ОБЗОР СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ по отказу во вселении и определении порядка пользования квартирой приобретателю не выделенной в натуре доли в праве (извлечения)

Анализ судебной практики по отказу во вселении и определении порядка пользования квартирой, не подлежащей коммунальному заселению, квартирным рейдерам показывает, что суды в обоснование своего решения указывают на следующие обстоятельства:

— злоупотребление правом ст. 10 ГК РФ – рейдер, приобретая не выделенную в натуре долю в праве заведомо знал о фактической невозможности совместного использования помещения всеми совладельцами без нарушения прав проживающих в квартире ранее собственников;

— на отсутствие родственных связей с собственниками квартиры, проживающих ранее в ней, приводящее к возникновению коммунального жилья в квартирах, не подлежащих коммунальному заселению, нарушающего конституционные права граждан;

— на отсутствие у рейдеров соглашения о порядке пользования с совладельцами, ранее проживающими в квартире и приобретшими квартиру в общую долевую собственность, а не долю в праве. Право на долю в квартире возникает только при наличии права пользование квартирой, которое возникает на основании соглашения со всеми совладельцами – ст. 247 ГК РФ.

— на признание приоритета прав собственников проживающих в квартире ранее: «признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования фактических обстоятельств конкретного спора… при рассмотрении данной категории споров судам следует соблюдать основополагающий конституционный принцип — ст. 17 Конституции Российской Федерации о недопустимости нарушения прав и свобод одних лиц осуществлением прав и свобод других» (Определение Конституционного Суда РФ от 21 декабря 2000 г. N 274).

Извлечения из судебной практики

Исходя из смысла позиции Верховного суда Российской Федерации (Определение СК по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 29 марта 2021 г. № 305-ЭС18-3299 по делу № А40-25142/2017) передача доли в праве на квартиру, не подлежащую коммунальному заселению, третьему лицу,  «…способствует потенциальному возникновению долевой собственности никак не связанных между собою лиц. Это приводит к ситуации, когда для членов одной семьи квартира, по сути, становится коммунальной. Что в конечном счете нарушает право граждан на достойную жизнь, достоинство личности и неприкосновенность жилища, что недопустимо (статья 25 Конституции Российской Федерации)».

Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего судьи Гербекова Б.И. судей Князева А.А., Артюховой Г.М. гр. Дело №33-13178/19 от 14 мая 2019 года

При наличии нескольких собственников спорного жилого помещения положения статьи 30 ЖК РФ о правомочиях собственника жилого помещения владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением подлежат применению в нормативном единстве с положениями статьи 247 ГК РФ о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности.

На основании статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

В силу статьи 1 ЖК РФ граждане, осуществляя жилищные права и исполняя вытекающие из жилищных отношений обязанности, не должны нарушать права, свободы и законные интересы других граждан.

В соответствии со статьей 17 Конституции Российской Федерации осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Соответственно, право выбора гражданином места жительства не должно приводить к нарушению прав иных сособственников жилых помещений.

Таким образом, участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в этом жилом помещении.

Из дела видно, что доля в праве собственности на спорное жилое помещение приобреталась на имя Мординой Н.Е., Тайсина Э.А. не для личного или семейного использования и не для постоянного проживания, а в рамках экономической риэлторской деятельности, осуществляемой указанными лицам как в городе Перми, так и в городе Москве, в ходе которой Мординой Н.Е. и Тайсиным Э.А. систематически осуществляется приобретение и продажа долей в различных объектах недвижимости, что вызывает серьезные конфликтные отношения между ними и их представителями с иными сособственниками соответствующей недвижимости.

Данное обстоятельство подтверждено многочисленными выписками из ЕГРН, обращениями в органы внутренних дел, копиями судебных постановлений и иными материалами дела…

Мордина Н.Е., Тайсин Э.А. при приобретении доли в подобной квартире по правилам ст. 1, 10 ГК РФ заведомо должны были осознавать невозможность фактического пользования ими названной долей с учетом конкретных обстоятельств, сложившихся в отношении этой жилой площади.

Изложенные обстоятельства в своей совокупности дают фактическое и правовое основание для того, чтобы расценивать требования Мординой Н.Е., Тайсина Э.А. о вселении, нечинении препятствий в пользовании жилым помещением, определении порядка пользования жилым помещением, обязании выдать ключи, взыскании судебных расходов в качестве явного злоупотребления правом с их стороны, направленным на сознательное нарушение и умаление жилищных, гражданских и иных прав другого сособственника квартиры.

Решение Бабушкинского районного суда г. Москвы, судья Иванова Е.А. дело №2-4899/17 от 17 октября 2017 года, оставлено в силе МГС.

По смыслу положений ст. 247 ГК РФ определение порядка пользования общим имуществом между сособственниками возможно лишь тогда, когда в исключительное (ни от кого не зависящее) пользование и владение участника долевой собственности может быть передано конкретное имущество (часть общего имущества, соразмерная доле в праве собственности на это имущество).

При этом, если соглашение о порядке пользования жилым помещением между сособственниками не достигнуто, удовлетворение требования одного из собственников о вселении в квартиру возможно лишь при определении судом порядка пользования жилым помещением и предоставлении каждому из собственников в пользование жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на это помещение.

Таким образом, участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в жилом помещении.

(отказать в определении порядка пользования и вселении в однокомнатную квартиру)

Решение Чертановского  районного суда г. Москвы, Дело № 2-1447/2020, оставлено в силе МГС

При наличии нескольких собственников спорной квартиры положения ст. 30 ЖК РФ о правомочиях собственника жилого помещения владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением подлежат применению судом в нормативном единстве с положениями ст. 247 ГК РФ о владении и пользовании имуществом, находящимся в долевой собственности.

Суд учитывает, что Истец не является членом семьи других сособственников; необходимость вселения и проживания именно в спорном жилом помещении истцом не доказана, существенного интереса в использовании жилого помещения истец не имеет; отсутствует реальная возможность пользования жилым помещением без нарушения прав других сособственников, проживающих в квартире на праве долевой собственности. Истцом не предоставлено доказательств наличия сложившегося порядка пользования спорной квартирой между собственниками жилого помещения.

Также суд отмечает, что наличие права собственности на долю в квартире само по себе не является безусловным основанием для удовлетворения требований об определении порядка пользования квартирой.

Доказательств нуждаемости в спорном жилом помещении, необходимости определения порядка пользования спорным жилым помещением, не представлено, в то время как спорное жилое помещение является единственным постоянным местом жительства для ответчика фио и её семьи, проживающих там длительное время, тогда как фио  никогда не проживала в спорной квартире.

При таких обстоятельствах, исковые требования не могут быть признаны законными и обоснованными, в связи с чем  удовлетворению не подлежат в полном объеме. (отказано в определении порядка пользования трёхкомнатной квартирой).

Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Огановой Э.Ю. и судей Гороховой Н.А, Казаковой О.Н. Дело № 33-16422 от 15 июля 2010 года...суд правомерно исходил из того, что право выбора гражданином места жительства не должно порождать нарушение прав собственников жилых помещений на их использование по своему усмотрению, тогда как право на вселение для стороны в силу ст. 247 ГК РФ не является безусловным.  

Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Зенкиной В.Л., и судей Карпушкиной Е.И., Овсянниковой М.В. Дело № 33-39182 от 16 декабря 2010 года.

…Суд так же правильно учел, что истец прибрел долю в квартире, которая не была выделена в натуре, порядок пользования определен не был, истец знала о невозможности реализации жилищных прав…

Согласно ст. 247 ГК РФ участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение, а, следовательно, на пользование общим имуществом…

Определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Наумовой Е.М. судей Пономарева А.Н., Кобыленковой А.И. гр. Дело № 33-21214 от 15 июля 2010 года

Решение суда в части отказа в иске о вселении и не чинении препятствий Истцу является законным и обоснованным… Из содержания ст. 247 ГК РФ следует, что участник общей долевой собственности не обладает безусловным правом на вселение, а следовательно, на пользование общим имуществом.

Возможность передачи жилого помещения в общее пользование нескольким совладельцам может иметь место лишь с согласия участников долевой собственности и при наличии их просьбы об этом, однако поскольку ответчики по основному иску и по встречному возражали в выделении им жилых помещений в совместное пользование, то решение апелляционного суда об удовлетворении иска об определении порядка пользования квартирой подлежит отмене.

Решение районного суда по делу о выделе доли в квартире отменено, дело направлено на новое рассмотрение в связи с неправильным применением материального закона. Выдел участнику общей собственности на жилое помещение принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений, оборудования отдельного входа.

Решение № М-594/2014 2-939/2014 2-939/2014~М-594/2014 от 2 апреля 2014 г.

Часть 3 статьи 17 Конституции РФ устанавливает, что права и свободы, следовательно, и право собственности, должны осуществлять с таким расчетом, чтобы не нарушать права и свободы других лиц. Введение ограничений для собственника допускает статья 56 Конституции РФ. Эти ограничения конкретизированы в п. 1 ст. 247 ГК РФ, представляющем суду право принимать решение по управлению общей собственностью вопреки воле кого-либо из сособственников. Пункт 1 статьи 10 ГК РФ устанавливает, что не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Таким образом, законодателем закреплен общий принцип ограничения усмотрения правообладателя при осуществлении своих гражданских прав — запрет злоупотребления правом. С учетом этого вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией им права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, однако, такая реализация прав не может осуществляться вразрез с интересами иных собственников жилого помещения, поскольку иное означало бы злоупотребление своими правами. Положениями приведенных норм следует руководствоваться и при решении вопросов, связанных с владением и пользованием жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности.

Вселение собственником жилого помещения членов своей семьи и иных граждан является реализацией права пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением, в связи с чем, необходимо согласие всех сособственников этого жилого помещения.

Суды ссылаются также на разъяснения Пленумов Верховного суда Российской Федерации и Постановлениях Конституционного суда Российской Федерации.

В пункте 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 года N 8  разъяснено,

 что «Выдел участнику общей собственности на приватизированное жилое помещение, представляющее собой отдельную квартиру, принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передачи ему изолированной части не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудования отдельного входа. При отсутствии такой возможности суд вправе лишь определить порядок пользования квартирой».

В пунктах 35, 36, 37 Постановления Пленума ВС РФ № 6, Пленума ВАС РФ №8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса РФ» также указывается на применение статей 133, 252 Гражданского Кодекса при невозможности выдела доли из общего имущества.

35. В соответствии с пунктом 3 статьи 252 суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Под таким ущербом следует понимать невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной или художественной ценности (например, коллекция картин, монет, библиотеки), неудобство в пользовании и т.п.

36. При невозможности раздела имущества между всеми участниками общей собственности либо выдела доли в натуре одному или нескольким из них суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Постановление Конституционного суда РФ от 13 марта 2008 г. №5-П по делу о проверке положений подпунктов 1 и 2 статьи 220 Налогового Кодекса РФ, где говориться о продаже только реально выделенной доли.

Жилищный кодекс Российской Федерации объектами жилищных прав признает жилые помещения, т.е. изолированные помещения, которые являются недвижимым имуществом и пригодны для постоянного проживания граждан, а именно отвечают установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (части 1 и 2 статьи 15), и относит к жилым помещениям жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату (часть 1 статьи 16). Следовательно, жилищное законодательство не рассматривает часть комнаты в качестве самостоятельного объекта жилищных отношений

По смыслу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 220 Налогового кодекса Российской Федерации, граждане вправе продавать жилые помещения, являющиеся как единым объектом права общей долевой собственности, так и выделенными из них в натуре долями, признаваемыми объектом индивидуальной, а не общей долевой собственности

Налоговый кодекс Российской Федерации не исключает возможность как продажи жилой недвижимости, находящейся в общей долевой собственности в качестве единого объекта, так и продажи реальной выделенной доли в этой недвижимости (с соблюдением ограничений, установленных жилищным законодательством)

Фактический раздел такого имущества, как квартира, допустим, если имеется возможность выделить долю в натуре.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *