдавать подобные доверенности в нарушение закона, прав и законных интересов граждан.

Нотариус обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.

На сайте Федеральной Нотариальной Палаты написано следующее.

«В последнее время размах так называемого «квартирного рейдерства» и печальные истории потерпевших поражали общественное мнение — настолько нагло и безнаказанно наживались на проблемах граждан, которые не могут поделить между собой квартиру, беспринципные дельцы, по сути — бандиты.

Суть проблемы заключалась в том, что в результате наследования, разводов или иных обычных житейских событий образовывалась долевая собственность. Например, двухкомнатной квартирой могли владеть несколько человек, у одного из которых была ½ доли, у другого — ¼, а двое могли иметь по 1/8 доли. Могло доходить и до микродолей в 1/16 и еще меньше. Естественно, разменять квартиру по таким долям невозможно, но и пользоваться ими нельзя. А если людям не удавалось договориться о продаже этих долей друг другу, возникали проблемы. Тогда и возникали квартирные рейдеры, скупавшие такие доли за бесценок. Затем они вселялись в квартиры (право собственности ведь никто не отменял!), и начинали буквально выживать других жильцов — травить их химией, вселять туда бомжей, шуметь, устраивать дебоши. Особенно это удавалось, когда требовалось «нажать» на семьи с детьми — несчастным оставалось либо выкупать эту долю за огромные деньги, либо продавать свою долю за гроши и съезжать с квартиры.

Законодатель обратил на эту проблему пристальное внимание, и теперь сделан первый и серьезный шаг в ее решении. Как и в случае с «традиционным» рейдерством, на помощь призван нотариат, который помог несколько лет назад сбить вал рейдерских захватов предприятий. Так как отказать собственнику вправе распоряжаться своей долей, какая малая она не была бы, невозможно, теперь законом установлено обязательное нотариальное удостоверение сделок купли-продажи долей на недвижимое имущество, если эти сделки совершаются с посторонними лицами, которое вступает в силу с 01.01.2016 года.

Сразу следует отметить, что если размер доли позволяет выделить отдельную комнату в квартире, то такой случай под закон уже не подпадает». 

Эта последняя фраза свидетельствует о том, что нотариусы некомпетентны!

Во-первых, не выделенную в натуре долю продать нельзя, это будет беспредметный незаключённый договор, не соответствующий закону.

Во- вторых, комната в квартире не выделяется в нашей стране с 1957 года.

В-третьих, позволяет или не позволяет размер доли выделить комнату – решает только суд, а не нотариус.

В-четвёртых, суд может только определить порядок пользования квартирой, определив порядок пользования комнатами между совладельцами, которые приобрели квартиру по единому договору.

В–пятых, сейчас квартиры сдаются в эксплуатацию со свободной планировкой. Они числятся в БТИ  однокомнатными. Площадь таких квартир может быть равна 200-300 кв. метрам. И каков же минимальный размер доли в такой квартире? В ней можно нагородить 10-15 комнат.

В-шестых, совладельцы долей в квартире, являющиеся семьёй, не продают друг другу доли, а подписывают соглашение о компенсации и могут закрепить его у нотариуса, или обратиться в суд, если не могут договориться о размере выплаты за долю в праве на квартиру. Компенсация отличается от продажи тем, что совладелец не должен определять границы и местоположение доли в праве на квартиру, так как остальные совладельцы уже вселены, владеют и пользуются всей квартирой по подписанному ранее единому договору.

Если выдел доли в квартире возможен, и возможно технически создать вторую квартиру, то в БТИ для утверждения предоставляется проект переоборудования квартиры, который затем прикладывается к иску о выделе доли в натуре.

Нотариус не является специалистом в области архитектуры и средового дизайна, профессионально занимающимся проектированием пространства квартир.

Заверив договор продажи либо дарения не выделенной в натуре доли в праве на квартиру, нотариус втягивает стороны сделки, нарушившие права совладельцев квартиры, в бесконечные судебные разбирательства, в том числе и по искам к нотариусу.

Нотариус обязан разъяснить владельцам не выделенных в натуре долей в квартирах вне зависимости от их величины, что они могут подписать с совладельцами соглашение о выплате компенсации за долю в праве на квартиру, а если договориться не удаётся, то выдел доли путём компенсации разрешается в судебном порядке.

Закон N391-ФЗ, подписанный президентом страны в конце декабря 2015 года, проблемы квартирного рейдерства не разрешил, а только убрал возможность создавать «резиновые» квартиры, оставив возможность создавать и далее инновационные типы жилья: квартиры-бараки для российских семей.

Нотариусы, злоупотребляя своим правом, заверяя незаключённые договоры продажи/дарения долей, доверенности на распоряжение долей путём вселения в квартиру, не обладающих правом собственности на долю в праве на квартиру, наносят существенный вред гражданам, нарушая их права и законные интересы, подвергая их жизнь и здоровье опасности.

 Проблема №5Полиция

 В феврале 2015 года ГУ МВД РФ был издан приказ и  принято решение разработать стратегию противодействия квартирным рейдерам, разработать методические рекомендации и инструкцию для использования ОВД. Было принято решение создать рабочую группу, в которую должны войти и депутаты Мосордумы, сотрудники прокуратуры и других правоохранительных органов.

Предполагается, что после того, как инструкция будет разработана и утверждена, она будет отправлена в правоохранительные органы, где будет изучена и принята к исполнению, и любой отход от этой инструкции будет рассматриваться как предательство интересов службы.

Мосгордума, как и Госдума буквально завалена жалобами, связанными с общей долевой собственностью и завладением долями в праве на квартиру квартирными рейдерами. Однако, из-за противоправной позиции Росреестра, которая выдаёт  недействительные свидетельства о праве собственности на долю в праве на квартиру рейдерам, полиция не могла найти решение данной проблемы в рамках правового поля.

Инициатором разработки методов решения проблемы в Москве с привлечением полиции от Московской городской думы выступил депутат по ЮЗАО Москвы Александр Семенников.

Толчком к усилению внимания к проблеме квартирного рейдерства стала коррупционная составляющая этого явления в рядах полиции.

В частности, три  громких дела, о  главаре кавказской ОПГ квартирных рейдеров  участковом ОВД «Щукино» Евгении Макарове, квартирном рейдере Махутове, который имел в собственности более 100 долей в праве на квартиры москвичей, получивших по 10 лет лишения свободы, и о сотруднике полиции Михаиле Дроннике, который  с особой жестокостью убил  своих соседей: супругов и их малолетнего ребёнка. Супруги отказывались от сделки по продаже своей комнаты Дроннику.

Их отрезанные головы он разложил по разным местам квартиры. И если бы не его сдавшие нервы, то это преступление оказалось бы не раскрытым, семью некому было искать, квартира была бы оформлена целиком на Дронника.

В конце 2017 года была убита многодетная мать, занимающаяся квартирным рейдерством, которая терроризировала семью с детьми, пытаясь выселить их из квартиры. Глава семьи не выдержал издевательств, сработал кумулятивный аффект – сработало длительное эмоциональное напряжение, накопленное в результате истязания его семьи в течение нескольких месяцев.

Представители общественного правозащитного движения «Мой дом. Против квартирного рейдерства» 20 ноября 2015 года во время приёма передали депутату Мосгордумы Александру Семенникову и представителю МВД свои предложения по противодействию квартирному рейдерству.

По результатам опросов пострадавших от квартирных рейдеров выяснилось, что полиция, которую вызывают и просят защитить от рейдеров, когда те вскрывают двери без решения суда о вселении и определении порядка пользования квартирой, выбрасывают и разворовывают вещи, избивают владельцев квартиры, или не приезжает, либо отказывается забирать рейдеров для дачи объяснений. Полицейские ссылаются на то, что это гражданско-правовые отношения, хотя очевидно, что это самоуправство, незаконное проникновение в жилище, порча имущества, побои.

С 2015 года такое положение стало меняться, но очень медленно. Полицейские наряды по вызову граждан, к которым рвуться рейдеры, срезая двери болгаркой, выезжают чаще, хотя ранее отказывались. Полицейские  забирают квартирных рейдеров в участок и разъясняют, что они могут вселиться в квартиру только при наличии судебного решения о вселении и определении порядка пользования квартирой в присутствии судебных приставов. Свидетельство о праве собственности на долю в праве на квартиру не может служить основанием для принудительного вселения квартирных рейдеров вопреки согласию проживающих в квартире совладельцев.

Право собственности и право пользования этой собственностью – разные права. В общей долевой собственности право пользования квартирой определяется всеми совладельцами, а при возникновении спора разрешается в суде.

Показательна ситуация с семьёй Дениса Селиванова. Они живут в однокомнатной квартире с женой и маленькой дочерью. Квартира получена им по завещанию. Совладельцем квартиры стала также его двоюродная сестра, которая внезапно ПОДАРИЛА свою трёхкомнатную квартиру, доли в праве на общую дачу семьи и 1/3 доли в праве на квартиру Дениса незнакомым людям и исчезла. По одним сведениям она умерла в одном из регионов, по другим – числится пропавшей. Её доля передаривалась квартирным рейдерам более 10 раз. Уголовное дело полиция не возбуждает, участковый, напротив, помогает квартирным рейдерам.

В 2015 году владелец доли снова сменился. Им стал  Горкина Н. Н., уроженец Ростовской области — начальника отдела взыскания коллекторского агентства «РусБизнесАктив», а также сотрудник и инвестор организации предоставляющей микрозаймы и экспресс кредиты ООО МФО «Одолжим.ру» и ООО МФО «Экспресс-кредит», который стал терроризировать семью, дежурить у дверей часами, пытаясь вскрыть дверь, оскорблять, швыряться камнями.

Вызванные неоднократно наряды не реагировали, участковый уклонялся от разбирательства с Горкиным Н.Н.[15]

И совсем другая ситуация рядом в другом ОВД этого же округа. Полицейские надели наручники прямо на ступеньках Мосгорсуда на квартирного рейдера Гальцева А.И., после того как ещё и суд отказал ему во вселении в квартиру, где ему тоже подарили 1/3 доли в праве на квартиру.

Как нам разъяснили представители МВД – ещё не до всех полицейских доведена информация  о мероприятиях по противодействию квартирному рейдерству, также сказывается правовая безграмотность сотрудников полиции, и, без сомнения, присутствует коррупционная составляющая, особенно среди участковых, к которым сходится вся информация о проблемных квартирах.

Полиция часто становится на защиту рейдеров, либо бездействует. Удивляет тот факт, что квартирным рейдерам удаётся возбуждать уголовные дела в отношении своих сособственником практически моментально, а на жалобы людей, к которым вселились незнакомцы, полиция не реагировала.

Вопиющий случай произошёл с Марией Абрамовой, которая жила в неприватизированной комнате коммунальной квартиры. Рейдеры  компании недвижимости «Золотой ключик» Юлия Савицкая-Ярыгина с отцом, купив и вселившись в другую приватизированную комнату, стали принуждать Марию Абрамову к приватизации комнаты и продаже им её по заниженной цене.

Не добившись путём издевательств от неё желаемого, они якобы продают свою комнату малоимущей многодетной семье из Таджикистана из 8 человек, волшебным образом получившей в течение года российское гражданство и кредит в 2 с лишним миллиона. Семья, включая несовершеннолетних детей, дважды избивает Марию Абрамову, выбивают зубы, врачи фиксируют сотрясение мозга.

Полиция отказывает в возбуждении уголовного дела.

Но как только Савицкая-Ярыгина подаёт ложное заявление об избиении и краже у неё телефона, полицейские мчатся среди ночи на личном автомобиле к Марии Абрамовой и везут её в ОВД, держат там практически до утра, возбуждают уголовное дело.

Затем по заявлению неизвестных лиц, Марию Абрамову против её воли и воли её доверенных лиц принудительно помещают в психиатрическую клинику. Как выясняется в процессе проверки, проведённой представителями общественных организаций, помещение в психиатрическую больницу №13 организовала Юлия Савицкая-Ярыгина. Это типичный приём квартирных рейдеров.

По всем обращениям и жалобам граждан на квартирных рейдеров проверку  поручают проводить участковому. Он  проводит её самостоятельно и пишет постановление об отказе в возбуждении уголовного дела. Хотя результаты проверки должны быть переданы следствию. Иногда прокуратура возвращает постановление об отказе в возбуждение уголовного дела. Это повторяется несколько раз и длится годами.

Усилия полиции с 2015 года, несмотря на проблемы,  привели к тому, что нападения квартирных рейдеров и физическое и психическое насилие немного уменьшилось, так как главный метод принуждения к кабальной сделке – насилие и запугивание стало труднее применять по отношению к владельцам квартир. Удалось возбудить уголовные дела и довести их до суда в отношении квартирных рейдеров, имеющих в собственности десятки и сотни не выделенных в натуре долей в праве на квартиры москвичей и жителей московской области.

Но противодействие квартирному рейдерству со стороны полиции не может  решить проблему в полном объёме – квартирные рейдеру перепродают или передаривают свои доли в праве другим рейдерам, вновь регистрируя право собственности в Росреестре.

 Для людей снова начинается ад в собственном доме.

Пока что полиция не начнёт привлекать к ответственности регистраторов Росреестра за выдачу недействительных свидетельств о праве на долю в квартире, которые выдаются на основании незаключённых договоров купли-продажи/дарения, и внесения ими недействительной записи в ЕГРП, квартирные рейдеры будут терроризировать граждан. Полиция  будет перегружена жалобами и заявлениями, связанными с квартирным рейдерством.

 Проблема №6 – Следственный комитет

 Неоднократно, с жалобами на незаконные действия квартирных рейдеров, их групп, на незаконные действия Росреестра, бездействие полиции, на противозаконные решения судов подавались жалобы в Следственный комитет города Москвы, и Российской Федерации, представитель общественной организации «Мой дом. Против квартирного рейдерства», был на приёме у Бастрыкина.

Позиция сотрудников и руководства СК противоречива.

Позиция 1 – всё законно, никаких нарушений нет. Квартирные рейдеры имеют право делать в квартире, где они приобрели долю в праве на квартиру всё, что им заблагорассудиться. В большинстве случаев такой позиции придерживаются сотрудники, находящиеся в окружных отделениях СК.

Позиция 2 – разбирательства в отношении квартирного рейдерства не относится к функции Следственного комитета – это функция полиции.

Позиция 3 – признаётся коррупционная составляющая квартирного рейдерства в части незаконных действий регистраторов Росреестра, но эту проблему легко может и должна решать прокуратура, а не СК, расторгая сделки по продаже/дарению не выделенной в натуре доли в праве на квартиру в судебном порядке.

Позиция 4 – при обращениях граждан указывающих на признаки преступления в действиях судей по статье 305 УК РФ — неправосудное решение суда, обращения пересылаются в суд, принявший такое решение.

Основная ссылка сотрудников СК РФ на законность действий квартирных рейдеров и их вселение – нормы и правила части 2 статьи 246 ГК РФ.

В 2018 году на страницу в социальной сети ВКонтакте  Александра Бастрыкина были посланы аналитические материалы и сведения о мероприятиях, проведённых общественными организациями по противодействию квартирному рейдерству, включая аналитический обзор противоречивой судебной практики. Материалы переданы Главному управлению процессуального контроля Следственного комитета Российской Федерации с целью провести проверку изложенных в них сведений.

Проблема №7 — Общественная палата Российской Федерации

 В 2006 году вышла памятка гражданину из серии библиотечка антикоррупционера «Если Вам угрожает рейдерство» Общественной палаты РФ[16]. Памятка прошла согласование в Генеральной прокуратуре РФ, МВД России, с Уполномоченным по правам человека в РФ, в Совете при Президенте РФ по содействию развития институтов гражданского общества и правам человека. Текст памятки был одобрен представителями религиозных конфессий: православия, ислама и иудаизма.

В памятке был впервые употреблён термин «квартирное рейдерство», захват жилья, являющийся разновидностью рейдерства. Граждан предупредили о том, что в результате действий квартирных рейдеров возникает реальная угроза жизни, на пути к своей преступной цели они способны на физическое устранение собственников жилья.

Отмечалось, что по сговору с рейдерами может быть вынесено заведомо неправосудное судебное решение в пользу рейдеров, возможно незаконная регистрация права собственности на имущество. Рейдеры могут использовать сотрудников полиции для захвата собственности, с целью давления на жертву рейдеры могут инициировать возбуждение уголовных дел по надуманным основаниям и принимать решения в пользу рейдеров.

Рейдерские захваты, как правило, сопровождаются получением взятки от рейдеров должностными лицами.

Уже десять лет назад вся схема квартирного рейдерства была известна правоохранительным структурам и представителям общественных организаций. Однако за эти годы положение только ухудшилось.

Общественная палата РФ, несмотря на многочисленные обращения жертв квартирных рейдеров, этой проблемой более не интересуется. Обратившиеся в эту организацию люди получают от неё ответы, в которых подтверждается   законность действий квартирных рейдеров, Росреестра, судов и правоохранительных органов, хотя в своих обращениях граждане подробно разъясняют правовой нигилизм и пренебрежение нормами и правилами Гражданского кодекса и конституционными правами со стороны указанных структур.

Основанием законности вселения посторонних лиц в квартиру и превращение её в барак-ночлежку, физическое и психическое насилие над гражданами,  члены Общественной палаты считают часть 2 статьи 246 ГК РФ.

Позиция ОП РФ свидетельствует о неэффективности данной организации, члены которой лишены политической и социальной интуиции, компетенций в области права.

 Проблема №8 – Государственная Дума Российской Федерации

 Квартирное рейдерство, как распространённое явление, порождающее социальную нестабильность,  давно известно депутатам Государственной думы РФ. 2 июня 2015 года в Госдуме состоялся «круглый стол» на тему: «Правовой режим общей долевой собственности на жилое помещение: проблемы правоприменительной практики и пути их законодательного решения», организованный Комитетом по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству[17].

В ходе круглого стола обсуждалась исключительно проблема микродолей в квартирах и домах и их оборота на рынке недвижимости.

Это выявило непонимание (или умышленное непонимание) депутатами Госдумы и присутствующими представителями различных структур – Росреестра, нотариата, прокуратуры, Верховного суда и др., самой проблемы квартирного рейдерства.

Проблема  заключается не в размере доли в праве на квартиру или дом, находящийся в собственности граждан, а возможности выдела доли в натуре в квартире либо доме, а также в традиционно посемейном проживании в квартире/доме семьи, людей связанных родством.

Порочна сама  правоприменительная  практика, которая допускает оборот на рынке недвижимости виртуальных нематериальных долей в праве  не имеющих индивидуальных характеристик, в квартире являющейся  неделимым объектом недвижимости.

Например, из возможных способов решения проблемы эксперт выделил такие, как ограничение возможности регистрации и ограничение оборота долей, если их размер ниже определенного размера, а также ограничение возможности пользования жилым помещением. Такие предложения никак не могут повлиять на квартирное рейдерство, это только ограничит количество «резиновых» квартир, где доли покупаются не для проживания, а для прописки, но проблема рейдерства в целом не будет решена. Превращение отдельных квартир в бараки продолжится.

Квартирные рейдеры, как они уже неоднократно это делали,  через дарение уже приобретённых мини долей, при опасности их принудительного выкупа в судебном порядке,  регистрируют их на одного рейдера, увеличивая его долю в праве на квартиру. Для этого они часто используют многодетные семьи, регистрируя право собственности на родителя, который затем на законных основаниях, имея долю в квартире, по этому месту жительства регистрирует своих детей и супруга, не сообщая об этом совладельцу квартиры.

Права граждан на жилище, безопасность, семейную тайну, гарантированные Конституцией РФ,  подобные меры не восстанавливают.

Квартира остаётся в статусе квартиры-барака-ночлежки, в ней по прежнему проживают семьи не связанные родственными узами, чужие друг другу люди.

Предложенные Галиной Хованской и Павлом Крашенинниковым законодательные инициативы о закреплении возможности продажи и пользовании минимальной долей в 10 метров, воспринимаются обществом как издевательство и оскорбление. Депутаты полагают, что в квартирах и домах могут жить люди не связанные родством, но каждого обитателя такой ночлежки будет приходиться не менее 10 квадратных метров.

В своих ответах на жалобы граждан на квартирных рейдеров, которых породил Росреестр и бездействие, а иногда и прямой помощи правоохранительных органов, депутаты Государственой думы также ссылаются на законность действий квартирных рейдеров, на то, что они имеют  свидетельство о собственности на долю в праве на квартиру, полученное в Росреестре. Это свидетельствует о том, что они не читали Гражданский кодекс Российской Федерации.

Депутаты полагают, что квартирные рейдеры обладают такими же правами, как и добросовестные законопослушные граждане, которые получили квартиры в результате приватизации или покупки квартиры в собственность по единому договору.

В обоснование права квартирных рейдеров вселяться в квартиры они депутаты приводят  норму части 2 статьи 246 ГК РФ.

 Проблема №9 – органы опёки и попечительства

 Для квартирного рейдерства уже стало традицией использование детей при захвате квартир горожан и индивидуальных домов. Квартирные рейдеры  берут детей из детских домов, используют для подселения в квартиры детей многодетных матерей и матерей-одиночек. Квартирные рейдеры обучают подростков не достигших 14 лет издеваться над владельцами квартир, маленькие дети используются в целях провокации, чтобы обвинить совладельцев квартиры в причинении вреда ребёнку. Особенно популярны и пользуются спросом в этом бизнесе дети-инвалиды.

Появились и совсем экзотические виды использования несовершеннолетних детей в квартирном рейдерстве, такие как рождение детей от суррогатной матери возрастными рейдерами и регистрация его в неприватизированной квартире. Часто такие дети существуют только на бумаге. Рейдеры предоставляют только справки о рождении.

Органы опёки и попечительства игнорируют обращения граждан, в квартиры которых вселились рейдеры с детьми, иногда на мизерные метры, о недопустимости вовлечения детей в этот криминальный бизнес, сотрудники этой организации считают естественным подселение несовершеннолетних детей в квартиры к посторонним им людям, с которыми они не связаны родством, считают обычным делом, когда рейдеры с детьми покупают за сумму долю в праве на квартиру, когда за такую сумму можно приобрести отдельную квартиру и обеспечить детям жизнь в кругу семьи.

Органы опёки и попечительства, часто в сговоре с образовательными организациями, напротив, пытаются изъять детей из семей, которые подверглись атаке рейдеров под предлогом того, что родители не могут обеспечить ребёнка приемлемыми жилищными условиями.

 Проблема № 10 – Квартирные рейдеры

 Квартирным рейдерством занимаются различные социальные группы: сотрудники компаний недвижимости, риэлторы, адвокаты и юристы, сотрудники правоохранительных органов, маргиналы, сотрудники социальных служб, департаментов городского имущества, психиатрических клиник.

На сегодняшний день, заработавшие на квартирном рейдерстве теневой капитал люди, начинавшие с того, что сами ходили с болгарками и вскрывали двери квартир, вселяясь и издеваясь над гражданами, открывают свои фирмы. В основном они специализируются на недвижимости и юридических консультациях, открывают микрофинансовые организации.

Теперь квартирные рейдеры для вселения и создания невыносимых условий для совладельцев используют в крупных городах в основном приезжих из других регионов, и стран СНГ,  так называемые «прокладки» — многодетные семьи, детей многодетных матерей, находящихся в заключении, детей из детских домов, семьи с детьми-инвалидами, бывших заключённых, людей с криминальными наклонностями. Им поручается работа создания невыносимых условий для людей, проживающих в квартире.

Закон о микрофинансовых организациях породил ещё один вид отъёма жилья у граждан через заём денежных средств под залог недвижимости с широким набором схем мошенничества. Отнимают как квартиры, так и не выделенные в натуре доли в праве на квартиру. Как правило, в такие организации обращаются люди, которые в силу возраста, неопытности или психических отклонений не могут оценить рисков подобных операций. Их родные оказываются перед свершившимся фактом, о котором ничего не подозревали, с незнакомыми людьми в своих квартирах, либо узнают, что их близкий человек потерял жильё, которое они ему приобрели ранее.

В антиобщественном поведении квартирных рейдеров выражается их пренебрежение и презрение  к нравственным и моральным нормам, традициям, существующим в обществе, презрение к закону. Они сознательно и умышленно нарушают закон и культурные нормы, издевательство и травля людей доставляют им удовольствие. Более того, они гордятся своими действиями по вымогательству.

Мотивом и целью их действий является быстрое получение дохода, презрение к труду. Их непыльная работа заключается в захвате всей квартиры, воровству и порче имущества. Они издеваются над людьми, пользуясь их мебелью, вещами, продуктами в холодильнике, бьют сантехнику. Рейдеры  намеренно льют воду, расписывают стены, обрывают обои, льют клей на пол, разбрасывают по квартире помои, оскорбляют, угрожают физической расправой, применяют физическое насилие.

Жертвы квартирных рейдеров, включая детей и пожилых людей, испытывают  тяжелые эмоциональные потрясения и запредельные хронические стрессы, обусловленные пребыванием в крайне некомфортной среде, представляющей опасность для жизни, здоровья.

Они лишены основной базовой потребности  – потребности в безопасности и потребности в жилище. Человек не получает помощи от государства в функции которого входит защита гражданина от подобных обстоятельств, он постоянно находится в опасности и в конфликтной ситуации.

Как отмечат специалисты на конференциях, посвящённых здравоохранению, охранение психического здоровья граждан на данный момент должно стать задачей № 1 для нашей страны с учетом всех проблем в психиатрии.

Отмечалась, что депрессия стала тихой эпидемией, поражающей все социальные слои общества, согласно прогнозам депрессия станет второй причиной нетрудоспособности населения после ишемической болезни сердца.

Было предложено позаботиться о доступности лекарственных средств.

Участники конференций пришли к выводу, что проблема диагностики и лечения депрессивных расстройств выходит за рамки психолого-психиатрических дисциплин и становится общемедицинской.

Необходима государственная комплексная программа по выявлению и профилактики депрессий. Необходимо также внедрять разработанные в психологической науке знания и методы для своевременной профилактики и коррекции стресса и его негативных последствий и было бы правильно следующий год посвятить психическому здоровью.

Вот так! Предпочитаем лечить лекарствами и профилактикой квартирное рейдерство и другие явления социальной нестабильности, а не ликвидировать причины стресса путём оздоровления общественных и экономических отношений, искоренением преступности и коррупции.

Общественное мнение и отношение к квартирному рейдерству

 «если народ начнёт рассуждать, всё погибло»

Вольтер

 Именно общественное мнение способно погубить власть.

Политика — это в первую очередь те идеи, носителем которых  являются представители политических кругов. Идея политиков принуждать жить народ в бараках явно не привлекательно для народа, как и финансирование квартирных рейдеров за его и без того небогатый счёт  в виде недвижимости.

 Представители общественных организаций несколько лет исследовали мнение и  отношение людей к квартирному рейдерству, как на форумах сайта dolya.org, так и на других площадках интернета, регулярно выставляя на обсуждение статьи о рейдерах, личные истории, обращения к президенту, использовали методы наблюдения и интервью.

Выявлено негативное отношение к квартирному рейдерству, находящееся на стадии социального кумулятивного эффекта. Раздражение общества в целом, которое накопилось за длительный период, его эмоциональное напряжение психотравмирующей ситуацией отсутствия защиты дома, личного пространства, семьи, детей от квартирных рейдеров, выливается в агрессивные высказывания и резко отрицательную оценку в отношении к институтам власти.

Резкое ухудшение условий существования народа порождает революции.

Такое состояние закономерно – систематически на протяжение десятилетий люди подвергаются унижениям и травмам психологического и физического характера, другие, которых эта ситуация ещё не коснулась, понимают, что они также не застрахованы от подобного.

Граждан раздражает реакция властных структур, дающих далёкие от логики, культуры, права и общественной нравственности ответы по принципу «в огороде бузина, а в Киеве дядька».

Подобные ответы в психиатрии считаются расстройством мышления – паралогией или мимоговорением, когда даются бессмысленные, издевательские, заведомо ложные ответы на самые простые вопросы, когда делаются выводы, не соответствующие с точки зрения здравого смысла предпосылке, суждения противоречат повседневному опыту.

Антиобщественное поведение квартирных рейдеров поддерживается государством на всех уровнях, отсюда люди делают выводы о «заговоре государства против народа».

Граждан возмущает абсурдность и бредовость мышления чиновников, которым  даже в голову не приходит то, что проживание нескольких семей в одной квартире НЕЕСТЕСТВЕННО! Позиция, вступающая в противоречие с законом и Конституцией, с указами президента и политикой государства в отношении решения жилищных проблем.

Смешны объяснения об увеличении оборота на рынке, при абсолютном непонимание элементарных законов того же рынка – если рынок действует в ущерб интересам граждан и принуждает  их участвовать своими квадратными метрами в этом обороте, то это чревато социальными потрясениями, при которых рынок и вовсе исчезает.

Возмущает противоправная позиция судей, волнующихся  о благосостоянии явного мошенника, рейдера, скупающего доли в праве на квартиру.

Поражает, что никого из представителей государства не удивляет, что люди дарят свои  доли посторонним, подселяют к своим родным агрессивных незнакомцев, правоохранительные органы им в этом содействуют, как и депутаты и члены общественных структур.

Граждан интересует, особенно при наличии современных внешних угроз благополучию страны  — кому выгодно поддерживать социальную нестабильность, формирование криминальных групп, источником финансового благополучия которых является квартирное  рейдерство.

Явно  не намечается общественного согласия в отношении к жилищу между представителями власти и обществом.

Подорвано доверие к государству

Квартирное рейдерство и бездействие государственных институтов провоцирует отторжение массовым сознанием  ценностей рыночных отношений, которые не гарантируют  соблюдения прав, норм и правил законодательства, а правовой нигилизм и правовая безграмотность  исходит именно от представителей правоохранительных органов.

Это порождает падение доверия к власти и стимулирует персональное отчуждение от политики. Граждане заявляют, что им совершенно безразлично, какая именно политическая партия или организация им поможет, лишь бы помогла. Возрастает социальное раздражение, появляется готовность с энтузиазмом политически поддержать любую, в том числе случайную фигуру, которая внешне обладает качествами, отсутствующими у скомпрометировавшей себя власти.

Право на неприкосновенность частной жизни входит в состав основных прав человека и гражданина и закреплено в статье 23 Конституции РФ.

Право на частную жизнь выражается в свободе общения между людьми на неформальной основе в сферах семейной жизни, родственных и дружественных связей, интимных и других личных отношений, привязанностей, симпатий и антипатий. Образ мыслей, политическое и социальное мировоззрение, увлечения и творчество также относятся к проявлениям частной жизни. Частная жизнь граждан, личная и семейная тайна, честь и доброе имя находятся под защитой и охраной закона.

Эти положения российского законодательства находятся в полном соответствии с Европейской конвенцией о защите прав человека и основных свобод (ст.8), которой провозглашается право каждого на уважение его личной и семейной жизни, неприкосновенность жилища и тайну переписки.

Пользование общим долевым имуществом в виде квартиры предназначенной для посемейного проживания, с лицом, не являющимся членом семьи, делает невозможными реализацию прав граждан на неприкосновенность частной жизни, сохранение личной и семейной тайны.

Квартирное рейдерство – это форма социального терроризма и лакмусовая бумажка для представителей госструктур на коррумпированность и социальный дарвинизм, либо на отсутствие квалификации и соответствующих должности компетенций.

Предложения

—  Генеральной прокуратуре Российской Федерации провести проверку деятельности Росреестра в отношении регистрации права собственности на долю в праве на основании незаключённых договоров купли-продажи/дарения не выделенных в натуре долей в праве на квартиру, выдел доли в которой невозможен по техническим причинам.

Цель проверки – привести в соответствие  с законодательством деятельность Росреестра, который более 15 лет превращает отдельные квартиры граждан в бараки и «резиновые» квартиры, нарушая конституционные права граждан, законодательство.

— Обратиться в Конституционный суд РФ с жалобой на неконституционность статьи 246 ГК РФ, не учитывающей нормы и правила распоряжения долей в праве на неделимую общую долевую собственностью приводящей к противоречивой судебной практике.

—  Обратиться к Пленуму Верховного суда Российской Федерации за разъяснениями и внести на рассмотрение вопросы, выявленные правоприменительной практикой:

  1. по правоприменительной судебной практике по разрешению споров, связанным с признанием договоров купли-продажи/дарения не выделенной в натуре доли в праве на квартиру, выдел доли в которой невозможен по техническим причинам, незаключёнными.
  2. по правоприменительной судебной практике о признании отсутствующими оснований для государственной регистрации права собственности на долю в праве на квартиру, выдел которой невозможен по техническим причинам, и признании незаконными действий Росреестра по регистрации права собственности  на основании незаключённого договора.
  3. по правоприменительной судебной практике вселения/выселения третьих лиц, не являющихся членами семьи, в отдельные квартиры на основании свидетельства о праве на долю в праве на квартиру, право которых не возникало в связи с незаключённостью  договора.

Предлагаем срочно внести уточнения в Гражданский кодекс:

— статью 246 ГК РФ дополнить пунктом 3. Участник долевой собственности  в имуществе,  которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона, реализует свои права распоряжения долей  с соблюдением правил, предусмотренными статьями 247 и 252 настоящего Кодекса.

 — Вернуть в часть 4 стать 133 ГК РФ указание на правила статей 252, 258, чтобы она звучала так: 4. Отношения по поводу долей в праве собственности на неделимый объект общей долевой собственности   регулируются правилами статей 247, 252, 258,1168  настоящего Кодекса.

Источники:

  1. Конституция Российской Федерации
  2. Федеральный закон Российской Федерации от 21 июля 2014 г. N 212-ФЗ «Об основах общественного контроля в Российской Федерации»
  3. Гражданский кодекс Российской Федерации
  4. Федеральный закон от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
  5. Указ президента Российской Федерации «О национальном плане противодействия коррупции на 2014-2015 год»
  6. Указ Президента РФ от 7 мая 2012 г. N 600
    «О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг»
  7. Указ Президента РФ от 7 мая 2012 г. N 601
    «Об основных направлениях совершенствования системы государственного управления»
  8. Продажа недвижимости: общая характеристика, форма, государственная регистрация. Постатейный комментарий статей 549 -558 Гражданского кодекса Российской федерации. Материал подготовлен с использованием правовых актов по состоянию на 1 марта 2010 года. Под редакцией П.В. КРАШЕНИННИКОВА
  9. «Наставление по мониторингу судов и судебных процессов». Аджиев Р.А., Бабушкин А.В., Маяков А.В. Москва 2014г.
  10. Информационное письмо ВАС РФ № 165 от 25 февраля 2014 года
  11. Определение ВАС РФ от 31 мая 2011г. №ВАС-6292/11 Об отказе в передаче дела в президиум ВАС РФ
  12. Определении от 3 июля 2009 г.№ВАС-7466/09 «Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного суда Российской Федерации»
  13. Постановление Федерального Арбитражного суда Поволжского округа от 22 мая 2008 года по делу №А55-14031/2007
  14. Определение Верховного Суда от 03.12.2013г. № 4-КГ13-32.
  15. Определение Президиума Московского городского суда Дело № 44г-95 от 15 мая 2009 года…
  16. Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Огановой Э.Ю. и судей Гороховой Н.А, Казаковой О.Н. Дело № 33-16422 от 15 июля 2010 года.
  17. Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Зенкиной В.Л., и судей Карпушкиной Е.И., Овсянниковой М.В. Дело № 33-39182 от 16 декабря 2010 года
  18. Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Наумовой Е.М. судей Пономарева А.Н., Кобыленковой А.И. гр. Дело № 33-21214 от 15 июля 2010 года
  19. Интервью с Председателем Конституционного Суда РФ В.Д. Зорькиным 15 июня 2009 года компаниям «Консультант Плюс» (Москва) и «Кадис» (Санкт-Петербург).
  20. Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»
  21. Определение Верховного суда Российской Федерации от 08апреля 2014 года №5-КГ14-1
  22. Определение Верховного суда РФ от 03.12.2013 г. № 4-КГ13-32
  23. Постановление Правительства РФ от 12 декабря 2012 г. N 1284
    «Об оценке гражданами эффективности деятельности руководителей территориальных органов федеральных органов исполнительной власти (их структурных подразделений) и территориальных органов государственных внебюджетных фондов (их региональных отделений) с учетом качества предоставления ими государственных услуг, а  также о  применении результатов указанной оценки как основания для принятия решений о досрочном прекращении исполнения соответствующими руководителями своих должностных обязанностей»
  24. http://www.ksrf.ru/ru/News/Speech/Pages/ViewItem.aspx?ParamId=70 выступление председателя Конституционного суда РФ Валерия Зорькина в МГУ.
  25. Федеральная целевая программа «Развитие судебной системы России на 2013 — 2020 годы»(утв. постановлением Правительства РФ от 27 декабря 2012 г. N 1406)
  26. Определение ВС РФ от 15 октября 2013г. № 5-КГ13-88
  27. Ответ заместителя руководителя Росреестра Г.Ю. Елизаровой на запрос депутата Государственной Думы Гончара Н.Н. от 11.12.2015 №14-исх/17808-IE/15
  28. «Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4 (2015)» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2015)
  29. Определение Верховного суда от 9 марта 1999 года дело № 9-В98-9
  30. Решение судебного участка №356 района Коптево г. Москвы по гражданскому делу № 2-249/13 по иску Белецкого О.П.
  31. Решение Петроградского районного суда г. Санкт-Петербург по гражданскому делу №2-2691/13 по иску Ласького Г.Г.
  32. Апелляционное определение Мосгорсуда от 31января 2013 г. по гражданскому делу №11-3172/13 по иску Шадровой Е.С.
  33. Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 28 августа 2014г. по делу № 2-7505 /2014 по иску Крюковой Т. А. к Росреестру
  34. Апелляционное определение Мосгорсуда от 02 декабря 2014 г. гражданское дело №33-37751/2014
  35. Определение кассационной инстанции Мосгорсуда от 18 февраля 2014г. 4г/6-1417/15
  36. Определение Верховного суда РФ от 17 июля 2015г. № 5-КФ15-1909
  37. Ответ Верховного суда РФ Крюковой Т.А. от 03.12.2015г. №5-КГ15-169
  38. Решение Преображенского суда г. Москвы от 17 февраля 2015 года по делу №2-78/15 по иску Селиванова Д.В.
  39. Решение Преображенского суда г. Москвы от  13сентября 2013 года по гражданскому делу №2-7906/13 по иску Селиванова Д.В.
  40. Решение Симоновского суда г. Москвы от 06 ноября 2014 года по гражданскому делу № 2-8419/14 по заявлению Сорокина Д.И.
  41. Апелляционное определение Мосгорсуда от 20 февраля 2015 года по гражданскому делу №33-5626
  42. Определение Верховного суда РФ от 6 октября 2015 года №5-КФ15-2889
  43. Решение Ачинского городского суда Красноярского края по гражданскому делу №2-1947/15 по иску Пеленева Е.Н.
  44. Решение Симоновского районного суда г. Москвы от 29.09.2014 по гражданскому делу №2-5626/14 по заявлению Тавровской Е.П.
  45. Апелляционное определение Мосгорсуда от 22 декабря 2014 года  по гражданскому делу №33-41307 по жалобе Тавровской Е.П.
  46. Кассационное определение Мосгорсуда от 26 июня 2015 года по гражданскому делу №4г/6-6579/15
  47. http://mosday.ru/news/item.php?431667

[1] Статьи 432, 554, 556 Гражданского кодекса РФ

[2] Статьи 549-558 Гражданского кодекса

[3] . Незаключенные договоры не порождают для сторон прав и обязанностей. ОПРЕДЕЛЕНИЕ  ВАС РФ от 4 февраля 2009 г. N 114/09.

[4] Часть 2 статьи 129 ГК РФ

[5] пункт 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 года N 8 (в редакции от 25 октября 1996 года)

[6] Пункт 36 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ»

[7] Часть 1 статьи 13, 17, 18 ФЗ  от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ
[8] Статья 31 ФЗ  от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ

[9] Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 30 июля 1998 г. по делу N 271/98.

[10] Из Определения Верховного суда РФ от 09 марта 1999 года по делу №9-И98-9

[11] определение от 20.14.2014 г. по заявлению Селиванова Д.В. о признании действий Управления Росреестра по Москве незаконными

[12] Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными»

[13] Интервью с Председателем Конституционного Суда РФ В.Д. Зорькиным 15 июня 2009 года компаниями «Консультант Плюс» (Москва) и «Кадис» (Санкт-Петербург).
[14] Определение Конституционного суда об отказе к рассмотрению жалобы на нарушение конституционных прав пунктом 2 статьи 246 ГК РФ от 25 сентября 2014 года.

[15] http://dolya.org/?forum&obrsel

[16] http://dolya.org/docs/raider.pdf

[17] http://zakon.rin.ru/cgi-bin/news.pl?idr=787&id=13985&act=moreGD

 

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Записи