ПРОБЛЕМА рейдерства в сфере захвата жилой недвижимости находящейся в общей долевой собственности

Начиная с 1957 г., основным типом жилищ в массовом строительстве становятся квартиры, рассчитанные на одну семью. Ликвидируется практика покомнатного,  «коммунального» заселения квартир, которая по причине недостатка средств и материальных ресурсов имела место в первый послевоенный период.

Коммунальная квартира была признана экономически невыгодным типом жилья, проживание семей в одной квартире не связанных родством неестественным.

 Генеральной линией в политике жилищного строительства стало предоставление каждой семье отдельной благоустроенной квартиры. Это — одно из выдающихся социальных завоеваний Советской власти.

К 1990 году в СССР отдельными квартирами владело около 70% семей.

Согласно СНиП 31-01-2003 в Российской Федерации по сей день продолжают строиться квартиры, предназначенные по своим санитарно-строительным и санитарно-эпидемиологическим нормам  для проживания одной семьи.

В январе 1997 году было создано учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, правоприемником которого в 2004 году  стала Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии — Росреестр.

Началась перерегистрация свидетельств о праве собственности на приватизированные квартиры. Вместо единого документа о собственности на квартиру, членам семьи, совладельцам общей долевой собственности стали выдавать отдельные свидетельства на принадлежащие им доли в праве на квартиру, являющуюся неделимым объектом недвижимости.

Регистраторы Росреестра, со ссылкой на общие статьи 246, 250 ГК РФ, о преимущественном праве покупки, стали регистрировать переход прав на не выделенную в натуре долю в праве на отдельную квартиру посторонним людям, занимающимся рейдерством, целью которых был захват всей квартиры путём принуждения совладельцев к кабальной сделке.

Хотя за статьёй 250 ГК РФ следует статья 252 ГК РФ, где содержаться прямые нормы распоряжения общим долевым имуществом, выдел доли в натуре в котором невозможен. Согласно статье 252 ГК РФ выделяющийся совладелец обязан обратиться к сособственникам за выплатой ему компенсации за его долю, после выплаты которой право собственности на долю переходит к совладельцам.

Согласно статье 8.1. ГК РФ задачей регистрирующего органа является проверка юридической чистоты содержания договора на соответствие его закону, нормы и правила которого закреплены в ст. 432, 549-558 ГК РФ, обязывающих стороны договора продажи недвижимости указывать предмет договора, подлежащий передаче, индивидуально определённые характеристики недвижимости, её границы в другой недвижимости. При отсутствии предмета договора, он считается незаключённым и не может иметь никаких юридических последствий.

Однако, регистраторы не руководствуются  данными статьями и уже 20 лет регистрируют право собственности на не выделенную в натуре долю третьим лицам, не членам семьи. Родственные связи совладельцев в выписках и в пакете правоустанавливающих документов на квартиру не прописываются, в связи с чем, невозможно установить назначение квартиры – квартира является отдельной квартирой посемейного заселения или квартирой коммунального заселения.

Приняв документы, не отвечающие установленным законом требованиям, регистратор вправе отказать в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в связи с тем, что документы, представленные на госрегистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

Однако, регистраторы регистрируют переход права собственности третьему лицу на долю в праве не только на отдельную квартиру, но и на долю в комнате коммунальной квартиры, основанием для регистрации является сделка с пороком содержания.

При этом регистраторы Росреестра отказывают в регистрации права собственности при продаже доли земельного участка, заставляя его предварительно выделить в натуре. Также отказывают в регистрации права собственности при отсутствие в договоре купли-продажи или  аренды и в иных двусторонних документах достаточной индивидуализации передаваемой части нежилого помещения с учетом того, что стороны не могут описать ее границы.

К не выделенным в натуре и не индивидуализированным долям в праве на общую долевую собственность жилой недвижимости в виде отдельной квартиры, регистраторы Росреестра не применяют статьи 432, 554 ГК РФ, согласно которым существенным условием договора является индивидуализация передаваемой недвижимости.

Далее следует захват квартиры.

Третьи лица, целью которых является захват квартиры в полном объёме, склонение приоритетных совладельцев к кабальной сделке, с выпиской о праве собственности на долю в праве собственности на квартиру, полученную в Росреестре,  взламывают двери в квартиру, грабят, избивают граждан, чинят им препятствия в проживании.

Многие покидают квартиры, остаются на улицах, заболевают, пропадают, не получая помощи и поддержки в правоохранительных органах, судах,  органах опеки и попечительства, получая отписки из приёмной президента Российской Федерации, уполномоченного по правам детей, от других уполномоченных структур.

Проблема порождена незаконными действиями регистраторов Росреестра.

Поддерживает рейдерство в сфере жилой недвижимости и действия рейдеров порочное правоприменение, противоречивая судебная практика, размывание законодательных норм, их несогласованность.

Из ст.133 ГК РФ «Неделимая вещь» исчезла ссылка на ст.252 ГК РФ, устанавливающей нормы и правила распоряжения долей в праве на общедолевую собственность выделяющимся совладельцем при невозможности выделить долю в натуре. Совпало с участившейся судебной практикой, в том числе Верховного суда РФ, выплаты компенсации третьим лицам за не выделенную в натуре долю по справедливой цене по нормам статьи 252 ГК РФ.

 Из статьи 554 ГК РФ исчезла ссылка на ст. 168 ГК РФ, в соответствии с которой при отсутствии в договоре индивидуализации недвижимости сделка считается недействительной. Арбитражные суды считают, что «Договор, являющийся незаключенным вследствие несогласования существенных условий, не может быть признан недействительным, так как он не только не порождает последствий, на которые был направлен, но и является отсутствующим фактически ввиду недостижения сторонами какого-либо соглашения, а следовательно, не может породить такие последствия и в будущем».

Согласно ст. 8.1 ГК РФ, ст. 67 ФЗ №218ФЗ о регистрации недвижимости, регистратор обязан проверить юридическую чистоту сделки, и несёт ответственность за несоответствие сведений внесённых в ЕГРН.

В абз. 4 п. 1 ст. 31 Закона о регистрации сказано, что при государственной регистрации прав, на основании нотариально удостоверенной сделки, регистрирующий орган не несет ответственность за законность сделки.

В статье 308 ГК РФ разъясняющей ранее, что обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон, появился абзац о том, что в случаях, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон, обязательство может создавать для третьих лиц права в отношении одной или обеих сторон обязательства.

Случилось данное уточнение после того, как граждане в суде стали ссылаться на данную статью, утверждая, что они не несут никаких обязательств перед рейдерами, так как не являются сторонами договора, и не могут быть должниками рейдера при его вселении в квартиру.

В ЖК РФ вообще отсутствует понятие отдельной квартиры посемейного заселения, хотя в России с 1957 года строятся только отдельные квартиры, правительством было принято постановление о ликвидации коммунальных квартир, они были признаны экономически невыгодными, проживание семей не связанных родством – неестественным.

Сложилась противоречивая правоприменительной практика в судах, нарушающая конституционные права граждан на справедливое судебное разбирательство и равенство всех перед законом.

Арбитражные суды считают сделки по продаже нежилой недвижимости незаключёнными при отсутствии предмета договора — индивидуализации объекта недвижимости, границ, кадастрового номера, кадастровой цены, со ссылкой на ст. 554 ГК РФ.

Гражданские суды общей юрисдикции отказывают в признании сделки незаключённой со ссылкой на то, что сделка не может считаться незаключённой, так как она зарегистрирована в Росреестре. То есть, решение регистратора Росреестра для судьи является неоспоримым, оно выше решения суда, а доля в праве, по мнению судей, это объект недвижимости.

1 мысль по поводу “ПРОБЛЕМА рейдерства в сфере захвата жилой недвижимости находящейся в общей долевой собственности

  1. Судя по предыдущим статьям комментарии оставлять без полезно, антирейдеры — сказка . Помочь Вы ни кому не можете и практика у Вас только разовая и , уж извините , показушная. Нет, не так ? Двери вскроют и заедут и в суды никакие не пойдут и будут гадить по полной…. и Вы и ваши советы — пустые припарки…. к сожалению. Нет у Вас ни «летучих» робин гудов , ни судебной практики даже если пострадавшие будут платить. Совет . Разработайте схему, где «группа» будет выезжать на адрес и проживать в ней за символическую плату, одновременно » обслуживая » других пострадавших в обозначенном городе.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *