В России уже двадцать лет процветает рейдерство в сфере жилой недвижимости. Самым распространённым видом отъёма недвижимости является так называемое «долевое рейдерство», поскольку наши граждане в основной массе владеют квартирами, находящимися в общей долевой собственности.
Телевидение еженедельно показывает сюжеты о захватах квартир рейдерами, которые приобретают долю в праве на квартиру, врываются в помещение, издеваются над собственниками, крушат сантехнику, совершают кражи, угрожают физическим насилием с вполне прозрачными целями склонить их к кабальной сделке. Либо выставить квартиру на продажу, либо выкупить у них долю по завышенной цене, либо продать им долю по заниженной цене.
Сформировались разнообразные криминальные преступные сообщества, которые скупают по всей стране доли в квартирах и индивидуальных домах. Грабить рядовых граждан просто и безопасно. Доходы от этого преступного бизнеса идут в воровские общаки, финансируются политические партии, экстремистские организации, отмываются теневые доходы.
Остановить этот вал преступности может судебная система, закон никогда не позволял продавать не выделенные в натуре доли в отдельных квартирах, являющихся неделимыми объектами недвижимости. С 50-х годов прошлого столетия в России не строятся и не проектируются коммунальные квартиры.
Совладельцы квартиры, которые её приватизировали или купили, согласно закону, которые хотят отделиться, могут обратиться за выплатой компенсации к другим членам своей семьи или по согласию друг с другом продать квартиру и поделить вырученную сумму пропорционально долям. Проще говоря, доли – это внутренняя валюта семьи и они не могут быть в обороте на рынке недвижимости.
Однако именно суды упорно на протяжении 20 лет превращают отдельные квартиры в коммунальные. И даже не в коммунальные, а в некое подобие ночлежек, хостелов, так как в отдельной квартире нет комнат с кадастровыми номерами, лицевые счета разделить невозможно.
Судьи вселяют квартирных рейдеров в отдельные квартиры, подвергая жизнь и здоровье людей опасности.
Мы имеем дело с очень интересной формой коррупции в судебной системе: лоббирование судьёй интересов преступных сообществ путём создания председателем суда по договорённости с другими судьями благоприятной обстановки для правового закрепления через судебные решения в пользу квартирных рейдеров захвата ими в свою собственность квартир и индивидуальных домов.
Права граждан на тайну частной жизни, на жизнь своей семьёй, на безопасность в собственном доме обесценивается, стремится к нулю.Доказательства это коррупционной схемы в судебной системе легко можно проследить, анализируя судебную практику, а она противоречивая.
При одних и тех же обстоятельствах, при исках в суд посторонних людей, квартирных рейдеров, о вселении в квартиры, где проживают семьи, с которыми они не связаны родством, одни судьи отказывают рейдерам во вселении, другие судьи вселяют: и в однокомнатные квартиры, и в комнаты в коммунальных квартирах, и в квартиры с несколькими комнатами, подвергая жизнь и здоровье людей опасности, нанося ущерб экономике города, жилищно-коммунальному хозяйству.
Интересно, что судьи, вселяющие посторонних людей в отдельные квартиры, ссылаются на то, что квартира имеет комнаты пропорциональные величине доли рейдера, то есть они даже не подозревают о том, что квартира по своим санитарно-строительным нормам спроектирована и предназначена для проживания одной семьи.
Пытаясь защитить свои права, люди вновь и вновь подают иски в суд на признание сделок недействительными или незаключёнными. Напрасно! Судьи отказывают в подобных исках, за небольшим исключением. Несмотря на прямой закон, позволяющий легко решить проблему, указывающий на то, что если в договоре продажи недвижимости не указаны границы этой недвижимости, то сделка считается незаключённой, судьи предпочитают его просто не замечать.
Доля не является недвижимостью. Для того чтобы продать её, надо выделить её в натуре, это значит создать вторую квартиру с отдельным входом и отдельными местами общего пользования.
Продать долю или подарить долю, не выделяя её в натуре можно лишь сособственнику с которым приобрели квартиру в долевую собственность, и он пользуется квартирой. Рейдер же покупает бумажку о праве собственности на долю в праве, без права пользования квартирой. Право пользования квартирой по закону возникает только по согласию всех совладельцев.
Для людей, после вселения рейдеров начинается ад. Квартира превращается в горячую точку, в том числе и для полиции, которую непрерывно вызывают в такую квартиру.
Адвокаты и общественные структуры уже давно вычислили в районных судах и в Московском городском суде судей, которые благоволят квартирным рейдерам и выносят противозаконные решения в их пользу.
В Верховном суде также правды не добиться, как и в Конституционном. Иногда всё же жалобу передают в президиум Верховного суда и он разъясняет, что посторонние люди не могут быть вселены в квартиры, не предназначенные для коммунального заселения.
Но и в Верховном суде есть свои поклонники квартирных рейдеров, которым всё равно, что коллеги считают отдельные квартиры не предназначенными для коммунального заселения и уже более 10 лет отказывают во вселении посторонним людям, указывая на то, что рейдер знал о невозможности совместного использования квартиры и сам несёт ответственность за последствия.
Рейдеры остались очень довольными определением судьи Верховного суда Российской Федерации Горшкова В.В. вынесенное им в конце 2018 года.
Он подчеркнул, что в удовлетворении порядка требования о порядке пользования квартирой не может быть отказано в случае отсутствия согласия совладельцев.
Речь шла об однокомнатной квартире, где наследнице принадлежало ¾ доли, а ¼ была подарена постороннему лицу.
Всё же судья Горшков В.В. вынужден был признать, что пользоваться квартирой невозможно и поэтому он указал, что собственница большей доли обязана выплачивать компенсацию за пользование долей рейдеру, которому доля была подарена.
Судья забыл указать, как это человек может пользоваться долей, где именно в квартире она находится и как её вообще найти. И как можно доказать, что собственник квартиры пользуется именно долей отсутствующего совладельца.
Судья Верховного суда назвал долю вещью (хотя это вещное право и доля находится в праве на вещь, а не в самой вещи, поскольку отсутствует право пользования у владельца доли), из которой возможно извлечение полезных свойств.
Не беда, не смущает очень независимого судью, что судебная практика давно сложилась как отказ в выплате компенсации за пользование долей. Законодательство запрещает сдавать долю в аренду ввиду её нематериальности.
Более того, без разрешения совладельцев нельзя сдать в наём даже комнату в коммунальной квартире, в судах давно сложилась практика по выселению арендаторов, вселившихся без разрешения соседей. Поэтому никаких полезных свойств из доли без согласования с совладельцами извлечь невозможно.
Но квартирные рейдеры возрадовались.
Принуждение судьями к выплате компенсации за долю квартирного рейдера по завышенной цене прямо в зале суда с угрозами, что рейдеров обязательно вселят в квартиру, если собственники не заплатят ту сумму, которую требует рейдер, стали частыми явлениями в 2019 году.
Это стало реакцией на всё более частую судебную практику, которой во вселении рейдерам отказывали и люди выплачивали компенсацию по приемлемой цене с учётом низкой ликвидности доли.
В конце 2019 года судьи Мосгорсуда и районных судов Москвы, отошли и от практики проведения оценочной экспертизы, не стали принимать рецензии несогласных с оценкой и отказывали в проведении повторной экспертизы.
Всё чаще стали отказывать в выплате компенсации рейдерам даже за меньшие доли, даже при наличии возбуждённого уголовного дела и наличия судимости у рейдеров. У судей появился новы тренд, поддерживающий бизнес квартирных рейдеров.
Ссылаясь на некий приказ сверху, судьи стали сами оценивать объекты недвижимости, а размер выплаты за долю высчитывают простым арифметическим делением, а иногда по-простому и сами назначают цену.
Одним словом, теперь судьи составили конкуренцию оценщикам недвижимости, для которых обязательны специальные знания, предпочтительно высшее профильное или близкое ему образование строителя, архитектора, дизайнера среды, экономиста плюс сертификат о прохождении специальных курсов по оценке жилой недвижимости, имеющей свою специфику.
При этом потрясает циничность формулировки, которой они обязывают людей выплачивать огромные суммы квартирным рейдерам, покупающих доли за бесценок и истязающих собственников отдельных квартир.
Оказывается, по мнению судей, при расчёте стоимости доли надо исходить не из рыночной стоимости доли, а из рыночной стоимости квартиры, поделённой пропорционально размеру долей. Выплата рейдерам реальной суммы рыночной стоимости доли-неликвида противоречит принципу справедливости, так как в будущем это увеличит стоимость имущества, поэтому применение низко ликвидности доли необоснованно и недопустимо извлечение выгоды из такого наглого и недобросовестного поведения людей, пытающихся вернуть себе свою квартиру.
Вся страна знает, что доли в квартирах покупают исключительно квартирные рейдеры, превращая отдельные квартиры в подобие ночлежек и хостелов, а жизнь людей в нескончаемую череду хождения в суды и с заявлениями в правоохранительные органы.
Часто вторжение рейдеров заканчивается инфарктами и инсультами, побоями, психическим насилием, истязанием, страхом детей, потерей жилья, люди, защищая детей и пожилых родителей убегают из квартиры, скитаясь потом по съёмному жилью.
За всё это удовольствие, иногда даже потерю близких, люди ещё должны и заплатить рейдерам, поскольку, по-мнению судей, это безусловно будет соответствовать принципу справедливости.
Общество и судебная система живут в параллельных мирах.
В «отсталом» общественном сознании по-прежнему присутствует убеждение, что люди живут отдельно семьями или индивидуально. Это было понятно и советскому руководству.
Ленин при «уплотнении» после разрухи второй мировой и гражданской войн, просил разъяснять людям, что подселение к ним посторонних — это временное явление, связанное экономическими трудностями, советская власть обязательно построит отдельное жильё.
После Второй мировой войны в 50 годы началась ликвидация коммунальных квартир, которые признали экономически невыгодными, а проживание семей не связанных родством в одной квартире — неестественным.
Эта тенденция сохранилась и в РФ, но судя по всему, судьи об этом ничего не знают. Их задача состоит в том, чтобы превращать отдельные квартиры в коммунальные, ухудшить жилищные условия людей, скомпрометировать социальные программы и указы президента, провоцировать конфликт, формировать протестные настроения на радость Алексею Навальному, пополняющему ряды митингующих на несогласованных акциях.