Доля в праве на квартиру, купленная на рынке, является неликвидом и фактически ничего не стоит, так как покупатель (рейдер, адекватные люди не лезут в чужие квартиры) приобретает только запись в ЕГРН о собственности, но у него отсутствует право пользования квартирой, так как нет соглашения с приоритетными собственниками квартиры о пользовании.
То есть, как бы собственность на бумаге есть, а пользоваться ею невозможно. Право собственности составляет возможность пользоваться, владеть и распоряжаться вещью. Покупая не выделенную в натуре долю, в общей собственности на квартиру, рейдеры приобретают НЕДОСОБСТВЕННОСТЬ.
Приоритетные совладельцы квартиры давно пользуются именно квартирой, помещением, а не долей, которая находится в праве, а не в квартире, вселены в неё как члены семьи или ещё по ордеру, или согласно договору купли-продажи КВАРТИРЫ с распределением в ней долей между членами семьи.
У квартирного рейдера нет соглашения с совладельцами о пользовании квартирой, поскольку они заключали договор купли-продажи/дарения только с одним из совладельцев, продавцом доли, то согласно статье 308 ГК РФ, остальные совладельцы не обязаны исполнять условия договора, заключённого между продавцом и покупателем не выделенной в натуре доли.
Как следует из пункта 1 статьи 246, статьи 247 ГК РФ, общей долевой собственностью можно пользоваться и владеть только по договору друг с другом. Но у рейдера такого договора НЕТ!
Приходиться рейдеру обращаться в суд за определением порядка пользования. Но уже более 10 лет, большинство судов посторонних людей в квартиры не вселяют, если собственники грамотно защищают себя в суде.
Суды полагают, что «…суд правомерно исходил из того, что право выбора гражданином места жительства не должно порождать нарушение прав собственников жилых помещений на их использование по своему усмотрению, тогда как право на вселение для стороны в силу ст. 247 ГК РФ не является безусловным. …Суд так же правильно учел, что истец приобрел долю в квартире, которая не была выделена в натуре, порядок пользования определен не был, истец знала о невозможности реализации жилищных прав… … Согласно ст. 247 ГК РФ участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение, а, следовательно, на пользование общим имуществом…».
После того, как рейдеру отказали в пользовании имуществом, приоритетные собственники квартиры стали подавать иски о принудительной выплате рейдерам компенсации. И суды удовлетворяли такие иски по приемлемой низкой цене, реальной рыночной цене неликвида.
Суды ссылались на то, что применили ‘эксперты-оценщики, верно применили понижающий коэффицент, учитывая негативные последствия, которые возникают у собственника доли: на основании неделимости объекта, невозможности выдела доли в натуре, невозможности совместного использования квартирой семьям не связанным родством, обременённостью судебными спорами и конфликтами сособственников, квартира не подлежит коммунальному заселению, невозможно вселить и прописать посторонних лиц.По этим причинам оценка стоимости доли в квартире путем составления арифметической пропорции не будет отражать объективное положение дел. Низкая ликвидность доли отражается на существенном снижении ее стоимости.
Но в 2020 году случилась просто кондрашка какая-то, рейдеры со своими таинственными инвесторами организовали сопротивление в судах, подставив судей. В результате чего, все стали сомневаться в адекватности людей в чёрных мантиях.
Конституционный суд неоднократно указывал, что решение суда должно быть АДЕКВАТНЫМ! Это одно из основных требований к судебному решению, помимо мотивированности и обоснованности (Определение № 42-0 от 25.01.2005).
Суды стали сами стали оценивать доли вместо экспертов и завышать цену доли. Они не просто стали делить рыночную стоимость квартиры пропорционально долям, но и выставлять именно ту сумму, которую вымогают рейдеры у приоритетных собственников квартир. Тем самым, кстати, выводят рейдеров из-под уголовной статьи – вымогательство.
Вся страна знает, что рейдеры скупают доли за бесценок и суть их «бизнеса» в том, чтобы вынудить совладельцев заплатить за долю в несколько раз больше. Вот суды и присоединились к вымогательству сами.При этом судьи ссылаются на некий приказ, пришедший сверху! Вот чем судьи МГД в одном из определений (дело было ещё при Ольге Егоровой) обосновывают своё решение увеличить сумму выплат рейдерам.
Судьи пишут, что приобретение приоритетными собственниками доли рейдеров увеличит стоимость имущества, поэтому применение коэффицента низкой ликвидности доли противоречит принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из недобросовестного поведения.
Далее судьи в своём определении самостоятельно увеличили стоимость доли, принадлежащей рейдеру, которому якобы «подарил» аж полквартиры добрый добрый москвич…
По мнению таких судей, твёрдо стоящих на всемерной поддержке квартирного рейдерства, превращение государством квартир, не подлежащих коммунальному заселению, в ночлежки и бараки просто блистают справедливостью по отношению к гражданам РФ.
Издевательства и истязания граждан рейдерами, по их мнению, соответствуют принципам справедливости, а жилищные рейдеры ведут себя добросовестно, приобретая в собственность за бесценок доли в отдельных квартирах и вымогая завышенную сумму за долю, являющуюся неликвидом на рынке недвижимости.
После таких неадекватных выводов судов и подходе к рыночным отношениям, задумаешься, покупать ли, например, акции. Вдруг купишь акции по цене за 1 рубль, а суд отменит сделку потому, что ты стал владельцем контрольного пакета акций, следовательно должен выкупить их на за 1 рубль, а за 5 рублей.
И как теперь быть с комнатами в коммунальных квартирах? Следуя логики таких судей, если комнату у соседа выкупает другой сосед по квартире, то она ему обойдётся дороже, чем покупателю со стороны, он же будет владеть уже всей квартирой…
Система системой, но граждане теперь могут ответить зеркально. Можно продать рейдерам свои доли по завышенной цене, согласившись с судьями. Возразить они уже не смогут, если сами вынесут такое решение.
Можно раздробить свою долю и продать минидоли по 150 тысяч под регистрацию человекам эдак 30. Четыре с половиной миллиона – они не лишние. Тоже суд не сможет возразить, поскольку у нас все равны перед судом, раз можно рейдерам, можно и гражданам.
Вот потеха-то будет…
К сожалению, получается, что судьи, делающие такие странные выводы, не сильны не только в логике, но и напрочь игнорируют экономическую составляющую процесса.
Если второй сособственник выплачивает компенсацию за долю в праве, безусловно, стоимость его имущества возрастает. А как может быть иначе? Он же выплачивает n-ную сумму второму собственнику, частенько влезая при этом в многолетние долги. И как при этом можно сделать вывод об «извлечении выгоды», «недобросовестности»?
Что такое «выгода»? Прибыль, доход, извлекаемые из чего либо / преимущество одного по сравнению с другим. Какую же «выгоду» умудряются в данном случае усмотреть судьи?
Чтобы получить прибыль, как известно, нужно сначала ПРОДАТЬ. Причем, выручить за это больше, чем обошлось самому. А какая выгода может возникнуть у Собственника1, если например, в квартире до появления рейдера (Собственника2) проживала семья первого, и она же продолжает там проживать после выплаты компенсации второму? К тому же, частенько еще годами продолжая погашать при этом привлеченные кредиты, ведь деньги на выплату компенсации не с неба падают!
Пока квартира не продана, деньги за нее не получены, не учтены все понесенные расходы, о возникновении какой-либо прибыли речи идти НЕ МОЖЕТ.
Кто-то возразит, что известна же оценочная стоимость квартиры, значит, можно теоретически посчитать и полученную в этом случае выгоду.
Во первых, оценочная стоимость — это стоимость на определенный момент времени. И она может изменяться: как в большую, так и в меньшую сторону.
Во-вторых, делать оценку стоимости имущества и извлекать какую-либо выгоду — это не одно и то же. Пока не получены конкретные деньги от продажи квартиры, ее оценочная стоимость — это не более, чем цыферки на бумаге.
И наконец, почему судьи забывают проверить наличие выгод у Собственника2 (рейдера)?
Если он приобрел свою долю в праве за сумму n (т.е. с учетом понижающего коэффициента ликвидности), то получение за нее же компенсации в размере n+p будет означать получение Собственником2 дохода (прибыли, выгоды).
И именно это и есть ничто иное как «получение выгоды из недобросовестного поведения», и основа бизнес-модели «квартирных рейдеров».
Почему это не очевидно судьям, принимающим решения — мысли по этому поводу возникают разные…